海珠区上涌果树公园北侧地块（图源广州市房协）海珠外国语实验中学附属小学实拍观澔府施工过程中的外立面江泰里潮里MALL实景

127亿，海珠地王出炉！

经过85轮的角逐，海珠上涌果树公园北侧地块，最终拍到封顶，楼面价3.5万/㎡，进入摇号阶段。

地块剔除配建后，楼面价为5万+/㎡，未来售价或超10万/㎡，如果设计成大平层，又是妥妥的千万级豪宅。

地块区位非常优越，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔一览无遗。该地块是海珠区，甚至是全广州本年度一宗难得的“靓地”，这使其甫一上架便备受市场瞩目。

新政发威+土拍火爆，海珠市场当前已经“涨”声不断！

海珠位置最好的地块

豪宅阵营又添一猛将

上涌果树公园北侧地块是海珠位置最好的一块地，没有之一。

地块位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备生态环境资源的板块。

地块区位地图

与世界大观地块相比，上涌果树公园北侧地块位置更好，距离珠江新城更近。周边公务员、布匹市场老板、琶洲白领，以及来自天河、越秀等区域的改善型购买者，都是该项目的潜在客户，购买力强。

开拍后，地块吸引了中海、保利、华润、越秀在内的央国企争抢，毫无意外拍到摇号。上涌果树公园北侧地块总建面约36.4万㎡，一共由7宗分地块构成。配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

项目地块西侧规划了15年教育资源地块，有消息称，将引入中大附办学（包含一个托儿所、一个12班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学）。

项目东侧是广州大道南，旁边是在建中的11号线上涌公园站和逸景路站，坐拥广州第一条大环线，4站可到琶洲、珠江新城。待开通后，一条地铁线就可通达全市各大中心板块。

如此优质的地块，开发商必定开发成豪宅项目，因为只有做成豪宅才能让项目利润最大化。

这意味着，已经豪宅化的海珠区又将新增一猛将。

海珠区市场已经豪宅化

刚需上车空间被严重压缩

海珠区这两年推出的项目均为豪宅产品，主要以大户型为主，其均价也在节节攀升。可惜，对于执念在中心城区上车的刚需，豪宅化的海珠区无异就是他们的“禁地”。

据克而瑞数据显示，今年1-8月中，海珠区一手住宅量价齐升，成交翻倍增长之余，区域网签均价高达9.6万/㎡，较去年同比上涨14%。
海珠房价趋高的背后，各大10万+项目“功不可没”。目前海珠成交均价破10万/㎡的项目多达8个，较去年同期多了5个。

另外，炙手可热的工业大道及南洲两大板块，目前成交均价分别为8万/㎡和7.6万/㎡。板块成交主要来源于四房。

图源克而瑞

土地成本的上升给开发商带来了巨大的压力，进一步推高了房价。为了获得利润，这些新项目要不做成大平层豪宅，要不就主打110-140㎡的改善型产品，基本都是千万级四房起步，未来三房户型将在海珠市场绝迹。

同时，在当前的市场环境下，大家都担心民企项目会烂尾，增加买房的风险。购房者更倾向于选择央国企，如中海这种已经在海珠深度扎根的央企就是一种保证，准现楼更成为当前购房者的首选。

一边是大面积，一边怕烂尾。

说实话，这届上车的海珠刚需客户，很难。

中海推出广州人最喜欢的户型

新政首周多个项目连续爆单

这周的“美酒加咖啡”让人上头。茅台加瑞幸，两者联手，毫无意外地冲上了微博热搜。

而在楼市同样上演了一波狂欢。新政首周，买家纷纷出动，挤满了各个售楼部。地产人更喊出了久违的“007”工作节奏。

中心区市场回暖，海珠总是先热闹起来。

已经在海珠西扎根的中海深谙客户需求，懂得把握政策热度，在新政之后，立即推出市场罕有的三房小户型产品，刷爆海珠市场。

其中，最受年轻人青睐的中海观澔府连续几天爆单，在新政首周售楼部就被购房者挤满，台风天也难以阻挡他们看房的热情。

令人惊喜的是，楼主这边拿到几个低价的团购名额，总价不到550万就可以买中海观澔府，准现楼，还能入读海珠外国语附小，在10号线大干围站旁，有一套最低单价只有5字头。

