新晋全国销售15强、来自广州的越秀地产，大概没料到会有这么多人来参加业绩会。

今年的中期业绩会仍在香港举行，到场的听众比半年前的2022年度业绩会多了约1/10，也许是没有提前料到有如此热度，快开始了工作人员还在临时加椅子。

与去年底相比，越秀地产的销售排名再次向前，从第16位前进至最新的第13位（中指研究院数据），挺进TOP15阵营。

与自己相比，越秀地产2023年上半年的销售额约为人民币836.3亿元，同比上升71%，年度目标完成度过六成。71%的增幅，放在百强范围内，高得非常突出，上半年百强房企总的销售额，同比仅微增0.1%。就算放在TOP10范围内，越秀地产的势头也不输巨头，远高于保利发展、华润置地、中海等。

越秀地产正在逐步摆脱地方国企的标签，上半年它攻城略地，其新增土储里，华东、北方、粤港澳大湾区几乎“三分天下”。

出粤，给越秀带来了“新问题”，这些问题对管理层来说也是头一次，比如今年4月在上海拍地时被取消资格。

越秀地产的董事长林昭远在业绩会上回应得十分直白，认为“是地方政府的责任”。直白的风格几乎贯穿了整个答题环节，比如在谈到同为国资背景的绿地、远洋地产相继爆雷时，那句“不能怪市场，要怪自己”。

不像大多数的地方国资开发商一样沉默寡言和言语保守，让已经站在聚光灯之下的越秀地产，显得“非典型”了起来，或许这也正是走向市场化的它们所青睐的风格。

下半年选择性“抢收”

上半年的土拍现场，越秀地产的存在感极强。

6月的北京土拍，北京公司总经理董毅坐在第一排正中间，面前的桌子上摆着一个大红色的袋子，袋子上印着中文的“大吉”和英文的“GOOD LUCK”，这是王老吉和好利来联名的新年限定产品袋，很像广东地区过年时长辈发给晚辈的“利是包”，“大吉利是”则是广东常说的吉祥话。

当天，越秀地产幸运摇中了热门的海淀四季青双新村003地块。

越秀在北京成功拍下四季青地块时的“大吉大利”手提袋

但另一座越秀极为看重的一线城市——上海，似乎不是它的福地。今年4月18日，上海2023年首次土拍周，越秀地产和华发组成联合体，特意在桌子上摆了橙子和香蕉，寓意成交。结果，在现场资料审核环节，越秀被查出递交的营业执照中经营范围不符合，所以申请材料未通过核验，当时越秀是用杭州公司的营业执照报名的。

越秀地产意外出局，最终招商蛇口和南昌市政的联合体以19.05亿元“捡漏”浦东新区16号线周浦地块。

提起4月的上海拍地风波，越秀地产的董事长林昭远表示依然很不服：“上海土拍的小插曲，责任不在越秀地产，而是上海政府的责任，我们已经投诉到国务院。”

即使是如此，越秀地产仍难挡上海市场的诱惑。林昭远表示此次事件让公司与上海“不打不相识”，“对上海市场的信心还是很足”。

事实也的确如此，4月的小插曲并没有影响越秀地产出现在上海7月土拍的现场，虽然资质问题已经解决，玄学装备也再次升级，但报名的三宗地块均未能得手，最终一无所获。

林昭远在业绩会上说，接下来仍对北京和上海坚定信心，也加大了投资力度。

据公司资料显示，2023年上半年217万平方米的新增土地储备中，华东、北京、粤港澳大湾区、西部、华中的占比是33%、26%、22%、14%、5%，大本营所在的大湾区已经落到了第三。而且北京和上海两城的新增土地里，越秀地产的权益占比相当大，北京有两个项目占比100%，另一个95%，上海静安地块权益占比95%；大湾区上半年仅广州南沙一处地块入囊，权益占比27%。

2023年上半年的合同销售中，大湾区、华东、北方的占比分别是55%、22%、8%。而在已售未入账的销售中，这三个地区的比例分别是48%、35%、6%。在下一个入账期来临，华东尤其是上海，对越秀地产整体营收的作用将更加关键。

据年初越秀地产的介绍，其2023年拿地预算约为400亿元，截至目前已用超过200亿元，就在业绩发布的前几天，越秀地产斥资68亿元摘下广州天河世界大观地块，楼面价拍到50160元/平方米。

加大对核心城市的拿地，是如今龙头房企的主流选择，原因在于预期的稳定。

就在越秀地产召开2023年中期业绩会的几个小时前，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发文件，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，引发股市地产板块小幅上涨。

