观点直击 | 万科郁亮:房地产仍有韧性 但脱胎换骨需要时间

更新时间:2023-08-31 22:10:35作者:无忧百科

观点直击 | 万科郁亮:房地产仍有韧性 但脱胎换骨需要时间


观点网 8月30日晚,除了中期业绩报告外,万科还发布一份让众多投资者松了一口气的公告。

据悉,万科董事会、监事会决议通过,同意公司终止向特定对象发行A股股票事项,并向深圳证券交易所申请撤回相关申请文件。

这份最高筹资150亿元的“A股最大定增”戛然而止。

次日上午,万科企业股份有限公司2023年中期业绩推介会如期举行,关于定增取消,管理层在会上回应称,主要因为股价处于低位,机构投资人有所担忧。

财报显示,万科上半年营收2008.93亿元,同比下降2.91%;营业利润203.35亿元,同比下降16.10%;归母净利润98.7亿元,同比下降19.43%;经营活动产生的现金流量净额18.64亿元,连续14年为正。

受行业周期影响,万科利润出现下滑,但财务安全边际依旧稳固,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,货币资金对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

从业绩和公司举措来看,债务安全已不是万科面对的首要问题,但管理层仍要应对更多挑战。

构筑安全边际

发布会上,总裁祝九胜表示,目前房企碰到行业调整时期,总体而言,万科经营安全“完全没问题”。

截至上半年末,万科资产总额16841.96亿元,负债总额12815.51亿元,归属于上市公司股东的净资产2493.27亿元,资产负债率76.09%,净负债率49.47%。

其中,有息负债合计3213.6亿元,一年内到期的有息负债457.0亿元,占比14.2%,较年初下降6.3个百分点;一年以上有息负债2756.6亿元,占比85.8%,债务周期结构得到优化。

据万科首席财务官韩慧华介绍,2022年以来,万科在市场上公开发行的信用债已接近400亿,今年1-8月份大概发行100亿,发行总量和利率水平均保持在行业第一梯队。同时,各类开发贷、经营性物业贷以及险资的债权计划等融资渠道保持畅通。

分利率类型来看,万科的有息负债中,固定利率负债占比37.6%,浮动利率负债占比62.4%;有抵押的有息负债108.9亿元,占总体有息负债的3.4%,而无抵押无质押的有息负债占比高达93.9%,信用资质较为良好。

今年上半年,万科新增融资平均成本3.73%,比已到期和主动提前偿还债务成本低40-50个BP,比2022年新增融资成本下降15个BP。

此前8月27日,证监会发布新规,明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制,而万科A股价目前正处于破净状态。

有市场观点认为,万科放弃A股定增一方面意味着管理层对现金流及债权融资等渠道有足够信心;另一方面,从新规来看股权融资窗口期并未结束,下半年政策端或有更多信息释放,万科并不急于一时。

截至目前,万科今年在境外完成约150亿元再融资,下半年并无到期境外债,明年则有3笔美元债到期,按当前汇率计算,共计约110亿元人民币。

截至上半年末,万科境内、境外负债占比分别为80.6%及19.4%,其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点。报告期内,产生汇兑损失约4.4亿元。

韩慧华表示,美国加息背景下,万科争取进一步降低海外负债,目前已启动提前还款准备。具体来看,万科为美元债融资还款有三方面准备:

“一是通过现有的自有资金偿还,现在境外有几十亿自有资金;二是我们在境外平台投资的境内外项目都有正常分红、股权回购以及正常清算到期,有一些减资的退出,也会通过这部分去归还;三是目前美元债市场处于冰封状态,所以主要会通过银行端,通过境外银团贷款或双边贷款筹集部分资金。”

市场下跌过头

即便经营安全毫无问题,祝九胜也不得不坦言,万科短期利润承压。

分业务类型看,万科营业收入中,房地产开发及相关资产经营业务贡献1843.6亿元,占比91.8%;物业服务贡献140.4亿元,占比7%。

扣除税金及附加前,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%,较2022年同期下降1.5个百分点,扣除税金及附加后的营业利润率14.7%,同比下降1.9个百分点;其中开发业务的结算毛利率20.3%,扣除税金及附加后,营业利润率为15.3%。

与营收小幅下滑相比,利润降幅更为显著,上半年归母净利润98.7亿元,是万科自2018年上半年以来,首次出现上半年归母净利润不足百亿。

利润回到五年前,且在董事会主席郁亮看来,行业整体的回调步调不止如此,现在房地产市场显然下跌过头。

他在会上分享了一组数据——今年前7个月全国商品住宅新开工面积比2020年下降60%,已回到2007年,也就是16年前的水平;按这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。但按照城市化率、国外经验等保守估计,未来仍能保障10-12亿平米新开工面积,市场有望恢复到健康合理水平。

“房地产市场有韧性、有新的业务机会,但是要实现脱胎换骨式的变化,还需要比较长的时间。”郁亮说道。

就万科自身投拓力度来看,今年1-8月,累计获取新项目32个,均位于一二线城市,总规划计容建筑面积449.0万平方米,权益计容规划建筑面积267.6万平方米,项目总地价718.6亿元,权益地价总额约431亿元,新增项目平均地价为16003元/平方米。

