文｜邓浩志

新政加持，北上升温明显

上周虽说新政排队出，但真的落地执行的，也就“认房不认贷“+“存量首套房降利率”。不过舆论倒是拉起来了，所以市场关注度极高。不少媒体都在报道新政之后北京、上海的楼市都比较火，到访量增加了30%~50%，成交量也明显放大。

周一早上我找了几家大房企的朋友，拿到他们周末的数据，对比了一下。大致呈现以下几个特征：

1、北京上海的确牛掰，到访和成交真的是上去了，而且是普涨。

其中核心区项目的到访涨了有5成左右，外围区域也有2、3成的上涨。

另外两个一线城市广州和深圳，还有部分强二线城市到访客户量明显少了很多，环比平均上升了10%~20%左右。大湾区地区由于本周打台风的原因，造成了一定影响。以广佛为例，部分楼盘到访量甚至出现下跌了。有增加到访客户的，多为位置比较核心的楼盘，而外围区域楼盘到访增量增长并不明显，或者下跌。

其余的，弱二线城市，三四线城市，几乎没有任何感觉，新政之后无论到访和成交几乎都没有环比上的增量（要知道上周，乃至上个月，上上个月都是极为惨淡的市场）。至于成交量方面，强二线和一线城市都有增加。不少项目反应：前期犹豫的客户，本周很多都下了决心最终下定。不过，这波客户属于前期积累的，数量总体有限，消化完之后还要重新积蓄。所以关键还是新增到访。

2、总体感觉，新政影响很有限。

之前我就说过，对购买力的释放很有限，现在看，对市场实际的拉动效果真的比较有限。后市需要更重磅的政策才能维持住市场。否则可能不到一个月，又会再次打回原形，再次面对需求不足的情况。而在已经公布但尚未落地的政策中，最受关注的是降首付。

房价已经什么时候开始上涨？

周一回来，很多报道都在提北京房价可能上涨，源自于某位专家的预测。说按照目前形势，北京两个月之后，房价就会上涨，大概会涨10%。

这个问题我这么看，从楼市全局上看，房价短期内不可能上涨。目前全国99%的城市都面临库存压力较大的情况。以广州为例，根据克尔瑞的统计数据显示，新房库存高达18个月。按照这个库存，明显的供大于求。房价不但不会涨，甚至还有下调的压力。一线城市广州尚且如此，其他二三四线城市就更不用说了。所以哪怕新政出来之后，能够起到推动销售量回升的作用。但从全局上看，楼市在未来一段时间内，主要目标仍然是去库存。房价短期内都不可能上涨。

虽然99%的城市房价短期内都不可能上涨，但还是有1%的城市或者板块有房价上涨的可能的，那就是四大一线城市的核心板块，豪宅产品等等。这类型产品在过去两年，一直是逆势上涨的品种，在新的利好加持下，这类产品不排除再次在价格上率先反弹。不过这也只是市场的局部，甚至只是一线城市的局部。从目前四大一线城市的库存看，未来几个月几乎也不存在价格普遍上涨的可能。

最后，说说北京上海这轮楼市为什么会比广州深圳强。台风对周末影响是一方面，另一方面是产业结构。广深外形型经济，出口主导，近期受到冲击较大。北京上海央企国企总部占比较高，尤其北京，行政单位多，受到冲击小。比如民企都在裁员，公务员和央企国企还是比较稳的。所以未来楼市发展，北京上海的走势很可能比广州深圳要好。