出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

在10月20日下午的万科集团媒体交流会上，万科董事会主席郁亮将目前的房地产行业的状态，比喻成马拉松“撞墙”。

“跑了30多公里后开始跑不动了，体内储存的糖基本消耗完了，要开始消耗燃烧脂肪。但燃烧脂肪有5到10分钟左右转换的时间，这一阶段是最痛苦的。熬过去就能跑下去。放到国家经济来看，我们叫做新旧动能转换。”

行业阵痛仍在继续，暴雷潮从民营房企逐渐扩延至混合所有制企业。第一代地产大佬相继谢幕，行业风声鹤唳，任何的风吹草动都能跳动行业敏锐的神经。

从房地产的“黑铁时代”到“活下去”，万科被认为行业的“吹哨者”，在行业火热时发出警示，低迷时传递信心。而曾经的行业Top4如今只有万科坚强地活着。两年前，郁亮在交流会上说，要尊重常识，回归常态，行业阵痛之后仍有机会。

作为曾经三次穿越房地产行业周期的房企，郁亮指出，行业阵痛的影响比预想中要长，无论是民营还是国营房企都很煎熬，压力都很大，行业阵痛还没结束。各方都不容易，当下不必过于悲观。万科最关心的还是未来如何发展，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

郁亮也透露，养老商业模式没有成功过，这同样意味着机会。他认为，目前在长租、商业、物流都在尝试发行REITs，这些领域都有REITs退出机制，但是养老板块现在没有退出机制。

“没有成功的企业，只有时代的企业。”这是万科向海尔所学习到的。在新阶段，万科选择了开发经营服务并重的战略。当天下午，除郁亮压轴出场答记者问之外，地产开发、物业、商业、长租等各个板块负责人相继登场，向媒体呈现了万科地产及地产之外的业务状态。

房地产市场短期有压力，长期有信心

未来住宅建设中枢值10-12亿平方米

在今年8月的万科中期业绩会上，郁亮曾坦言，房地产处于胶着状态，市场跌过头了。按照现在开工速度，今年全国房地产新开工面积约6.6亿平方米，回到2006年，也就是17年前。

此次交流会，郁亮同样表达了相似的观点。“今年预计新开工不到7亿平方米，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。”但是，在郁亮看来，行业形势是悲观的，当然市场的悲观情绪是受到舆论性引导，市场有一种声音是房屋过剩论，因为人口减少，二是政策没用论。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮称，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。我国人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果把它折成一个使用面积的话，仅仅相当于40年前日本的居住水平。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

在郁亮看来，中国老百姓居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。“随着收入水平提高，会越来越多元化，都是合理的住房需求，包括商业需要和合理住房需求等，不能只看人均居住面积。”

此外，对于政策效能，他认为，政策在某种意义上不是万能的，但绝不是没用的。市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。例如，对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏。

在住宅开发层面，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海也在交流会上透露，从单项冠军到全能高手，在行业特别“卷”的背景下，意味着产品要特别好，才会有护城河，需要锻炼的是倒逼能力。万科也在拥抱直播，把万科更好的服务更优的产品，带给客户。

据张海所述，2023年万科全年计划交付28.9万套，建筑面积共3637.3万㎡。2023年1-9月153批次实现“交付即办证”。今年1-9月，万科累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元。

“艰难的时候，正是苦练基本功的时候苦练基本功，练是核心。基本功就是业务和管理的基本动作，把基本功扎实练好，就能产生新的价值。”张海称。

REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发

万科商业、物流、租赁住房都在准备REITs

“一个好企业绝不是靠算账算出来的，也不是靠省钱省出来的，是靠创造出来的。”这是郁亮所认同的逻辑。他认为，在确保现金流的状态下，省钱是很好的美德，需要有很好的习惯，经营、运营等这是需要有的事情。

房地产告别房价单边快速增长时期，行业不得不面对的是销售增速减缓的问题。在郁亮看来，存量时代第一个难点是如何赚小钱，赚慢钱，赚辛苦钱，再辛苦钱。另外一个难点是商业模式有没有闭环的问题。

对此，郁亮称，经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。

“万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。在长租方面，万科经过了8年的努力，终于在今年的6月份开始赚钱了。”郁亮进一步表示。

事实上，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

“明年长租REITs会发行大约10亿规模，是不同资产包的整合。“泊寓总经理胡冬华在交流过程中如此向搜狐财经透露。另外，据知情人士向搜狐财经坦言，物流及商业REITs在今年上市发行的可能性较大。

今年9月，住建部表示，今年保障性租赁住房筹集建设进度不断加快，全年目标任务目前已完成超过七成。随着保租房的完善，胡冬华称，近两年万科长租公寓在更广泛与国资国企、资产管理机构开展保租房合作，盘活存量资产。今年年初，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金，试水百亿租赁基金。

截至目前，泊寓已在 19 个城市为 8.3 万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。泊寓已经和4400家企业接近10万员工提供租住服务，占比达到45%。”

另外，在物流层面，自2017年进军冷链物流领域后，万纬不断拓展多元化的增值服务能力，从单一仓储空间逐渐发展为提供仓储、运营、配送为一体的多温区供应链服务。

万科物流BU首席合伙人张旭指出，万科旗下万纬物流目前已服务全球超1600家企业，是目前中国冷链行业唯一能服务7个不同行业的多温区供应链服务商。包括商超、餐饮、乳制品、肉类、水果、水产、快消。麦当劳、肯德基、奈雪的茶、星巴克、沃尔玛、山姆等都是万纬物流服务的客户。

根据半年报显示，2023年上半年，万纬物流实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。

在63个蝶城内重点推动“研选家”业务

未来家装会占到整个万物云营收的20%

长租、商业及物流之外，作为另一经营服务业务，万物云的发展已经成为构建万科现金流的重要途径。今年上半年万物云实现营收160亿，手握过百亿现金。

在交流会上，据万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全透露，为了聚焦家装行业，万物云推出"研选家" 。

对于未来家装板块的拓展，朱保全对搜狐财经指出，现在家居品牌都在谋求整装业务，而万物云看好的是局部改造业务。未来家装板块会占到整个万物云营收的20%。

“得工人者得天下。整装的局限性在于交付能力，并且装修时间较长，需要客户搬出去。在家装行业，目前整装的需求没有局部改造的需求大。工人的匠心能力及交付水平对局部改造有重要作用，万物云依靠自身的蝶城体系，希望将同一街道的工人汇集在固定的地方，实现14天内的改造任务。”朱保全如此透露。

事实上，目前家居巨头争夺整装渠道万亿级蓝海市场。此前，贝壳收购整装企业圣都装饰，今年10月贝壳宣布拟以15.5亿元收购整装品牌爱空间，拓围家装版图，

在朱保全看来，万物云想做的是“熟人经济”。他认为，从房地产产业链到基于物的大消费，物业行业是重要且独特的消费形态。物业服务行业位于地产产业链和大消费服务业的交汇点。随着开发时代进入尾声，我们将进入到存量市场的大消费年代。

朱保全称，蝶城基于周边三公里，留下了一批产业工人，才有机会做好这项工作，。针对行业长期痛点，万物云将提供好产品、好交付、好服务，打造三公里服务圈，除了“蝶城+物业”、“蝶城+家装”，万物云还聚焦“蝶城+X“产业互联生态正在形成。

据了解，目前万物云已在63个蝶城内重点推动“研选家”业务，今年1-9月合同量累计近10000户，同比增长超150%。上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。