林昭远认为政策的加持倾向是很明显的，“从政策角度，大家留意到认房不认贷的政策刚刚出来。我相信中央政府有很多工具，所以政策方向我们应该有信心，对市场是加持的。”

不过，林昭远也坦言，今年二季度以来的市场整体状况并没有如想象中“来个大V出来”。而且目前房贷利率的落地还是不到位，利率现在还在4.2%以上。

所以越秀的信心并不是对全部城市的，它甚至细分到了具体项目上。

“从行业角度，行业（总体销售额）在去年大幅度下滑，7月份出现负增长，还在寻求筑底和信心。”林昭远称，“从上半年的销售来看，分化比较严重，好城市好地段销售很正常。下半年的销售铺排，既有量又要价，每个项目制定不同的策略，有些可能要加快抢收，有些稍微慢一点。”

“过去越秀也受到过批评”

今年年中，对整个房地产行业来说都是一个紧张的时刻，远洋地产爆雷，碧桂园也迎来空前的流动性危机，每一家看似稳健的民企，甚至是国企，都难言百分百的安全。

在业绩会现场，有媒体提及绿地和远洋地产爆雷，市场担心风险蔓延至其他国企。

“市场的波动给我们各大企业带来的影响，我认为是市场经济正常的市场现象。2021年之前房地产是单边增长。2021年第四季度开始，行业极速跳水，不管你是国企还是民企，只要出了流动性问题、信用问题，我认为受到市场的一些影响是正常的。”林昭远说。

他认为，风险是否会蔓延，关键在乎企业的经营理念：“如何用好杠杆，如何把自己的流动性管好。”

谈及此话题，林昭远忍不住又补了一些：“我自己可能又要说两句，过去我们也受批评，说我们的增长速度低于行业数据。但是越秀地产一直以来是坚持增长不是为了规模，肯定要为股东创造更多的价值。”

林昭远的这些表述，大概多少会让状况不佳的房企心里不是滋味。事实上，越秀地产真的如他所说全靠健康的经营理念吗？

从拿地来看，据越秀地产管理层的介绍，2023年的新增土地储备中，非公开竞争的土地占比高达63%，公开竞争（招拍挂）的不足4成，为37%。非公开渠道包括了TOD、产业勾地、国企合作等，这些对开发商本身的背景要求是比较高的。

越秀地产目前有9个TOD项目储备，其中7个在广州，与广州地铁合作。

早在2015年8月，广州地铁集团就与越秀地产的母公司越秀集团投资组建了“轨交+物业”品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。

2019年，广州地铁入股越秀地产，成为越秀地产的第二大股东。广州地铁和越秀地产的关系，类似深圳地铁与万科，而且比万科和深圳地铁的关系更亲密，广州地铁和越秀地产本就同属广州国资委。

广州国资在非广东地区同样具有竞争力。

今年7月，越秀地产通过勾地方式取得郑州市两幅临近地块76%的实际权益。两幅地块位于郑州市金水区金水北板块，总建筑面积分别约345560平方米及约199518平方米，合共约545078平方米，规划用途均为住宅用地。

越秀地产管理层还在业绩会上介绍，广州市正着力积极推进统筹落地，越秀集团是广州市政认定的市一级的落地企业之一，总共有7家。其副董事长、总经理林峰透露，越秀地产接下来将在做好风险管控、预期管控的前提下，更积极参与旧改。包括目前重点着眼的广州市海珠区城市新中轴（海珠）片区，以及天河区的环五山创新策源区。

天然的优势还体现在融资端。从2020年“三道红线”实施开始，融资市场就呈国资和民企的“冰火两重天”。据中指研究院统计，2023年上半年，央国企是信用债发行的主力，发行占比近90%，与去年同期基本持平。

今年上半年，越秀地产于境内成功发行合共54亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区人民币债合共人民币34亿元，加权平均借贷年利率为3.92%。期内，越秀地产加权平均借贷年利率为3.98%，同比下降13个基点。

越秀地产还是少数成功实现股权融资的上市公司之一，上半年越秀地产向现有股东供股配资，获1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元。

之所以有超过一倍的认购率，一个重要的原因是越秀的大额让利。其供股价为9港元，较其最后交易日期收市价12.56港元折让28.3%，较越秀地产经审核综合资产净值每股股份17.15港元折让则达47.5%，属于“破净发行”。

“我们目前手头也有足够的直融和间融的额度在手。”财务总监陈静对此称，接下来公司的融资计划是可以根据自身情况和管理层确定的投资强度，来适当安排。

看起来财务宽松的越秀地产，对股东的派息没有变得更大方。2023年上半年，越秀地产权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%；中期每股派息0.232港元，同比2022年中期的0.319港元下降27.3%。