房地产的未来,到底在哪

更新时间:2023-10-20 07:52:03作者:无忧百科

房地产的未来,到底在哪

新时代房地产如何健康发展?政策落地后市场走势如何?这想必是当下房企和地产人都非常关心的两个问题。

9月26日,由深圳市城市更新协会二届七次理事会在明源云顺利召开。“群英思享会”环节,明源不动产研究院院长黄乐、中指研究院华南地产大区总经理杨红侠分别以“重新定义支柱产业”、“地产政策优化效果”为切入点,对上述问题进行了深度剖析。


黄乐:

《重新定义支柱产业—新时代房地产健康发展与转型思路》

一、 解析:两维透视,新环境新变化对行业发展的启示

作为政策性行业,房地产走向一定与政策、国运和全球经济大势趋同。在解读行业变化时,黄乐提出要透过国际视角,置身当下百年未有之大变局,厘清现状,探索方向。

1、看国际:建立经济周期思维,接受行业波动的必然性

二十届二中全会提出“百年未有之大变局加速演进,世界进入新的动荡变革期”,新的机遇和风险已经出现。经济增速下滑、通胀屡创新高、产业链供应链受阻,全球经济面临三重挑战。透过现象看本质,国际环境的变化揭示了三点启示。

(1)建立经济周期思维。

海外国家和地区的企业发展经验告诉我们,一个完整的经济周期,有涨潮就会有退潮。当前国际经济增速大幅下滑,拒绝一味拉升、顺势而为才是正确的选择。

(2)与国际资本接轨。

美联储加息所致的资本外流加剧了中国股市和房市的波动,房地产企业作为典型的资金密集型企业,对其影响避之不及。回归当下,房企更应悉知国际实况、掌握国际资本动态,辅助进行判断。

(3)接受并适应“双循环”现状。

疫情影响、多国博弈,首当其冲受影响的便是全球产业链、供应链。此种形势下,接受、逐步适应以国内市场为主的国际国内双循环模式,拒绝孤注一掷,是国内企业的必经之路。

2、看国内:“短期看金融、长期看人口”逻辑依然适用,然内涵已然更新

(1)经济恢复力度加强。

一方面,各省2023年上半年GDP增速均有提升;另一方面,从全球历史经验来看,但凡是疫后、灾后、震后,国家对于经济扶持的力度一定会加大。当前正值疫后恢复阶段,无论是信心还是行动,国家对于经济的支持力度一定是加强的。

当下经济发展仍需依靠三驾马车中的固定投资,消费端,淄博烧烤、贵州村超等服务类消费同比增长,但房地产、汽车等大宗消费全部划水;出口端同比降幅收窄,但全球经济疲软带来的影响仍然不减。

(2)金融持续结构调整。

从社融来源结构看,大部分资金流向政府债券和信贷。介于国资国企在基建和不动产相关实施主体中有着重要话语权,民企更应该积极开放心态,拥抱国企、展开合作,理解并实现国民共进。

(3)正视人口红利消失。

我国人口自然增长率于2022年首次出现负增长,老龄人口增多、抚养比持续上升。从行业角度来说,人口红利消失可能导致增量和刚需市场逐步减少甚至消失,但人口结构变动带动的户型需求变化、养老类服务业态发展也不容忽视。

此外,疫情影响导致就业环境受挫,劳动力“出逃”情况层出不穷。人口流动关乎城市发展,也关系当地房地产市场发展。如今,多地政府遵循人随产业走的逻辑,稳步推进城市发展、产业配套计划,通过产业做平衡,希望通过产业带来增量的人。企业转型逻辑也是如此。

(4)城市化率增速放缓。

2022年我国城镇化率已达65.2%,对比发达国家平均80%的水平,提升空间尚存,但增速放缓也是自然规律。行业发展将进入平稳增长阶段,行业容量仍在,但产品形态有所改变。

根据纳瑟姆曲线,随着城市化率逐步提升,行业产品形态将从刚需的住宅商品转向持有型资产,最终转向服务型。由此来看,房企无论是做产品、做业态、还是做转型,都要与行业所处城市化率水平和不同城市结构性机会相契合。

二、 变化:时易事变,新定义下的支柱产业面临多种变化

高质量发展总基调下,2023年政策端持续发力支持房地产行业。从前国务院总理刘鹤强调“房地产是国民经济支柱产业”,到住建部部长倪虹肯定“建筑业和房地产业两根支柱推动经济回升向好”,均重申了房地产行业支柱地位。

从支柱行业定义来看,以往是哪个行业能贡献最大的GDP,就选其作为支柱行业,此为“选择性”;未来则是国家需要哪些行业,就定其为支柱行业,此为“功能性”。也就是说,房地产行业在未来也将是功能性产业,但行业运作方式却发生了改变。

