导读：新政策的目的不是为了涨价，而是为了增加流动性。
作者：熊颖
编辑：陈弗也
文章来源：棱镜（lengjing_qqfinance）

几乎一夜之间，全北京的房产经纪人由闲转忙了。
8月31日，北京链家某门店的李磊（化名）还在“不务正业”，为了拉近和潜在客户的关系，他专门发朋友圈说，可以免费打印学生的返校资料、假期作业。然而，伴随着9月1日“认房不认贷”的新政策落地，当天李磊就忙到了凌晨。
“晚上政策出来后，我们都是忙到凌晨，甚至不少顾客是凌晨坐飞机回来买房的。”为了证明自己所说并没有夸张，在政策官宣的隔天一早，李磊还补充道，“有顾客早上6点看的房，这会应该已经签约完成了。”
一直以来，房产中介对楼市的描述都有夸张部分，不过，这些描述也可以表露出北京楼市“疯狂周末”的一些迹象。
“认房不认贷”政策不仅“落地”北京，广州、深圳、上海在此前的几天已经先后公布这一政策，跟进的还有杭州、成都、苏州、武汉、中山、惠州、东莞等城市。
在此之前的8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。在这一“主旋律”的指导下，各地“认房不认贷”只是时间早晚问题。
不过，相较北京的热火朝天，三四线城市的楼市表现仍较为平静。
某规模民营房企内部人士刘宇（化名）向作者分析，受利好政策的影响，房价可能会涨。不过，新政策的目的不是为了涨价，而是为了增加流动性。这几年，市场流速下滑严重，几乎降了一半甚至更多，房企都希望房子能够卖快一点，增加流速。
他以江西某县城的一家本土开发商举例，以前一年能卖四五十万平方米，今年只卖了十来万平方米。
PART.1
提价是营销行为，卖家不比买家少

“这个政策是近5年来都没有的，之前好多想买二套的买不了，这会儿二套变首套，都能买了。”李磊向作者感叹，他认为次轮“认房不认贷”的政策力度极大。
根据北京相关政策规定，首套房和二套房在首付比例上相差巨大：首套房，普通住宅的首付比例为不低于35%，非普通住宅为不低于40%。而二套房，普通住宅的首付比例为不低于60%，非普通住宅则为不低于80%。
在此前，北京执行“认房又认贷”时，购买者需要满足“在京无房且全国无住宅贷款记录”的条件后，才能按照首套房的标准来支付首付。
新政策对于“在京无房但有住宅贷款记录”的人来说友好了很多，他们可以按照首套房的标准来支付首付，与老政策相比，首付比例几乎减半，购房门槛大大降低。“认房不认贷”政策的落地，也“点燃”了近期的北京楼市。
比如，9月2日开盘的中建璞园发出喜报，开盘当天销售268套，实现销售额21.8亿元。在过去的这个周末，多个楼盘和中介也均表示带看量有所上升。
此外，北京多个楼盘也迅速撤回了自己原有的折扣力度。李磊向作者表示，9月2日一早就接到通知，很多新盘已经没有折扣了，有的调价1%，个别好户型甚至调价5%。
不过，在刘宇看来，政策出台后，楼盘提价现象其实是房企的一种营销策略，一方面配合政策，另一方面他们也想观望新政策的影响力。
刘宇认为，如果销售不理想，房价还是会被“打回原形”，开发商可能不会直接降价，但会通过诸如“总经理签售日”、根据付款进度给予折上折等方式来返还折扣。
值得注意的是，认房不认贷政策出台后，相比购房意愿的人数增加，有出售计划的人更是不在少数。
根据链家APP二手房房源数据显示，截至9月3日21点53分，北京二手房挂牌数为127909套，日增长近千套。李磊向作者分析，在这些挂牌卖房的人中，不乏是想卖小房换大房的。
PART.2
新政策瞄准70后、80后
9月2日凌晨3时30分，第9号台风“苏拉”登陆珠海市，成为今年来登陆广东的最强台风。
“政策之后，台风半夜来半夜走，今天上午好多客户顶着风雨出来看房。”当天，珠海某地方国有房企销售张强（化名）在朋友圈发文纪念。不过，从朋友圈的配图来看，前来看房的人只有零星几人。
据张强介绍，珠海对于“认房不认贷”的政策还处于消化阶段，虽然楼盘已经进行了一些相关培训，但因为还没有出台具体细则，前来咨询的客户并不多。
比起北京部分楼盘涨价的硬气，三线城市珠海则已经将价格的优惠力度尽可能释放到极致。据张强介绍，他们在珠海的绝大部分楼盘的折扣力度都已经达到了政府规定的最低折扣的85折，再多一点优惠，可能就是赠送家电、车位券等。
刘宇向作者分析，政策所释放出来的购房需求主要集中在一线、新一线、强二线城市，这些城市有两大共性特点，一是人口都是导入型，二是资源相对集中。
