作者 | 燕大

大势所趋， 房地产已经走到了转型路口。

等了两个月才发布的保障房指导意见，本是重磅消息，可能这两天受众所周知的情绪影响，大家心思不在这上面。

前两天增发1万亿不是特别国债的特别国债，投向于各地灾害恢复建设和防灾减灾等建设上，建设带动就业、增加收入、提升企业盈利，市场反馈为重大利好。

但我个人觉得，国发关于保障房建设的“14号文”其重要性和对经济的延伸作用，要远远超过那一万亿的“特别国债”。

先说说“14号文”发布的背景。

在7月24号的高层会议，我当时也做过分析，会议上明确，当前新的困难挑战主要是：国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

这几个困难点，可谓一针见血。

上半年的困难点就是下半年及未来的工作重点，关于下半年的，7月24号重要会议上对房地产的表述如图：

很明确，风险要防患和化解，就好比一些牵扯面甚广的房企巨头爆雷，既要防患也要化解； 最重要的就是明确“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策...”。

这句话现在再看，结合广州打响放松限购第一枪，一线四城官宣认房不认贷，首套二套既降利率又降首付，等等，房地产形势今时不同往日，政策面已然在转变！

我的理解是，商品房市场供求关系已发生重大变化，也就意味着商品房的“历史使命”告一段落，着重点可能向保障房逐渐倾斜。

7月24号的会议提到，“要加大保障性住房建设和供给，......，盘活改造各类闲置房产。”

房地产供求关系已经变了，规划建设保障性住房，在7月24号的会议上已经定了调。

再说说这个“14号文”的内容细节。

第一，保障性住房的土地从哪儿来？

“14号文”明确， 保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。

也就是说这与商品房通过招拍挂高溢价买土地是完全两码事，用地成本将会很低。

除了划拨的土地，还有收回的土地，就是那些批了但是要么捂着等涨价要么资金链断裂没钱开发的，包括开发商破产留下的土地。

除了上面这些，闲置低效的工业、商业、办公等非住宅用地也可用作建设保障性住房，变更土地用途，不用补缴土地价款，原先就是划拨的则不用变。

了解点房地产开发的都知道，包括许多电视剧也演过，为了捞钱有些人总想着把工业商业用地变更成住宅用地，但是现实中哪怕是房企巨头也没几个能有这本事的。

但现在为了建设保障房，土地用途可以变更，而且还不用补缴土地价款。

第二，除了土地，还有库存房。

用作保障性住房的，包括房企破产处置的商品房，闲置住房，商品房库存大的城市还可以改建或收购商品房用作保障房，盘活利用闲置土地和房屋。

第三，哪些城市可以建？

目前规定是支持300万人口以上的大城市率先探索，按照七普数据，全国超过300万的城市总共35个，包括北上广深，重庆、成都、武汉、东莞、常州，等等。

但如果因为建设保障住房而增加政府隐性债务（地方债务的一种），那么一律不允许建。

第四，保障性住房，封闭循环！

现在商品房价格高，主要就是地价高，但保障性住房用的是划拨用地，土地使用价格就是成本价，会很低。

说到这里自然有人会发动全部智慧，想方设法赚这个差价。

但“14号文”明确，保障房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。

工薪收入群体购买的保障住房也不得长期闲置，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

说白了，保障住房将会“封闭循环”，保障房也不会变成商品房，指望低价买入保障房再以商品房价卖出，这种发财梦还是醒醒吧。

所以，这里的保障性住房才是真的能够实现居者有其屋，因为地是划拨的，没缴土地款；不想住了也不能卖，而是要政府回收。

可以说，“14号文”的这些举措具有转型的划时代意义，因此被称为“新房改方案”。

历史上房地产的变革主要有两次，第一次1998年，住房进入商品化时代，福利分房告别；第二次2008年，由政府主导提供房屋住房服务。

第三次应该就是现在的“14号文”， “14号文”提到“使商品住房回归商品属性”！

这是一个全新的提法，但直接给商品房以后的路指明方向，什么叫“使商品住房回归商品属性”，我的理解是，将会逐渐放开商品房买卖限制，涨与跌由市场决定；

商品房与保障房“井水不犯河水”，建设保障性住房，让工薪阶层逐渐能够拥有自己的住房。

归根结底，是传统的房地产管理模式不再适用解决“居者有其屋”的问题。

而且其最大的问题就在于供需错配，越有钱越不缺，缺的掏空六个口袋也未必付得起首付。

现在顶层设计上推动保障房，就是在解决这种供需错配问题！

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