2023年9月14日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重召开。

中国房地产品牌价值研究二十年总结

中国房地产TOP10研究组对中国最好的开发企业的研究进行了二十年，其成果推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立房地产企业品牌良好社会形象。品牌价值研究的作用是多方面的：一是促进政府对优秀的企业进行全面的了解；二是优秀企业本身引用研究成果；三是研究成果被各方媒体追踪报道。二十年来，品牌价值的变化分为四个阶段，第一阶段是波动增长阶段（2004-2008年），第二阶段是稳定增长阶段（2009-2014年），第三阶段是快速增长阶段（2015-2020年），第四阶段为回调阶段（2021年至今）。品牌价值前期波动中期增长近期回调，经历连续17年增长后有所下降。品牌价值变化受经营业绩影响最大，品牌三度、社会责任等影响力逐渐增强；行业领导公司品牌价值领跑全行业，央国企业品牌价值增长相对稳健。

回归居住本质，用品质打造优质房地产品牌

面对新形势、新要求，房企要审时度势，回归居住本源，将品质永远摆在首位，才可品牌长青、行稳致远。一、以人为本，品质为基。适应新形势，满足新需求，追求更优质的居住体验，把健康舒适、安全环保融入全生命周期。二、科技引领，“两化”转型。顺应数字化智能化和绿色化低碳化新趋势，锚定“双碳”目标，重视“数实融合”，激发数字赋能、效率提升新动能，打造低碳零碳的绿色产品。三、聚焦主业，强化专业。拥抱房企专业化发展新特征，在新势力崛起、行业格局巨变的新时代增强专业实力。四、依法合规，风险防控。加强合规能力建设，强化风控管理，重点把控舆情危机和财务风险。培育品牌文化，加强品牌传播。五、提高品牌意识，加强品牌管理，育成品牌文化；优选传播方式，彰显品牌特色，赢得客户信任。

砥砺奋进二十年，品牌房企新发展模式探讨

过去20年房地产企业品牌建设经历了四个阶段，目前品牌体系正处在向专业化品牌升级阶段。品牌理念更强调打造幸福美好生活，传播渠道充分利用信息技术，传播内容重点转向场景打造。未来，房地产品牌企业需树立专业化品牌形象，践行ESG理念，打造可持续品牌。对于房企的发展趋势，业务模式方面，要从开发商向开发商和运营服务商相结合的模式转变，提供纵向和横向一体化的综合房地产服务。产品模式方面，未来要增加服务产品，增加绿色、低碳、智慧、适老等产品。策略模式方面，未来要注重稳健、聚焦和专业，稳健是指财务稳健，聚焦房地产业务，走专业化道路。总的来说，房地产企业要结合自己企业的特点去探索出适合自己的新模式。

发布2023中国房地产及服务优秀品牌企业名单

二十年来，中国房地产品牌经历了由无到有、由有到优、由优到精的进化过程，品牌凝聚着客户的信任与支持，不仅是企业重要的无形资产，也成为企业独特的竞争优势。二十年前，房地产品牌开始起步，企业从打造项目品牌到构建产品品牌，品牌价值在波动中增长。之后企业通过打造特色系列产品实现产品与公司品牌联动，品牌价值稳定增长。随着行业快速发展，企业将开发建设品牌向物业、商业、产业等一系列方向延伸，构建品牌生态，促进协同发展。近年来，房地产行业进入调整期，企业调整品牌策略，开始向“专精”方向进化，重塑品牌价值。特别是物业服务企业，在市场调整中表现尤为突出，更具韧性。展望未来，在迈向高质量发展的过程中，房地产企业将探索新发展模式，坚持轻重并举，提升品牌竞争力，构建老字号品牌。

发布

行业下行、销售承压等因素导致品牌企业品牌价值连续两年下降。品牌企业积极应对、强化品牌建设。第一，品牌企业贯彻可持续发展理念，通过诚信经营维护企业信誉，聚焦品质交付，践行绿色理念与社会责任，打造业务第二增长曲线，实现差异化的品牌优势。第二，品牌企业调整品牌战略，平衡开发与服务。一方面，加强在代建等专业开发服务领域的品牌建设，在长租公寓、商业运营、产业新城、城市更新等领域寻找品牌价值突破点，扩宽运营类品牌空间。第三，品牌企业珍惜品牌加强风险管控，以实际行动应对舆情危机。第四，品牌企业顺应新形势，传播重心进一步下沉，实施“一城一策”品牌宣传策略，传播内容和渠道更加务实。

发布2023中国房地产服务品牌价值研究报告

2023年，在物业服务品牌企业规模和收入的托举下，行业整体品牌价值仍取得了稳中有升的良好成绩：2023全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为117.03亿元，同比增长9.84%；区域性品牌企业品牌价值均值为19.01亿元，同比增长8.92%。虽然行业整体品牌价值仍保持上涨，但增速显著放缓。

