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2023-10-30
更新时间:2023-10-19 08:24:59作者:无忧百科
终于!最近多个热点城市,开始调整土拍规则了。
9月26日,成都宣布中心城区商品住宅用地,实施“竞地价”拍卖, 取消地价限制、配建和自持条件 。房子建成后,也由开发商根据市场情况 自主定价 。
10月9日,济南市对10月中下旬即将进行的两场土拍出让规则进行调整,恢复2017年8月前“ 价高者得 ”的原则, 不再设立最高限价 。
10月12日,合肥也宣布新一批出让地块,采取拍卖方式出让,价高者得。
10月17日,厦门发布的第四批次供地, 不设拍卖底价,取消销售限制均价 , 仅保留车位限价和装修限定。
土地限价机制,正在退出土拍市场。
根据经济观察网报道,早在今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:
① 建议取消土地拍卖中的地价限制;
② 建议取消远郊区容积率1.0限制。 相当于取消远郊地区的“禁墅令”。
这一波热点城市土拍规则修改,就是对文件的响应。
接下来, 取消土地限价、新房限价 的城市,会越来越多。更多低容积率的地块,也会逐渐上市。
继取消限购、限贷之后,行政干预手段从房地产市场的撤出,正在扩大范围,越来越彻底。市场正在逐渐回归市场规律,对于开发商来说,企业阶段性的竞争逻辑,也面临再次调整。
管理市场预期
必须允许高价产品出现
不管是取消土地限价、新房限价,还是取消容积率限制,本质上,还是基于当下房地产的核心判断。
也就是—— 房地产市场供求关系发生重大变化。
过去供不应求阶段,需要通过行政手段,让有限的土地资源,优先供给刚需、刚改等主流产品类型,所以限制容积率,抑制高端需求的满足。同时,通过土地限价等措施,解决供不应求造成的土地市场过热、新房市场过热的问题。
然而,现在的情况已经完全变了。
首先,是土地投资低迷,市场过热的情况已经不存在了。
今年前三季度,全国300城住宅用地成交规模,同比下降了33.4%。9月份的拿地面积,更是同比 接近腰斩 ,流拍撤牌率也保持在高位。达到触顶成交的地块数量,已经明显减少。
也就是说,对土地限价的意义已经不大,反而让真正的优质地块被低估,没有兑现应有的价值。
其次,是鼓励改善和高端需求,必须要让市场决定做什么产品。
9月初,大城市普遍对核心城区全面解除限购,就是鼓励跨城市/跨区域的购房需求,以及购买多套房的需求。
换言之,就是鼓励有购买力的富人下场。
但事实上,对于很多高端客户来说,他们需要的并不是很多套的小房子,而是真正能提供高端享受的高端产品。
这就需要从土地供给层面上,去打破容积率限制和价格限制。在刚需已经趋于饱和的市场环境下,让有限的土地资源,流向尚未被满足的高端市场。
第三,鼓励改善,必须允许高价产品出现。
现在的土地市场,实际上是冷热不均、高度分化的。热门城市的热门地块,依然是开发商争抢的目标,同一场土拍中,流拍撤牌和触顶成交的情况经常并存。
而土地限价+新房限价,不仅没有充分兑现优质地块应有的价值,也容易对市场形成误导。
一方面,造成一二手市场价格倒挂。一手新房对二手价格形成倒逼压力,二手业主换房的难度加大,容易加剧市场下行预期,不利于当下的预期管理。
另一方面,新房限价、精装限价,导致开发商产品减配,也是一种针对居住领域的 主动消费降级 。
在限价背景下,开发商不能通过产品研发、产品升级等战略,来实现溢价和差异化竞争。客户也不能享受和土地属性匹配的高端产品。某种程度上,是打击了合理的改善需求。
因此,从土地供给层面上,给高端产品解绑,自然势在必行了。
开发商紧箍咒解除
进入拼综合实力的阶段
之前明源君说过, 现在,我们正在进入行业政策最宽松的时期。
这个宽松不仅仅是需求端的购房条件、购房利率全面放松,也是供应端的全面松绑。
过去在拿地阶段,就给开发商戴上紧箍咒,规定配建比例、自持比例、销售条件、销售价格、产品面积段、是否精装、精装价格……让开发商的产品战略,变成了简单的成本游戏。
而现在,过去楼市过热时期出台的调控手段,正在全面退出历史舞台。这也意味着,房企的核心竞争力,将从成本管控,回归到项目定位、产品体系打造、客研等综合实力上。
这对房企的经营策略,会产生几个影响:
一是短期内,房企拿地研判需要更谨慎。
目前,房企布局战略已经高度统一,安全性强的核心热点地块,事实上已经成为行业稀缺资源。加上房企当下普遍存在中长期库存持续萎缩的情况,实际上是需要补充高质量货值的,这会进一步推高热点地块的争抢烈度。
但另一方面,销售端的恢复情况并不理想,市场对价格的接受程度有限。这就更加考验房企投拓测算的准确性,和对土地价值的兑现能力。
之前“限价+摇号”的模式下,房企拿地需要的是运气,现在则更需要财力和判断力。
二是长期来看,产品体系必须向高端升级。
目前,政策端针对高端改善产品的限制,几乎已经全部放开。今年以来,头部房企几乎都开始卷高端改善赛道。龙湖年初发布的三条产品系:云河颂、御湖境、青云阙,就清一色都是高端改善系。
在土地限价解除、容积率限制放松后,产品线向高端上移的趋势,可能会进一步加快。低容积率的别墅类产品,可能在时隔十多年后再次进入市场,开发商也需要尽快丰富自己的高端产品线。
小结
这一轮供应端的政策松绑,把产品和价格的决定权,交还市场去支配,将还原出更真实的供求关系,修正长期以来的数据扭曲,会让长期的行业发展更健康。
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