9月4日，“规划建设保障性住房工作部署电视电话会议”在北京召开，出席会议的是中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰。

何立峰提到，规划建设保障性住房是“重大工作部署”，从当前形势看，建设保障性住房面临的“困难较多”。

他还明确表示，保障性住房要“实施严格封闭管理，不得上市交易”。

房地产市场供求关系发生重大变化

我国房地产市场供求关系和城镇化格局，正在发生重大变化。

今年7月，中共中央政治局会议提到，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”“重市场轻保障”等问题。

中国新闻网报道称，在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等均是重点。

住房保障体系的重点有哪些？

2021年6月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

上述意见首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计——我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

目前，我国已建成世界上最大的住房保障体系。

近期，国家持续加强“保障房政策顶层设计”。

4月28日召开的中共中央政治局会议提到，“规划建设保障性住房”。

7月24日的中共中央政治局会议又提到，“要加大保障性住房建设和供给”。

8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过了多个重要文件，其中一个就是《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

会议提到，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

分析形势：“面临的困难较多”

9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开，出席会议的是中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰。

相关地方通过视频参会。

央视画面显示，北京市副市长谈绪祥、深圳市副市长张礼卫、 成都市市长王凤朝等通过视频参加了会议。

在这次会议上，何立峰指出：

规划建设保障性住房是以习近平同志为核心的党中央站在促进实现共同富裕和中国式现代化战略全局高度作出的重大工作部署，有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发展、更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向好。

同时，何立峰还分析了目前的形势。

他指出，从当前形势看，建设保障性住房面临的困难较多。

他说，要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好“建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列重点问题。

何立峰强调，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程。

“要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。”

建设保障性住房，首先必须加强规划。

今年6月，《经济日报》提到，各地在筹集建设保障性住房时“须加强规划引领”。

在住房选址方面，以保障性租赁住房为例，这类保障性住房主要面向新市民、青年人，选址时应尽量靠近工作地点，促进职住平衡，且适宜建在公共交通便利的地方。选址不适宜容易造成供需错配，出现出租率低的问题。

在配套设施方面，保障性住房的配套设施完善与否，直接关系到受保障人群住得好不好。配套设施应跟保障性住房同步规划建设，提升受保障群体的居住质量。

保本微利原则配售、不得上市交易

另外还有一点值得关注。

此前，过去在地方实践中，存在保障房“筛选失灵”甚至出现过高收入人群入住的案例。

在9月4日的会议上，何立峰强调，要建立公平公正的配售机制。

“加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。”

他强调，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受第一财经采访时说，对于租赁型保障房（包括保租房和公租房），政策是一直强调“不能上市交易”的，其中还包括项目的整体产权不能上市交易。

对于配售型保障房，各地对上市交易管理规定不一。

以共有产权住房为例，在一线城市中，上海没有“内部封闭”，而北京执行“内部封闭”，也即共有产权房只能卖给有资格买共有产权房的群体。

《上海市共有产权保障住房管理办法》

66万套保障房，广州如何兑现？

近日，广州市城中村改造工作推进会举行，会上，广州安居集团有限公司挂牌成立，同时推动这两项战略性事件对这座超大城市转型发展意义深远。

据南方网，作为一座人口持续净流入的超大城市，近十年来，广州人口增加600万，留住人口红利、人才红利才能稳住城市的核心竞争力。“十四五”期间，广州提出将新增保障性住房66万套（间），在一线城市中供应量位居第一。面对庞大的供应量，广州多渠道筹集建设保障性住房，匹配安居需求稳定住房新增节奏。

房从哪来？谁来筹建？是广州兑现住有所居承诺首要面临的问题。

广州安居集团是专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司。接下来，该公司将探索构建公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大主营业务同步发展的住房保障运作体系，搭建住房租赁基金、智慧宜居平台等助推引擎，形成市场化、专业化、规模化的运作模式。

此前，广州市保障性住房筹集、建设主要由市住房保障办公室统筹落实，2017年，广州加强保障性住房项目管理，搭建全市保障性住房租赁管理平台。同年，广州城投住房租赁发展投资有限公司、广州珠江住房租赁发展投资有限公司成立，按区分片统筹保障性住房筹集、建设、运营等工作。

与新成立的广州安居集团相比，上述平台公司更聚焦项目建设与管理，属于资产代管的“管家”角色，对建设筹资、房源筹集等环节参与较少。而广州安居集团的身份则更为宽泛，该公司将拓宽保障性住房筹建渠道，通过城中村改造转化、存量房源整租运营、“工改租”、“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等多渠道筹建房源。

此外，安居集团还将积极参与保障性住房项目投融资，依靠发行公募基金、发行专项债、金融贷款，或使用政策性金融工具等，按照企业化管理、市场化运作、可持续发展原则，对标国内领先的全链条一体化大型安居产业集团。也就是说，对标上文平台公司的“管家”角色，广州安居集团可以拥有“业主”“管家”多重身份，全链条负责保障性住房工作，真正将该项工作作为复杂的系统性工程运作。

目前，广州市初步形成了保障性租赁住房多种筹集方式，“工改租”“商改租”、产业园区配建、企事业单位自有存量用地、集体经营性建设用地、城中村改造配建等方式。特别是对于中心城区大量存在城中村的广州而言，以全市上下大力推动城中村改造为契机，打通保障房多元筹集渠道，在产业园区、城市核心功能区配建产城融合的保障房体系，将为城市留住人才创造更多便利。

