新政加持,北上升温明显,其他城市反应平淡

更新时间:2023-09-04 18:50:44作者:无忧百科

新政加持,北上升温明显,其他城市反应平淡

文|邓浩志

新政加持,北上升温明显

上周虽说新政排队出,但真的落地执行的,也就“认房不认贷“+“存量首套房降利率”。不过舆论倒是拉起来了,所以市场关注度极高。不少媒体都在报道新政之后北京、上海的楼市都比较火,到访量增加了30%~50%,成交量也明显放大。



周一早上我找了几家大房企的朋友,拿到他们周末的数据,对比了一下。大致呈现以下几个特征:

1、北京上海的确牛掰,到访和成交真的是上去了,而且是普涨。

其中核心区项目的到访涨了有5成左右,外围区域也有2、3成的上涨。

另外两个一线城市广州和深圳,还有部分强二线城市到访客户量明显少了很多,环比平均上升了10%~20%左右。大湾区地区由于本周打台风的原因,造成了一定影响。以广佛为例,部分楼盘到访量甚至出现下跌了。有增加到访客户的,多为位置比较核心的楼盘,而外围区域楼盘到访增量增长并不明显,或者下跌。

其余的,弱二线城市,三四线城市,几乎没有任何感觉,新政之后无论到访和成交几乎都没有环比上的增量(要知道上周,乃至上个月,上上个月都是极为惨淡的市场)。至于成交量方面,强二线和一线城市都有增加。不少项目反应:前期犹豫的客户,本周很多都下了决心最终下定。不过,这波客户属于前期积累的,数量总体有限,消化完之后还要重新积蓄。所以关键还是新增到访。

2、总体感觉,新政影响很有限。

之前我就说过,对购买力的释放很有限,现在看,对市场实际的拉动效果真的比较有限。后市需要更重磅的政策才能维持住市场。否则可能不到一个月,又会再次打回原形,再次面对需求不足的情况。而在已经公布但尚未落地的政策中,最受关注的是降首付。

房价已经什么时候开始上涨?

周一回来,很多报道都在提北京房价可能上涨,源自于某位专家的预测。说按照目前形势,北京两个月之后,房价就会上涨,大概会涨10%。

这个问题我这么看,从楼市全局上看,房价短期内不可能上涨。目前全国99%的城市都面临库存压力较大的情况。以广州为例,根据克尔瑞的统计数据显示,新房库存高达18个月。按照这个库存,明显的供大于求。房价不但不会涨,甚至还有下调的压力。一线城市广州尚且如此,其他二三四线城市就更不用说了。所以哪怕新政出来之后,能够起到推动销售量回升的作用。但从全局上看,楼市在未来一段时间内,主要目标仍然是去库存。房价短期内都不可能上涨。

虽然99%的城市房价短期内都不可能上涨,但还是有1%的城市或者板块有房价上涨的可能的,那就是四大一线城市的核心板块,豪宅产品等等。这类型产品在过去两年,一直是逆势上涨的品种,在新的利好加持下,这类产品不排除再次在价格上率先反弹。不过这也只是市场的局部,甚至只是一线城市的局部。从目前四大一线城市的库存看,未来几个月几乎也不存在价格普遍上涨的可能。

最后,说说北京上海这轮楼市为什么会比广州深圳强。台风对周末影响是一方面,另一方面是产业结构。广深外形型经济,出口主导,近期受到冲击较大。北京上海央企国企总部占比较高,尤其北京,行政单位多,受到冲击小。比如民企都在裁员,公务员和央企国企还是比较稳的。所以未来楼市发展,北京上海的走势很可能比广州深圳要好。

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