8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知（以下简称“通知”）。

通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

通知表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合相关规定。

为何降？

对于为什么要降低存量首套住房贷款利率？央行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问中表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。

此外，对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

“为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。”相关负责人表示。

如何申请？

靴子落地，哪些人可以申请？通知明确指出，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

多家银行跟进

随着存量房贷下调政策落地，多家银行正迅速跟进，抓紧制定具体操作细则。

工商银行、建设银行、中国银行(601988)、农业银行、交通银行及邮储银行六家国有大行均发布公告表示，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整工作，将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道服务，依法合规开展好利率调整工作。

股份制银行也积极响应。招商银行(600036)、中信银行(601998)、兴业银行(601166)等亦发布公告称将依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整工作，将按照市场化、法制化原则，抓紧制定实施细则，通过线上、线下渠道为客户提供高效便捷的金融服务。

招商银行行长助理彭家文也曾在中期业绩会上表示，招商银行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。总体来看招商银行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。

关于存量房贷利率调整的影响，据彭家文介绍，招商银行分三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景。从测算的结果来看总体还是可控的。

中信银行也表示已经做好预案。该行副行长谢志斌曾在业绩会上表示，存量房贷利率调整实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。

“从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。”谢志斌指出。

谢志斌称，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些券商研究机构估算，按揭利率每调降 10BPs，对全行业净息差影响大概是 0.9-1 个 BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是 9500 亿元，其中存量房贷利率高于新发房贷利率的按揭贷款 6000 亿，这部分按揭每降低 10BPs，将会影响到贷款收益大概是 6 个亿，影响净息差 0.8BPs，和行业整体的0.9-1BPs。