目前，区域性品牌企业的品牌价值均值基本上保持在同期全国性领先品牌企业的1/6左右，处于较低水平。以地方国资企业为代表的区域性品牌企业正努力把握市场机会，更加积极有为，未来，相关企业品牌价值提升空间较大。

三层次品牌架构成为行业主流，合理设计品牌架构层次，让每个品牌发挥最大的作用，避免内耗，有利于企业在市场竞争中更加主动，进而提高品牌溢价。

物业服务品牌企业重视ESG建设，同时大力发展红色物业，助力企业品牌发展。

品质时代的品牌思维是基业长青之道

品牌是一种价值承诺，也是企业长期稳定发展的基石。首先，没有一个品牌能够离开客户而获得成功。企业必须永远把客户摆在最重要的位置，没有满意的客户就没有强大的品牌，是客户成就了品牌。其次，没有对核心理念的坚守，就没有品牌的根与魂。保利坚持“和者筑善”的品牌理念，将“和文化”的践行落到了公司的价值观、经营观和产品观上。再次，与时俱进的品牌，才有蓬勃的生命力。保利发展从1998 年打造“国家示范”到如今提出的“新人文”主张，产品服务体系不断升级迭代，不变的是对客户的人文关怀。最后，有责任的品牌，才有可持续的发展。保利发展不仅谋求自身的增长，更将企业公民责任融入公司的运营之道，把不变的核心价值观融入到经营做法中：一是回归企业公民本位；二是为城市发展注入动能；三是拥抱新发展格局，持续探索新发展模式。

坚守长期主义，做“四好”公司

面对经济危机和行业周期的冲击，中海依旧稳健，并不断壮大。稳健经营，是中海在历经市场风浪洗礼后养成的基因和价值观。面向未来，中海将继续坚守长期主义，坚持“好产品、好服务、好效益、好公民”的“四好”公司发展理念，致力追求稳健可持续高质量发展，不断提升公司品牌价值。中海将与优秀同行一道，共同促进房地产业平稳发展，共同打造房地产行业新发展模式下的高质量发展样本。

特大超大城市城中村改造过程中，品牌房企怎样发挥作用

判断本次的城中村改造和上一轮的棚户区改造有6点不同，一是城市范围不同，本次城中村改造是在超大特大城市推进；二是改造方式不同，城中村改造是三种方式并进；三是用地属性不同；四是资金支持方式不同；五是组织实施方式不同；六是新建规模不同。在新的发展阶段，品牌房企应该用新理念、新能力参与城中村改造，包括“三多”“三大”“两统筹”。“三多”是在城中村改造的过程中多业态并举，多元化住房供给，多种融资组合。“三大”分别是在城中村改造中应大力补齐公共服务的短板、大行文化传承和绿色低碳及大片区统筹平衡。“两统筹”分别是统筹“拆、改、留、增”空间和统筹整个业务链条。未来，产业链比较长，有多个运营板块、信誉好、融资能力强的综合性开发企业参与超大特大城市城中村改造可能更有机会。

品牌房企如何认识经济发展新形势，把握融资机会

近期，政策明显松动。中央政策既支持刚性和改善性住房的需求，也要推动建立房地产业发展的新模式。因此，房地产行业可能的行业发展机会有：一、坚持新发展理念，提供高品质住宅和办公用房，完善配置设施与公共服务，满足改善性需求；二、参与城中村的改造、保障性住房的建设、新型基础设施和平级两用的设施等政策支持项目的建设，做实产业+地产的模式，加强政企合作、金企合作，渡过困难期，探索企业转型之路；三、国际产能输出。对于行业融资，现在的市场和政策总体上不支持房地产行业发生极端事件；近期大型房企的流动性融资需求应当可以得到满足；符合政策要求的保交楼项目、新发展项目，有较大可能获得金融支持；可以关注资产支持证券、REITs、定向工具、债券回购等融资机会。

金地管理的价值代建之道

随着房地产市场深度调整，代建业务轻资产、低风险、高收益率的特征，成为了房企抗周期、留团队和保品牌的利器，但代建的价值不在于此，而在于能为社会和行业解决什么问题，能为委托方创造什么价值。代建业务的本质是优秀房企将能力和资源进行服务输出，赋能委托方提升土地开发价值，在增量价值中获取价值回报；而代建单位的社会价值，则在于通过专业赋能帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升投资收益、开发效率和产品品质，推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率。但不同类型委托方的代建需求重心各异，国企要的是安心，中小房企缺的是信心，资本求的是放心，商办产业方图的是省心。为此，金地管理提供了差异化的代建价值解决方案，并通过完善的服务体系和直营体系保障价值兑现。