在中海江泰里售楼部，同样出现了久违的火爆景象。据项目销售透露，广州人最喜欢的户型82㎡三房小户型，上周几乎被抢购一空，销售业绩突破1亿。

据了解，目前中海江泰里现阶段1栋在清栋，2栋南向优质单位已加急补货。本周2栋少量优质单位推新，还有教师专属购房补贴10万大礼包。

新政推出后，相比海珠遍地的千万级四房，买少见少的三房小户型是刚需客户最想买到的产品，加上高地价推高房价，未来想买到三房小户型的机会将越来越少。现在买品质三房只能在观澔府、江泰里，所以想不爆单都难。

说到产品，中海观澔府三栋楼将在明年5月交楼，现在购入就能赶上明年9月入学，业主小孩立即享受优质教育，这对于急着入读小学的家长来说绝对是一个好消息。

据了解，中海观澔府已有不少业主的小孩今年9月已经入读海珠外国语实验中学附属第二小学。未来业主入住后，一家人吃完晚饭还可以在江边绿道散步、吹着江边微风，非常惬意。

在交通方面，地铁10号线进度已超过70%，将在2024年开通运营，该地铁线路为片区业主提供了便利的轨道交通条件。环岛路(石岗路-大干围段)计划在今年12月底前完工通车，电动车通行测速，从石岗路到大干围只需5分钟。

如果你对老城市的烟火气情有独钟，你还得选择中海。

中海江泰里，身处海珠城区的市井烟火，项目基于老城焕新的出发点，通过潮流艺术和新商业、新消费的业态，丰富社区营造的内容，孵化生活方式的个性化，实现新与旧的共生、共融、共创，让真实生活扎根于社区中，焕发老城区的活力。

中海江泰里位于地铁2号线及11号线交汇的江泰路站上盖，这里是海珠区文化活动最丰富、交通最方便、配套最完善、最有生活氛围的板块。

这里分布着丰富便利的商业生活配套，其中就包括老广最爱的江南西和潮人新宠的太古仓，还有广百、乐峰广场、江南新地等商业地标。

海珠西不仅有烟火气，也有很时尚的去处。这里有新时代的产业风貌，具备多元复合的文化气息和潮流圈层，随时邂逅B.I.G海珠湾艺术园、02PARK创客公园等打卡圣地。

改善型客户也不要急，观澔府还推出119㎡南向四房，总价都不到750万的特价房源，这个价格难道不香吗？

另外，南州地铁站上盖的中海观雲府，目前还有最后2套三房望江单位，建筑面积约86㎡，总价仅需580多万。

新政加持，市场升温明显

当前已是入手最佳时机

这波新政被视为2008年以来最大的利好，新政来得有点猛，前一天政策刚公布，银行、开发商就表明已经落地，很明显所有人都看好后市发力。

因此，别看上涌果树公园北侧地块总价达到127亿元，依然被多家房企抢崩头，而且此次参拍的房企为清一色的国家队。

恰逢当前诸多重磅新政出台的节点，此次上涌果树公园北侧地块再度被争抢至摇号，势必也会给海珠楼市再添一把火，极大地提振市场信心。

事实上，这些年央国企开发商对于海珠的优质地块向来是“寸土必争”，特别是今年极具关注度的地块，国家队都积极参与了竞拍或摇号。

这些开发商持续活跃的表现，他们都已经感知到海珠市场将再次火爆起来，这也意味着位于中心区的海珠房价将再次飙升，未来的形势对刚需更加不友好。

目前，观澔府、江泰里、观雲府推出的小面积均是市场硬通货，流通性极强，刚需们可以趁历史最佳购房机会赶紧抢购。

市场时刻在变化，特别是刚需客户，就更加不要再等，目前已是最好入手好时机。