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2023-10-30
更新时间:2023-10-19 09:30:17作者:无忧百科
◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)
楼市仍在“探底”,房企风险似乎仍在“出清”的路上。
当前,眼看融创百亿美债重组已上岸,奥园的美元债重组也渐入佳境,作为早期出险的粤系明星房企—— 佳兆业,除了在保交楼上不断报喜,已有好久没有重磅消息了。
昨晚(10月17日),佳兆业集团公布了美元债重 组最新情况,即向债权人小组提呈了涉及123亿美元优先票据及其他境外债务的初步指示性重组方案。
从方案看,这跟融创、奥园等的重组方案大方向都差不多。
1、拟将一定数量的现有债务转换为公司的股份,以实现可持续的资本结构; 2、将剩余现有债务兑换为新的以美元计价的公开票据; 3、将 若干资产处置所得款净额,包括集团现有项目中的一系列旧改项目,作为偿还新票据的额外资金来源。
佳兆业集团说,公司一直在跟上述规模美元债的若干持有人及其财务顾问PJTPartners和法律顾问凯易律师事务所沟通与建设性接洽,以推动经双方同意的集团境外债务重组方案的制定。
其称,这些现有债务持有人已成立的境外债权人小组,共同持有或控制超过35%的现有债务本金总额。
也就是说,佳兆业123亿美元债重组方案,必须要有占该美元债规模35%的主要债权人同意或认可,这是任何一家房企美元债整体重组闯关的及格线。
对佳兆业而言,同意率越高越好 。目前,佳兆业仍在与债权人小组沟通,尚未达成最终协议。公司提案包含的某些条款,债权人小组表示其并不支持。
看来,佳兆业和债权人小组仍需要一段时间博弈。
截至2022年底,佳兆业境内有息负债约506亿元,其中363亿元为项目层面负债;境外有息负债约123亿美元,也就是此次考虑整体重组的这部分。
就境外债部分而言,这包括优先票据未偿本金约115亿美元,永续债未偿本金约2亿美元,以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。
同期末,佳兆业集团为合营和联营公司负债提供财务担保约238亿元;为附属、合营及联营公司境内负债提供财务担保约210亿元。
就存量项目资源而言,佳兆业预计未来现金流量约750亿-900亿元之间,该 数据由目前土储开发项目及尚未转化为土储的旧改项目于2023 年至2033年所产生的累计集团应占杠杆自由现金流总额。
这包括佳兆业集团及其合作开发的项目及“旧改”项目,扣除项目地价、建安、必要的营销和运营、融资等支出及税金等。
此外,佳兆业还把自持的投资物业、物管及酒店纳入现金流考量。其中, 预计投资物业及自持资产产生的现金流量净额(扣除债务本金和利息后)约60亿元-70亿元; 包括 物 管 和 酒店 在内的其他业务 预计 产生10亿-20亿元 净收入。
通盘考虑后,佳兆业坦言说,在偿还境内债的本金和利息及其他财务担保后,在扣除预扣税前,可用于境外偿债的现金预计约600亿-750亿元。
相对于123亿美元境外债,佳兆业集团最保守估计的十年内有净现金流600亿元-750亿元,按目前汇率,完全覆盖尚有差距,且更需要较长的时间。
佳兆业此次“开诚布公”,打开天窗说亮话,意思就是,让境外主债权人认可其重组方案的“三板斧”,即债转股、发新债及对应的资产现金变现之保障。
佳兆业作为粤港澳大湾区的旧改龙头,此前就已是东方资产、招商蛇口等金融、央企等抢着合作分享旧改蛋糕的明星房企。
据佳兆业披露,截至今年6月底,公司有息负债总额近1390亿元,在大湾区就有100多个旧改项目尚未纳入土储,占地面积5000多万方。
央视近日报道说,当前超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部的城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库162个。有券商预计21个城超大特大城市预计5年拉动商品住宅销量9.7亿方,投资9万亿元。
对佳兆业而言,在国家层面的强力推动下,“旧改”市场的日趋火热,其必然成为最受益的房企之一,对其逐步走出财务困境,将是个很好的外部环境。
编辑:密探君
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