保利国资服务：助力国资企业实现可持续性价值进化

在大物业时代，行业正在向一个全新的赛道发展，保利物业作为行业的领航者之一，坚持走在时代之先，持续深耕住宅、商办、公服三大业态，保持进步，推陈出新，从“星云企服”三位一体的服务内核升级到“国资4T服务模式”，以定制式、内嵌式的服务，参与到国资客户的非核心业务，探索从FM到IFM的服务模式进阶。

国内商办服务行业的发展，也是企业服务管理需求的进化。在向IFM进阶过程中，保利物业基于一系列对国资客户的需求归总和调研分析，提取出了国资企业对实现可持续性价值的五大进化需求。

对于行业新发展的需求，国资企业必须兼顾经济性和社会性，可持续性的价值追求不应被忽视，也意味着对服务有了更高的需求，保利物业作为服务者，对此有了全新的思考与理解，在客户服务的模式上做出转变与升级。

我们认为关注经济性与社会性的新平衡，是落实新发展理念的有效路径，国资企业是构建新发展格局的核心主体。

当我们开始关注包括服务在内的“软实力”，国企改革才将真正实现硬件与软件的配套、工具与机制的协同、刚性管理与柔性文化的融合，从真正意义上推动企业实现高质量发展。以国资服务国资，是这一趋势下的强强结合、优势互补。

数字化升级品牌服务，驱动管理变革

基于目前的大环境，楼宇迭代是一个必然趋势，到如今3.0阶段的数字楼宇，更需要的是“内外互动、人机协同的楼宇管理方式，流程互通、信息共享的平台使用方式，多方参与、数据互联的楼宇治理方式”。因此绿城产业与钉钉联合研发，给出了一个全新的解决方案——“云助钉”，它既是一个楼宇运营管理的数字化工具，也是一个为楼宇企业提供服务的平台，实现了楼宇方与企业在楼宇运营管理中的协同和互动。

绿城产业将持续深耕楼宇园区运营服务和数字化产品创新，通过生态化的服务体系和数字化的管理方式，与各方携手，共赴楼宇数字经济新征程、新未来！

迈新步 走稳路——全新周期下的品质服务回归之路

2021年，伴随“三道红线”的出台，地产行业开始除杠杆、降负债，部分地产公司的暴雷更是对物管行业的发展产生了一定的影响。这两年来一直在底部徘徊，但和泓认为现在已经是在触底起稳的状态，物业跟房地产是伴生的行业，二者相辅相成，所以在现阶段需要物业管理企业沉下心来好好想想自己应该做什么。和泓认为物业管理还是要回归到本质上去，就是要做好服务，对于和泓这两年提出的理念是要重新回归，回归到客户最原始端，以关注最基本的需求为中心开展服务设计，在过程中需关注两大群体，一是客户，二是自己的员工。要通过人来进行转化，还要有相对应的组织升级，包括一些关键人才的选拔和培养，最后还有一些数字科技的赋能。未来和泓将踏踏实实做好服务，认认真真的服务好每一位客户，尊重务实、专业和长期的经营管理理念，希望物业行业会越来越好，也希望有更多爱这个行业的人，有情怀的人到这个行业里，助力物管行业的发展。

新机遇，迎未来，品牌制胜

在经济新常态之下，既有挑战，也有机遇。城市转型发展亟需新动能、新引擎，高产出、高附加值、高素质人才集中的科技型企业对都市产业提出更高需求等，都为都市产业园区带来新机遇。

联东U谷作为深耕产业园区领域20年的领军企业，积累了丰富的产业组织、园区运营的经验。目前，已在全国八十余座城市投资运营产业园区。联东重点布局一二线城市和经济活跃区域，园区多分布于国家级、省级高新区或经开区的核心产业区域，实现了对24个GDP超万亿城市布局的全覆盖，战略性新兴科技企业加速集聚。联东U谷-未来生命科学园、钱塘芯科园、西湖云谷能量之芯、上海宝山创智中心一期和二期等都是其与地方政府和企业等合作的成功案例，为当地实体企业的发展注入了力量。

未来，联东仍将持续以“高品质建设、高质量招商、高效率产出”为目标，通过专业的运营和服务，实现企业、园区、政府的三方共赢，助力中国实体企业成长。

价值修复，以营待退——新周期下的特殊资产处置思维

当下特殊资产处置进入到新的环境和行业周期，房地产市场规模达峰后下探，价格波动幅度收窄。同时，大宗资产商办类物业交易也受到严重的冲击，叠加资产市场表现低迷，导致金融机构的不良资产持续增加，然而处置的速度却远远不及预期，使得不良资产处置率处于低水平线。基于上述现状，我们认为特殊资产处置已经步入新周期。

