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2023-10-30
更新时间:2023-10-23 18:51:46作者:无忧百科
9月下旬,一直低位运行的长沙楼市,迎来了一场及时雨。
《关于优化房地产调控政策的通知》于9月22日正式印发,对现行房地产限购限售政策作出优化。
《通知》明确,居民家庭(含非本市户籍家庭)在长沙买首套商品住房,不再需要提供购房证明;商品住房网签备案满4年,可进行转让。
这也是时隔6年,长沙楼市政策迎来的关键性调控。如今,“922”新政已经满月,政策疗效究竟如何?
【回温】
长沙楼市在国庆黄金周创造了近三年的最好成绩。
“江山境三期首开清栋售罄”“恒伟·君樾洋湖国庆8天破2亿”……从多个项目晒出的国庆“战绩”来看,新政的出台,无疑给楼市带来了积极的效果。
湖南中原研究院的数据显示,国庆期间长沙内五区商品住宅成交1387套,成交面积19.76万方,同比分别上涨22%、23%。日均同比涨幅8%,虽涨幅较小,但仍为近三年峰值。
除了黄金周的明显“回暖”,长沙“922”新政至今,整体市场呈现温和复苏的局面。
从CRIC数据统计来看,长沙内五区商品住宅市场8月初至新政前,日均交易仅74套,“922”新政后至10月13日,日均交易151套房源,环比上行达50%。
从案场到访数据来看,9月22日取消首套限购后当周全市盘均来访进一步上升至174组,达到了今年4月后第二波高峰,比上月周均来访提升81%。
“新政的刺激效果还是比较明显的。”长沙北中心·保利时代营销负责人接受潇湘晨报·晨视频记者采访时表示。
这一位于长沙城北的标杆项目,在新政后来访成交都有提升,“新政后,9月周均来访和成交大约提升在20%左右。”同时,该项目市州客户有一定增量,市州成交占总成交的30%左右。
“短期来看,新政带来的增益效果显著,但热度仍未达到3、4月份的小阳春水平。”克而瑞湖南区域总经理陆劲称。
【重返】
“922”新政带来的另一大明显特征是,外地客重返长沙市场。
克而瑞湖南区域的数据披露,新政后增量客户中70%来自市州,以邻近长沙都市圈的株洲、邵阳等地级市为主;30%是省外客户,最多的是珠三角返乡客户。
新政出台当晚,长沙河东某项目发布的认筹登记名单中,就出现了不少归类为“非本市无房家庭”“非本市无房个人”的客户。
潇湘晨报·晨视频记者在走访中也发现,各大楼盘贴满了“欢迎深圳温州看房团”“欢迎地州市看房团”“欢迎回湘置业”等标语。
甚至项目营销中心门口,停了不少外地牌照的车辆。
万科森林公园,在新政发布的第一时间就挂出了欢迎购房团的横幅。
该项目营销负责人殷勇在接受潇湘晨报·晨视频记者采访时称,本月市州客户成交占比达35%,“前期项目已去市州进行宣讲,采取了市州老业主推荐会等措施,提升了市州客户来访”。
他还透露,项目外地客成交均以首套房为主,且客户较为关注开发商品牌,偏向购买143平4房户型。
“但在到访转化方面,当下也面临着市州客户对长沙楼市价格接受度有限的困境。”陆劲表示。
此前,潇湘晨报·晨视频曾发布了一项“‘922’新政出台后,你想在长沙买房吗?”的调查问卷。调查数据也印证了上述观点。
价格方面,超3成投票网友希望达到8000元/㎡以下,24.78%受访者接受8000-10000元/㎡区间,19.28%受访者认为10000-12000元/㎡符合预期,11.79%受访者接受12000-15000元/㎡的价格。
购买力叠加观望心态,外地客重返市场的转化率并未同步上升。
【转折】
“新政落地第二天,项目的来访量就翻了一番,置业顾问走路都是用跑的。”
“来看房的人特别多,基本上从早忙到晚。”
这是新政出台潇湘晨报·晨视频记者跟踪报道时,各项目营销层面的共同回答。但“双节”过后,“922”新政所带来的刺激走向了转折。
长沙河西某项目营销负责人称,国庆后来访成交回落较大,来访咨询量回落30%左右。
另一不愿具名的某项目负责人也向记者表示,国庆假期结束后等,整体咨询量和上门量都有所下降,且购房客户观望情绪较重。
“从市场实时来访认购数据表现来看,国庆后客户上访量逐步回落。盘均来访量回落至91批,环比下跌 53%,盘均成交3.7套,环比下跌77%。”湖南中原研究院执行院长陈世霞披露。
很明显,新政热度短期暴涨后,楼市逐渐回归平静。
【预期】
本轮全国房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整,将对促进房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用。“但与同级城市相比,长沙‘922’新政仍相对单薄”,陆劲认为。
他表示,新政更多刺激的是外来首次置业的群体,市州部分不想落户长沙,但存在教育、养老、投资等需求的客户进场,对目前主力的改善房源并未有明显的置换压力缓解。
同时,由于限售年限的缩短,导致二手房挂牌量居高不下,二手房的价格兑现度持续下行,置换客户信心并未有明显提振。而二手房市场的大量挂牌,也相应挤压了新房刚需市场的销售份额。
因此,国庆假期后,长沙项目开盘推售积极度与开盘效果均有下行。监测重点项目到访与认购指标分别较国庆周下行51%、71%。
“9月底,长沙内五区住宅去化周期从年中的 7.8 个月上涨到11.3个月,这说明长沙现在住宅销售的压力是上行的。”陈世霞称。
一定程度上而言,市场的恢复需要依靠更大的支撑政策保驾护航。
“目前长沙政策对比同级及更高能级城市依旧较严。”她认为,除了因城施策全面取消限购限售、限价优化、契税/购房补贴等需求端刺激以外,更需要从宏观层面出台更加有利于楼市恢复的有利手段,进一步巩固目前政策产生的效果。
潇湘晨报记者罗雅琪 牛蕊 陈诗娴