“此轮释放的需求，主要是这些城市跨城工作或异地上班的人。”刘宇说。在他看来，目前中国的城镇化进程还在继续，依然有很多刚需客户，但受就业等多方面因素影响，95后、00后等刚需人群购买力有限，韭菜长不动了，政策更多瞄向的人群还是70后、80后。
另一位国企房企内部人士也向作者表示，事实证明，刚需客“买涨不买跌”，还是得把重点回归到改善型的中产。
为配合“认房不认贷”，各部门还推出了“下调首付比例”“下调住房利率”等系列组合拳政策。8月31日中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
一方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
一方面，则是统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
比如，根据广东省官方媒体《南方日报》的报道，广州市多家楼盘更新海报，打出了“提前执行首套20%首付比例”的标语，不过，他们也在海报的下方用括号和小字体标记“具体以银行审批为准”。
这一说法不禁让人联想起诸多食品广告中标识的“图片仅供参考，以产品实物为准。”
对此，刘宇解释，不同于以往类似于“限购”的行政手段，这轮利好政策实际上是金融手段，这也就意味着，银行金融体系只协助配合地方，但不对地方负责，上面怎么指示，下面就怎么执行。所以，无论是“首付比例下调”还是“认房不认贷”后续的具体执行力度，还得看各大商业银行总行的态度，总行下文指示给各大省行，省行再到分行，一级一级得下来。
满足“上车”条件的人群增多，但多位业内人士仍提醒表示，虽然能有效释放一部分需求，但释放空间仍旧非常有限。
PART.3
买房门槛降低了，但谁来保交楼呢？
“认房不认贷”等系列组合拳政策刚好打在了“金九银十”的伊始，政策对“金九银十”起多大提振作用备受业内关注。
对此，刘宇持谨慎态度，他认为会产生一些波动性影响，但是这一系列政策有“饥饿营销”的性质。
资深地产人士西峯也向作者表示，如果不出政策，今年9月、10月肯定比去年同期差很多。据他判断，当前政策的力度在中等幅度，可以期待它的一个短期效果，保一个月“平安”问题应该不大，但能不能持续更长时间则不好说。
不过，值得注意的是，目前刚刚升温不久的北京楼市似乎已有降温趋势。
9月5日，中原地产首席分析师张大伟在其朋友圈发文表示，整体政策没想到力度这么快衰退，目测不如小阳春。据其了解，新政落地三天，北京二手房在9月2日、9月3日、9月4日分别成交了1200套、1400套、600套；同一时间，北京新房分别成交了1800套、900套、200套。
张大伟分析，新房交易出现明显降温的原因可能受到交定金预定的影响。这几天开发商都在拼命收定金，什么客户都收。但如果后续新房不涨价，也不继续出政策，已经交了定金的后续可能会出现大批退房的现象。
毫无疑问，一定程度上，“认房不认贷”政策刺激了人们的购买意愿，但将购买意愿转化成为实际购买力，仍旧存着几大不确定因素。
有网友在小红书上发文表示，自己年初想换房，但后面越观望越不想买。“政策一出，中介就致电我让我赶紧换，但就现在的经济形势，我无法保证明天还有工作，所以理智消费，尤其是房子这种大消费。政策确实不错，但需要留给自己安全感。”
刘宇则表示，楼市的核心问题是经济下行和供求关系的错配，老百姓有购房需求，房子也有，但受经济、就业、收入等多方面影响，大家不敢把钱拿出来，更多持观望态度。
除此之外，“开发商是否能交房”“交房后质量能否有保障”“对房地产信心的缺失”等问题，同样也影响购房者的决策。
西峯向作者表示，现在的房地产政策主要是从需求侧的放松管制来入手，这是相对容易做的。但房地产的供给侧已经出现了很严重的问题，现在的开发商团队，表面上看减员不多，但实际上，开发商95%以上的员工都是物业管理人员，即便表面人数没有很大变化，但核心团队已经砍掉一半，甚至只剩1/3了，这是很关键的一个事情。
“这些人走掉之后，如何来实现保交楼？”西峯感叹道。
刘宇也有深刻的感受，他的团队已经大幅度收缩，他所管理的团队人数已经从最多时期的16人锐减至现在的4人。
“以前都是指挥别人干活，现在都是自己干。”刘宇向作者表示，“虽然现在不拿地了，以解决问题项目为主，但活特别多，比如，以前的项目合作要退出，不好的地要卖掉，或者其他重大问题项目的处理等等”。（本文作者熊颖，来源于棱镜，Web3大佬已获得作者授权、经Web3大佬编辑发布，文中观点为作者观点、不代表Web3大佬观点。）