此外,万科还参与了一批旧改项目,按当前规划条件,报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

作为对比,去年全年万科累计获取新项目36个,权益地价总额约496.4万平方米。可以看到,今年投资节奏有一定恢复,但整体而言仍处于清理库存阶段。

报告期末,万科存货金额为8370.3亿元,较2022年底下降7.7%。其中,拟开发产品为1128.1亿元,占比13.5%;在建开发产品6219.7亿元,占74.3%;已完工开发产品(现房)995.6亿元,占比11.9%。

上半年,万科存货去化加速,实现销售面积1297.0万平方米,同比增长0.5%;销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%。上半年已开项目整体投资兑现率达93%,较2022年增加3个百分点,库存去化率同比提升8个百分点。

据万科联席总裁张海介绍,上半年,万科根据销售市场的变化,动态调整经营计划,在售项目持销1922亿元。

“这中间非常主要的一点,就是年初库存销售1446亿元,占上半年销售额的71%。从结构看,现房资源去化302亿元,其中车位销售8.3万个,销售金额70亿元。我们之前比较多依赖于新推,今年上半年着重加强对持销和库存项目的消化。目前看来效果比较明显。”张海补充道。

首席运营官刘肖则强调了另一组数据,2022年,万科的投资强度(投资额/公司总销售额)大概是22%,今年1-8月上升至28%-29%的水平,与增长期40%至50%的水平相比,主动适应了供需关系变化。

经营型不动产春天

与稳健去化的开发业务相比,万科经营服务业务呈现较快增长,上半年经营服务业务全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。

各板块中,万物云实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%;万纬物流上半年实现营业收入19.5亿元,同比增长17%;

长租公寓方面,上半年泊寓新获取房源0.98万间,净新增开业0.73万间,另纳保106个项目,涉及房源8.3万间。截至6月底,泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间,累计开业17.39万间,出租率为95.9%。

商业业务上半年实现营业收入43亿元,同比增长7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入27.4亿元,整体出租率94.7%,同比提高2个百分点。

截至报告期末,印力累计输出管理项目88个,管理面积481万平方米,其中已开业64个项目,开业面积352万平方米。

去年万科将区域BG的部分商业项目委托印力管理,已完成委托的34个管理项目今年上半年销售额同比提升29%,日均客流同比提升54%,NOI同店同比提升17.9%。

分管经营服务业务的联席总裁朱保全对此表示,万科地产的项目委托管理目前进展顺利,“整体定位也符合集团,专业的人做专业的事”。

另外,朱保全还提到,商业地产2023年最重要的一个政策是REITs出台,为持有型、经营型不动产带来了春天。

朱保全认为,万科旗下商业平台印力定位为城市居民消费,没有做重奢,所以现在定义消费基础设施时,定位方向应该非常符合城市消费基础设施的提供商。同时,目前有一些老项目要去调优;在REITs发行上印力积极参与。

刘肖也指出,REITs确实坚定了万科管理层的战略选择,目前推进三个REITs的发行工作:一是物流公募REITs,选择了位于浙江、广东的资产;二是消费基础设施,印力已在3月24日政策放开后第一时间对接相关申报部门;三是泊寓3.8万间纳保公寓组织了REITs发行准备工作。

今年1月17日,万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌,募集规模100亿元,主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。

刘肖透露,在过去7个多月里,基金已完成6个项目交易,其中2个项目已经彻底交割完毕。

为您推荐

2024版熊猫贵金属纪念币在哪里预约?附入口

2024版熊猫贵金属纪念币由沈阳造币有限公司、上海造币有限公司和深圳国宝造币有限公司铸造,中国金币集团有限公司总经销。

2023-10-30 11:28

2024版熊猫贵金属纪念币怎么预约购买?附银行入口

中国人民银行定于2023年10月30日发行2024版熊猫贵金属纪念币一套14枚,可以通过中国金币网的直销渠道购买。

2023-10-30 11:28

2024版熊猫贵金属纪念币发行公告(时间+图案+数量+价格)

中国人民银行定于2023年10月30日发行2024版熊猫贵金属纪念币一套14枚,其中熊猫普制金银纪念币6枚、熊猫精制贵金属纪念币8枚。

2023-10-30 11:28

2023大连旅顺口液化气钢瓶押金多少钱?

大连旅顺口区瓶装液化气由金海燃气统一负责配送、充装,所有使用瓶装液化气的用户需租用钢瓶,具体租赁费用请见正文。

2023-10-30 11:26

2022年度陆军专业技能岗位文职第四批拟录用对象名单

现将《2022年度陆军面向社会招聘专业技能岗位文职人员第四批拟录用对象名单》予以公示

2023-10-30 11:26

陆军2023年公开招考文职人员第三批拟录用对象名单

根据全军公开招考文职人员工作部署安排,现将《陆军2023年公开招考文职人员先笔试后面试岗位第三批拟录用对象名单》《陆军2023年公开招考文职人员免笔试直接面试岗位第三批拟录用对象名单》予以公示

2023-10-30 11:26