房住不炒是从微观的层面抑制房价，高房价的不良后果到今天几乎已经完全显现，年轻人生育意愿空前的低，躺平不愿奋斗、求神拜佛的人们、以及妄想凭借买彩票而一夜暴富的人们，多种复杂的情绪交织在一起，高房价在某种意义上，成了生活最好的“催化剂”，没有之一。

但比起微观，宏观层面上的经济因素显然要更重要些。

在去年解封后，经济恢复疲软不及预期，叠加青年失业率和消费者信心指数持续走低，此刻刺激措施不得不密集出台，以支撑宏观经济增长，从而找回丢失的信心。

而房地产，在此刻几乎成为了唯一可行性最高的产业。

于是今年8月以来，在解封大半年后的经济不及预期之时，房地产顺理成章被提到了台面上，新一轮刺激买房的措施开始。

而这一轮的刺激力度，更是直追2008年。

8月以来，国内陆续出台了多项房地产优惠措施以此来提振市场，“认房不认贷”、降低住房贷款利率和降低首付比例是主要调控手段。

而在地方层面，开放限购、提供贷款贴息、住房补贴等也是政策的主要发力点。

而上一次如此集中、且全面地松绑楼市还是追溯至2008年，当时除了不限制买房人的资质、套数等，还有低首付比（首套房20%）和房贷七折利率（首套房）的优惠。

截止到目前，沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、福州、东莞、佛山、嘉兴等城市已经全面取消楼市限购。

除此之外，一些核心城市的周边区域也全面放开限购；在已经开始执行“认房不认贷”的北上广深因购房需求比较充足，其限购政策仅根据特定群体、非核心区域、住房需求类型有定向宽松。

相较于取消限购，“认房不认贷”是北上广深提振楼市的主要工具。早在8月30日，广州和深圳两地就率先落地执行“认房不认贷”，北京、上海9月1日跟进，新的激励措施鼓励了一批合理的购房需求，卖一买一的置换需求拉动挂牌量增加，供求同步增加的背景下，房价未出现大幅波动。

除此之外，各地还结合地区情况推出了调整二手房指导价限制、优化离婚购房措施、“以旧换新”、发放购房补贴、契税补贴、贷款贴息等新举措，一些旅游城市为吸引外地市民购房，还给予旅游一卡通年票、公交年卡等优惠措施。

如此密集的提振楼市激励措施，上一次还是2008年，也就是十五年前，到了今天，这一波密集推动楼市销售的提振措施，在同样的药方下，其效果可能也会大打折扣。

数据也很好印证了这一点。

根据中指研究院数据，今年中秋国庆假期期间，全国35个重点城市新房日均成交面积同比下滑17%，较2019年疫情前同期下滑24%。

具体到城市，楼市成交分化更为明显。中秋国庆假期期间，仅一线城市日均成交面积在增长，较2019年同期增长113%。其中上海和广州增长最为明显，北京和深圳则下滑约四分之一。

三四线城市跌幅最大，日均成交面积较2019年同期下滑高达六成。

由于此前大多数城市“认房不认贷”和限购放开，这将会放大高能级城市虹吸效应，推动更多购房群体从三四线城市向一二线城市置业。

另外，从2008年开始的房地产黄金时期，一直延续了十多年，在很大程度上，也几乎完全释放了国内家庭对于购房的需求。

这一次新一轮刺激楼市措施，尽管力度很强，但考虑到房地产自身的供需关系，这一轮新的刺激下来，其力度已经不可能达到2008年时期的辉煌。

也正因为房地产市场的不景气，提了多年的房地产税，也不得不暂缓实施。

今年前8个月，全国商品房销售额下降3.2%，8月份一二三线城市新房销售均价环比下跌，上海交通大学财税法研究中心副主任表示，房地产税立法安排“可能会比较明显地影响到市场预期”，所以立法进程逐渐放缓。

房地产税早在2005年就被首次提出，上海和重庆则在2011年开始试点，在全国征税的改革也始于2021年10月23日，当时强调了此次试点改革针对的房产征收对象为居住用及非居住用地产，试点期限为五年。

国泰君安一篇报告就提到，存量房地产税试点迟迟无法推出的主要原因之一是地方“土地-财政-金融”的发展模式根深蒂固，土地使用权出让金收入占地方一般公共预算和基金收入的比重从2015年的16%上升到2020年的30%，而开征房地产税可能既无法替代土地出让收入，也容易动摇上述金融运转逻辑。

纵观房地产市场的发展脉络，走到今天的“低谷”，也算是在意料之中。

当市场需求对房子越来越低的时候，适当推出楼市激励措施，当然有助于经济的恢复和信心的确立，但我们也不得不思考背后的经济效益，如果更大力度的扶持激励，换来越来越低的经济效益，那么这笔买卖，是否还值得做呢？

更长远的问题还在于，楼市的疲软是迟早的问题，尤其是随着人口的变化和刚需的饱和，当楼市无法为宏观经济注入新的活力时，我们还能依靠什么？

这，才是更重要的问题。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。