(1)行业规模变化。

“98房改”至今共25年,行业在2017-2021年经历了史上高歌猛进的一轮发展,5年间商品房销售额占到了25年来的53%,意味着仅用5年就去化掉了20年的发展。房子卖的快、房价涨的快,政府和居民不安;行业净利率持续走低,企业不安,最终可能导致房地产调控硬着陆。

消费差强人意、基建事不有余,国家经济要发展,主要期冀仍在固定资产投资。而房地产投资在其中又扮演重要角色,行业规模即使不能重回巅峰,十几万亿的当量仍将存在。

(2)行业供需变化。

724政治局会议提出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。需求端,产品需求变化。我国人口结构从正三角向着倒三角转变,意味着刚需减少、改善需求增多,大面积户型住宅成交占比的明显提升也印证了这种趋势。供给端,住房供给变化。从卖方市场转到买方市场,客户需要什么样的房子成为考究重点。

商品房过去对市场形成主导,但从政策导向来看,未来两级市场导向非常明确:政府主导的保障房和市场主导的市场化商品房。在保障归保障,市场归市场的逻辑下,市场化商品房正是民营开发商的出路,做高端、做品质,做目标客户切实需要的“好房子”。

(3)行业逻辑变化。

以前地方政府靠卖地赚钱,获得一次性收入,还需为其配套公共设施和周边服务。如今土地出让收入减少,土地财政面临拐点,迫使地方政府找寻新的财源。

反观有条件的城市,产业供地模式备受青睐:地方政府在进行不动产投资时,通过引入产业,充分带动与其相关的资金、人口、税收和就业,构建良性循环,形成综合性净流入。

同样,随着租赁市场逐渐完善,为避免房贷压力更多潜在购房者选择租房过渡,租购并举成为当下房地产市场显著特征。房企对速度的偏执也随着地产三高模式的终结而被稀释。与此同时,居民消费需求的变化开始倒逼房企提升品质和服务,未来房企利润将更多取决于由产品和服务品质提升而获取的溢价。

从全球经验来看,房地产市场逻辑将逐步从开发模式步入到轻重分离的资管模式。以美国和日本为例,公募REITs和基金占据了其房地产市场主体地位,而这正是未来国资国企需要扮演的角色。轻重分离逻辑下,国资国企聚焦重资产,做业主进行投资;民营企业聚焦轻资产,做运营、招商、服务等专业化细分领域。

(4)行业发展趋势。

国家经济发展需要地产这个支柱产业进行支撑,行业基本面仍在;但行业内部原来规模导向下的高杠杆、高负债、高周转,已然转变为如今效益导向下的高质量、高品质、高效益。对于房企而言,在未来,国资国企聚焦重资产发力,民企不同专业机构和上下游生态链进行发力,拥抱国企、国民共进是确定性事情。

三、 探索:博采众长,新时代房地产健康发展与转型思路

结合发达国家和地区房地产行业的发展经验来看,房地产过度金融化、政策调控过急过快,均有碍于房地产长期健康发展。反之,新加坡“居者有其屋”和德国“重视租赁”,为我国保障房和租赁市场发展提供了重要参考价值。

中国房地产行业发展晚于海外成熟市场,现阶段开发销售市场规模仍处于相对高位。结合发达经济体住房市场发展规律,我国房地产市场正进入存量时代,逐步向大租赁阶段转型,房地产行业的最终格局一定是由开发逻辑转向资产管理逻辑。

从我国五大住房制度切入,黄乐分析了我国房地产行业当前发展模式存在的土地供给单一、融资模式匮乏、商办运营不成熟等问题,提出“要促进房地产业供给侧结构性改革,实现与需求相匹配的高质量供给”,对症下药提供转型方向,点对点逐个击破。

最后,黄乐重点建议:新时代新周期,紧密围绕国企实施主体开展合作,以金融资本及数字化赋能为动力,构建不动产赛道涉建、涉房、涉产、涉资等四大核心能力与资源优势,推动轻重分离战略转型。


杨红侠:

《房地产政策优化效果及走势研判》

一、 数据洞察:从市场数据变动掌握当下行业走势

2022年二季度以来,房地产政策逐步放松,三四线政策应出尽出,但反应有限,效果不佳。近期,核心城市政策优化力度持续加大,对市场的影响几何?杨红侠从以下几个方面做出解读。

(1)房价继续下跌,新房、二手房价格环比均延续下行趋势。

今年1-8月,百城新建住宅价格累计下降0.01%,单月同、环比仍未止跌,分别实现9连降和4连降。大湾区为代表,新房价格指数仍处于相对低位。二手住宅方面,7、8月百城中约有96个城市处于下跌通道,以广州、深圳、佛山、东莞等湾区主要城市二手房价格指数环比在8月同样震荡下行。

