9月25日是央行与国家金融监管局通知下调首套房存量房贷利率的日子，大部分人的房贷利率已经下调，有些贷款利率从6%以上直接调整到了4.2%，大家的利率普遍下调了80个基点，但北京的“房奴”们发现自己的贷款一点也没有下调。

有网友贴出房贷利率查询图，上面显示首套房的贷款利率为4.85%，利率是否需要调整的备注为“无需调整”。贷款银行为建设银行，网友表示建行不给力，别人的银行都下调了存量房贷利率，建行无视国家政策。

不是我为建设银行说话，是这波确实怪错了。

建设银行虽然是四大国有银行之一但还没有敢公然违背国家政策的勇气，况且在其它地区贷款的朋友查询到了建行降低存量房贷利率的信息，所以问题不出在建行身上。

实际上不论在哪家银行办理的首套房贷款，只要房子在北京就没法下调贷款利率，工行、农行、中国银行、各家股份制银行全部如此。这是为什么呢？

究其原因出在北京特有的房贷政策上。

大家如果仔细阅读过8月31日发布的首套房存量贷款利率下降通知的话会发现文件规定的存款贷款利率最多下降至“在当地办理贷款时的政策利率下限”。

政策利率下限是多少最多就只能降低到这个程度。全国绝大部分地区的政策利率下限是五年期LPR+0个基点（2022年5月前）或者LPR-20个基点（2022年5月后），北京的政策比较特殊，从2019年10月起一直是LPR+55个基点。

你没看错，就是那么高，这与北京房价较高，当地通过提高贷款利率抑制房价过快上涨有关。

与此同时，北京购房人贷款的时候各大银行就是按照政策利率下限给的。

比如，北京购房人张三2020年12月买房，当时的五年期LPR为4.65%，他的首套房贷款利率为5.2%（4.65%+0.55%）；又比如，李四于2023年8月购房，五年期LPR为4.2%，贷款利率为4.75%（4.2%+0.55%）。

总之，不论何时买房贷款利率都是在当时的五年期LPR基础上增加55个基点。

换言之，北京的购房人贷款的时候已经享受了当地政府规定的最低利率，商业银行并没有在这个基础上有额外的增加。当然，这不是银行心软，而是北京的政策利率下限确实已经很高了，银行们实在很难继续“痛下杀手”。

因此，对于绝大部分北京的购房人来说本次存量贷款利率下调与他们是没有任何关系的。

至于有些人的贷款利率为4.85%，有些人为4.75%，差了0.1%在哪里呢？在五年期LPR上。浮动利率每年会重新计价一次，根据上个月的五年期LPR调整，咱们国家的五年期LPR是从今年6月开始为4.2%的，之前都是4.3%。这意味着还没到重新计价日的贷款用的是4.3%的五年期LPR，加55个基点后就是4.85%了；在7月至9月期间重新计价的贷款使用4.2%的五年期LPR，加55个基点后为4.75%。

所以北京的首套房贷款利率要么是4.85%，要么是4.75%。未来想要获得利率上的下调只能等五年期LPR下降，速度是比较慢的，毕竟从2020年至今五年期LPR也就是从4.65%下降至4.2%，三年里累计降了45个基点而已。

当然，有一小部分北京“房奴”能够享受这次存量贷款利率下调带来的好处，主要分成两种。

第一，贷款买房时名下有一套房，后来卖掉了。

名下有一套房的朋友再次购买住房时按照二套房对待，用的是二套房的高利率，卖掉原来的那套房后名下就只剩下一套房了，可以借助这次机会从二套房利率降低至北京的首套房利率。

第二，“认房不认贷”后成为了首套房。

不少北京家庭名下只有一套房但贷款时依然执行二套房的利率，这是因为之前北京采用“认房又认贷”判定是否属于首套房。很多家庭购买第一套住房时有了贷款记录，即使卖了后再买房还是按照二套房对待，“认房不认贷”后这种情形出现了变化，只要名下没房哪怕有贷款记录也按照首套房对待，这一情况同样可以从二套房利率降至首套房标准。

以上两种情况的共同点是办理贷款时为二套房，现在成为了首套房，属于房产套数发生变化后导致的利率下调，不具有普遍性，相对来说第二种情形的数量更多一些。

除了北京外上海、深圳等地也是类似的情形，大家可以发现这些经济发达地区的“房奴”这两天几乎没有任何动静，因为贷款利率没能下降，只能暗自神伤了。

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