新增资金抽离后的大类资产，正在挤压杠杆的泡沫，资产的价格逐渐向使用功能定义的价值回归。新周期下，对于难以处置的滞重资产，由现状处置转变成价值修复，从而提升至最佳价值状态，以持续改善运营来迎接整个周期的回归。

“平台+市场化”，破解老旧小区改造难题

2023年1月，湖北省委办公厅《工作简报》第1期刊发《当阳市以“五化”模式破解老旧小区改造难题》，向全省推介当阳市“片区化推进”“市场化运营”“智慧化管理”“增值化服务”“筑堡化治理”老旧小区改造工作经验；住建部于3月、4月先后两次专题调研“当阳模式”。

当阳在实施旧改过程中，充分发挥地方国有平台企业优势，在不新增地方政府债务的前提下，通过搭建投资建设平台解决项目建设资金问题、搭建物业服务平台解决老旧小区长效治理问题，搭建信义生活平台解决业态经营还款问题，通过市场化手段整合多家市场主体提供商品供给和服务。

截至目前，当阳已累计完成19个老旧片区改造，涉及小区368个，惠及居民1.89万户。2023年，当阳将全面完成369个老旧小区改造任务，比原计划时间提前2年。

新形势下，品牌企业如何抓住机遇，

实现高质量发展？

王凌先生在对话环节表示，过往20年城市化的发展，为存量市场带来巨大的机会。因此，2022年1月1日，东原地产旗下的商管公司改名为东原致新，进行城市更新平台的探索。东原致新认为，未来在整个经济放缓的背景下，存量物业盘活和商业运营非常关键，其中，资产的价值更是与运营水平息息相关。因此，东原致新致力于构建以“商业+”的生态能力，并选择在城市更新大领域内，切入中小型物业资产盘活的赛道进行存量价值创造。从多业态开发运营到城市更新综合服务，东原致新坚持与城市发展趋势相契合，以有机更新为导向，致力于推动城市机能提升。

进入代建赛道的企业很多，都是需要发挥自有的优势，精准对位，才能更好的形成长期发展。开元建设从服务业起家，伴随着行业的变化，一直在转型的路上。5年前，开元提出了2个转型方面：一是合作模式的改变，从重资产运营向轻资产输出过渡；二是赛道的选择，聚焦集团主业优势，打造差异化竞争路线。

开元建设借力集团品牌及项目资源，通过轻资产输出模式，近3年实现管理规模大幅增长。例如集团下的酒店板块，从先前约200多家在管规模，增长至目前近1000家，预计后续将会有更大的增长量。

在赛道选择方面，开元建设从商务酒店、度假乐园、商业综合体、文旅度假等领域切入。一方面，这些领域开元集团都有成熟的项目和运营团队，为项目后期运营提供保障，另一方面，依托35年来的运营经验，开元建设能够将后端运营需求融入到前端设计中，从而提高经营业态坪效，控制建造成本，更好的平衡投资与收益。

目前地产正从增量时代进入到存量时代，也是从高周转的阶段进入到高质量发展的阶段。通过服务来赋予建筑生命，赋予生活更多的内容与温度，这是正弘物业一直坚持并践行的。

正弘物业以“服务”为切入点，通过人文+科技+场景构建进行服务力打造，拓宽服务的宽度、精度、深度和广度。人文价值决定了企业的发展方向，体现了对客户和员工的关怀，服务设计和优化是为了帮助客户实现更好的体验。科技和创新的运营方式提高了服务的速度 和效率。关键场景的构建对于营造高效社区和提升服务品质具有重要意义。

物管行业是一个长周期的行业，本质是为了让人民生活更美好。关于未来发展，正弘物业始终坚守服务初心，坚持品质发展，坚持长期主义。通过学习型组织和高效能团队的打造，通过新型服务模式的打造，生活服务、城市服务等延伸扩展，全方位提升企业自身运营能力及综合实力，助力企业及行业高质量发展！

蓝城乐居主要是围绕“共富”主题，不断延伸生活服务触角，升级服务内涵，走出自己的一条发展之路。首先打造“保障房服务优秀企业”，以保障房服务为初心，党建统领下深度参与社区治理，打造社区、商业、共建共治三大服务体系，打造有辨识度、活跃度、参与度的幸福生活综合样板。其次铸就“未来社区运营行业标杆”，创新服务魔方、运营前置和EPC+O模式，除自营外，还整合长三角现代服务业联合会旗下优质资源，保障长效运营。再者共建“老旧小区焕新服务实践者”，配合政府做好硬件改造，导入“大统管+大物业”治理模式 ，盘点整改存量空间增强社区活力。最后升级“城市运营服务创新者”，通过探索楼宇3.0服务、参与城市更新、提供城市生活服务和社群服务，扩大“共富”服务范围。

不管服务如何多元，本质要夯实品质，才能收获业主高满意度和社会好口碑，真正实现高质量增长。

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