(2)8月市场活跃度仍未见好转,销售延续下行趋势。

前8月全国商品房销售面积和金额同比均有下降;百城商品住宅累计成交规模较1-7月收窄,但仍处2016年以来的同期低位;重点城市8月市场活跃度未见回升,购房者观望情绪有所加重。从房企销售业绩看,1-8月TOP100房企销售额同比下降8.6%,延续三个月来的下降趋势。

(3)新房项目供应有限或成为制约销售恢复的重要原因。

1-8月,重点50城商品住宅月均供应面积较去年同期小幅下降5%,即使部分房企在8月积极推盘,但绝对规模仍为2016年以来的同期低位。

(4)代表城市库存小幅下降但仍处于高位,去化承压。

从50城短期库存出清周期走势看,受制于近期月均成交没有提升,即使供应有所减量,整体库存水平仍处历史高位。城市端,不同梯队城市出清周期均较去年末有一定程度缩减,但三四线城市出清周期已超过20个月,短期去化压力依然较大。

(5)土地市场继续缩量,出让收入持续下滑。

从前8月各梯队城市住宅用地供求情况来看,推出面积、成交面积、土地出让金等都属于下调通道,但楼面均价同比有增长,意味着重点城市、核心区域地段所推出的楼面均价普遍偏高,土地出让金理应同比增长。然而1-8月全国政府性基金预算收入3.4万亿元,同比下降15%;其中国有土地使用权出让收入2.7万亿元,同比下降19.6%,地方财政压力有所加大。

二、 市场研判:从政策落地反馈推演城市轮动效应

724政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化,强调适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱。多部委也在8月表态将优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造。

回顾近期房地产政策核心要点,经历了从全面执行首套住房“认房不认贷”、下调首套和二套首付比例下限至20%和30%,到降低存量首套房贷利率、优化限购。城市端,一线城市最先全面落地首套房“认房不认贷”;大湾区也在政策、利率方面都积极做出调整。

广州920新政持续生效,黄埔、花都、番禺、白云北部等近郊取消限购有助于加快去库存;降低个人住房增值税征免年限至2年,交易税费降低或将带动置换链条加快运转,推动市场活跃度回升。

在限购政策调整后,市场走势如何?其他城市是否会跟进?杨红侠用5个板块分析了本次一线城市政策落地至市场反馈的全过程。

(1)新政同步,房价企稳。

一方面,二手房业主对市场已有预期,挂牌时的心态整体趋于理性,预期有所改变;另一方面,开发商为营造市场气氛,将部分楼盘折扣收回。

(2)新政当月,二手房挂牌增加。

政策落地后,二手房挂牌量的增加促进了一二手联动,将加速市场的整体去化。

(3)新政当月及次月,短期销售上行。

“金九银十”仍然是短期营销节点。购房者在8月仍有较重的观望情绪,新政的落地,一来明显促进前期看房客户加快入市,二来增进短期内新房楼盘到访量和二手房带看量。

(4)新政后1-2个季度,销售量增价稳。

有置换需求的购房者在新政带动下产生理性效应,逐步入市。新房方面,房企以出货为主,房价平稳;二手房方面,挂牌量增加,价格变化将更多取决于买卖双方博弈,小幅上涨。

(5)新政2个季度后,需求释放趋稳。

除首付外,居民受就业、收入预期影响较弱,在限购政策保持不变的前提下,销售逐步趋稳。

从整个过程来看,政策的优化对市场有明显带动。当下严格执行限购的城市对于政策的反应更为显著。从城市轮动传导效应来看,一般遵循“京沪-广深-核心二线-普通二线-三四线”的顺序。

关于未来的政策空间,杨红侠提到,一线及个别二线城市限购范围仍较大,部分城市首付比例及房贷利率有下调空间。北京和上海为例,普宅认定标准已10年没有变更。随着经济和房价的变化,在普通刚需客群不能快速进入市场的情况下,放松普宅认定标准将利好有一定购买力的置换型客群。

年初,中指研究院预测2023全年房地产市场总量为13亿平左右,即便是倒推至2008年,此规模依然维持在历史相对高位。房地产十万亿级的市场规模仍在,但同时也要清晰认识到其中产生的城市分化、需求分化和企业分化。

最后,杨红侠提出,在新形势、新阶段、新格局下,房企需要通过积极营销、投资换仓、存量盘活、风险化解、升级发展,来探索能够适应当下市场的发展新模式。

小 结

过去,房地产作为支柱产业,拉动了建筑、金融等相关产业链发展,对经济发展功不可没;现今,在高质量发展背景下,国家重申房地产行业支柱地位,其中深意不言而喻。

无论是数据走势,还是前瞻趋势,都传递着三个信息:行业未来十万亿级的数量规模是肯定的,行业面临转型和分化是明确的,行业发展新模式的探索是必然的。 行业依然有的做,但行业未来怎么走,转型发展是关键。

点击下图,了解VR售楼处,抢先打动客户!

本文标签: 金融  房地产业  房地产行业