今年，国务院出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出将城中村改造与保障性住房建设相结合，除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应当按一定比例建设保障性住房。接下来，广州将积极贯彻落实指导意见精神，结合此前发布的《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，进一步改善城中村居住环境，积极引入规模化、专业化企业提供高品质租赁住房产品。

在此背景下，广州安居集团的挂牌与眼下火热的城中村改造相结合，是当下房地产行业结构性调整的重要举措，将更加突出住房的居住属性和城中村改造的公益属性，为城市新市民、青年群体等提供多层次、差异化的租赁住房选择空间。同时，此举也将更好实现一手保障住房供给，一手提升城市品质的一体两翼政策联动。

眼下，广州安居集团已挂牌成立，深圳、南京、厦门等城市也在早前已纷纷成立安居集团，这是有效缓解大城市住房矛盾、持续有力推进房地产转型、拉动投资消费的重大举措。目前，官方发布广州安居集团注册资金为300亿元，与深圳等城市已发行保障性住房公募金奖情况不同，接下来，广州安居集团需加快启动资金筹集，方可实现持续拉动有效投资。

建部：加快发展保障性租赁住房

加大财政支持 落实资金奖补

日前，重庆市发布管理办法，对于依程序认定的保障性租赁住房项目，按照不同筹集方式进行资金补助，标准为新建项目2万元至4万元/套（间），存量房屋改造项目0.5万元至1万元/套（间）。经市住房和城乡建设委员会会同市财政局等评选的示范项目，补助标准上浮30%。

安徽省激励各地加快推进发展保障性租赁住房工作，对获得激励的市县（市、区），在分配中央及省财政补助资金时，分别按照市级100万元、县级50万元标准给予奖补。

江西省要求市县政府加大资金投入，统筹利用土地出让净收益和住房公积金增值收益等现有住房保障资金发展保障性租赁住房，盘活资金效益，带动市场主体参与发展保障性租赁住房。

为解决企业对自行投资筹建、运营保障性租赁住房的顾虑，浙江省宁波市慈溪市给保障性租赁住房运营机构发“红包”，根据新建类、改建类、转化类保障性租赁住房的不同特点，分别设置不同的运营奖补申请条件，按住房建筑面积每年每平方米40元，且每年每套（间）不高于1200元的标准予以奖补，同一房源年度内仅可奖补一次。据悉，为确保奖补资金及时发放到位，慈溪市已按年度统筹安排专项预算资金进行保障，今年财政预算资金安排奖补金额约1000万元。

给予税费支持 转换民用价格

税费支持方面，广东省广州市明确对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，享受对应增值税优惠政策。

福建省厦门市综合利用税费手段，降低企业税费负担，符合条件的保障性租赁住房项目，可按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。

水电气价格方面，湖南省长沙市住房和城乡建设局与市税务、水利、电力等部门建立工作联动机制，企业单位可凭借《保障性租赁住房项目认定书》到相关营业窗口直接办理业务，市发展保障性租赁住房工作领导小组办公室建立协调督查机制，动态跟踪税费支持政策和民用水电气价格的落实情况。比如岳麓区龙湖冠寓红星美凯龙项目，办理水电费的商转民手续后，水费从4.9元/吨降至2.88元/吨，电费从0.85元/度降至0.588元/度。

山东省济南市明确，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，可凭市或区保障性租赁住房领导小组办公室核发的《保障性租赁住房认定书》，向供水、供电、供气、供暖专营单位提出申请。专营单位应及时受理，符合条件的自受理次月起执行居民类价格政策。

山东省青岛市提出，对利用居住用地集中建设、利用居住用地或综合用地部分建设的保障性租赁住房项目，在取得项目认定书后，可向住房保障部门申请免收城市基础设施配套费，并将配套建设的地上、地下设施面积全部纳入免收范围，有效减轻市场主体的资金压力和经营负担。

提供金融支持 促进银企合作

在保障性租赁住房项目集中贷款和授信签约活动上，重庆市住房和城乡建设委员会与开发银行重庆市分行、建设银行重庆市分行签订保障性租赁住房战略合作协议，“十四五”期间，两家银行将对重庆市保障性租赁住房项目分别提供不低于400亿元的融资总量，利率可根据具体项目按照基准利率下浮。

河北省住房和城乡建设厅与建设银行河北省分行签订发展保障性租赁住房战略合作协议，建设银行省分行将提供不低于260亿元贷款，支持保障性租赁住房的建设、改造、运营等资金需求。

陕西省组织省住房和城乡建设厅、西安市住房和城乡建设局及西安市安居集团等4个投资主体单位分别与建设银行陕西省分行签署战略合作协议，制定合作目标、构建合作机制、明确合作内容，建设银行陕西省分行将提供600亿元贷款支持保障性租赁住房项目建设。

贵州省住房和城乡建设厅与省银保监局引导金融机构开发特色金融产品，各银行保险机构围绕保障性租赁住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套基础设施建设、交易结算等环节，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。同时，向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，监管部门不纳入房地产贷款集中度管理。

湖北省武汉市组织建设银行、交通银行等多家银行研究制定多类金融支持措施，搭建银企合作桥梁，组织金融机构与建设单位面对面交流对接，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

本文来源：政知见、南方+、中国建设报；资料据新华社 经济日报 第一财经 人民网 央视 中国新闻网等

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