观点网 它是一块重庆中心城区闲置多年的地块，被重庆当地人奉为“宝地”，同时也是“菜地”。而造成反差的背后，是一份港资囤地投资下未兑现的“全球最高双子塔”承诺。

9月29日，位于重庆主城区的南岸区南坪组团D分区三宗国有土地使用权等项目完成出让，由重庆城投集团子公司颐天康养产业以约39.48亿元成功竞得。

观点新媒体了解到，本次出让地块已经闲置超15年时间，原计划建设2栋全球最高摩天双子塔和高空商业街。回头看，彼时宏大规划如今却成为泡影，彻底沦为闹市中的最大菜地。

港资开发商身上总有着“耐得住寂寞”的标签，相较于内地同行的“高周转”模式，港资房企往往更注重单项目的盈利能力和运营能力。

它们通过拉长项目开发周期，达到靠地价上涨拉动项目盈利的目的。

但硬币总有两面，重庆双子塔地标落空的背后，同样是港资开发商汪世忠捂地牟利所致。捂地行为从开发建设要求上，早就发生实质违约，但彼时政府并未把土地收回。

2008年，重庆江湾房地产有限公司4.7亿元竞得重庆南坪组团D分区D4-7-1/02、D4-7-2/02号宗地，建筑规模52万平方米，溢价率13.39%，土地性质为商住用地，项目定名为江湾国际。

经观点新媒体查阅，上述企业是香港太平协和集团（2003年太平协和集团被私有化，后于2007年更名为“中国地产”并在香港联交所上市）于内地设立的专门用于该地块开发建设的企业，实际控制人汪世忠。

拿地一年后，汪世忠便向重庆市人民政府提出3个项目规划概念方案，申请该项目的建筑规模由52万平方米增加至140万平方米，其核心要点是修建全球最高摩天双子塔和高空商业街。

根据规划，江湾国际项目拟建设3幢80层250米高的超高层住宅；2幢112层489米高的全球最高摩天双子塔以及设立在住宅和双子塔之间10万平米的高空商业街。

2010年，重庆市政府研究后同意了汪世忠的申请，将原计划建设的兴澳海底世界地块1.52万平方米土地以及重庆城投储备的2.98万平方米土地，纳入江湾国际项目进行统一规划设计。

经调整后，江湾国际项目的土地总面积达13.93万平方米，地上总建设规模达140万平方米。并且土地出让总价款也从4.7亿元调整为12.88亿元，江湾地产应在土地调整完成后，一次补缴土地出让价款8.18亿元。

据评估报告记载，本次出让标的涉及南坪组团D分区三宗国有土地使用权、D分区内3.02万平方米公共绿地、9747平方米的商业居住用地以及地上构筑物。其中，共计14.95万平的土地使用权评估价为68.03亿元。

观点新媒体观察，15年间，得益于重庆城区的快速发展，上述地块价值由原来的12.88亿元膨胀了接近5.27倍，至评估价的68亿元，相较本次交易价的39.48亿元也有2倍的差价。

回看彼时双方达成的修订协议，江湾地产需在签订协议之日起一年之内动工建设，并在5年内竣工，如果项目进展顺利的话，在2015年底全球最高摩天双子塔已经诞生在重庆。

不过，一切终究事与愿违，自签订修改协议后，江湾国际项目并无实质建设动作。

或许是洞察到了中国地产集团的“消极”怠工。拿地10年后，江湾国际迎来了第二次规划调整，不仅规划总建面被腰斩，原计划的全球最高摩天双子塔与高空商业街也被一并“砍掉”。

挂牌信息显示，2018年，重庆市规划委员会审议通过江湾国际项目规划建筑规模将调减为不超过76万平方米，建面较原规划减少45.71%。其中，居住建面不超过53.2万平方米，占总建面7成。

加上2021年发改委出台关于不得新建500米以上超高建筑的政策，地块上盖全球最高双子塔的蓝图基本落空。

而历经此次调整过后，操盘方仍未有相关的实质建设动作，也导致该地块沦为闹市中的一片菜园。在2020年3月末，项目公司江湾房地产虽然曾以项目一期详勘工程开工为由，对地块上种植的“农作物们”发出清除公告，但此后依旧未对地块进行开发建设。

据悉，自中国地产集团发生债务危机后，江湾国际项目的开工建设更是渺渺无期。

2022年6月，重庆市南岸区税务局发布欠税公告，江湾房地产拖欠城镇土地使用税款约712万元，并于次月被重庆五中法院列为被执行人，目前已累计被执行金额10.83亿元。

直至今年4月，重庆五中法院发布了拍卖江湾国际项目土地使用权的公告，向外界发布了为江湾国际寻觅“新主人”的消息。

据观点新媒体统计，江湾国际项目法拍之路并不顺畅，标的分别于今年5、6、7、9月开展过5次挂牌，历经2次流拍、2次中止挂牌，起始价也从最高49.34亿元降至本次39.48亿元。

市场分析人士认为，对于重庆城投接盘江湾国际项目并不意外。

他续指：“一方面，楼市调整期中，较高的起拍价筛选掉了大多数房企，这时国资属性的城投集团出面解决困局合情合理。另一方面，彼时调入江湾国际项目的'新'地块中，就有该司的储备地块，对于项目后续开发具有先发优势。”

而多年来的捂地牟利“套路”，使中国地产集团在土地市场上被深度套牢。

除本次法拍地块外，中国地产集团位于上海的协和城项目二期3、4、5号地块以及华山饭店地块先后被法拍处置，这些时间带来溢价红利的土地，却因项目开发进度缓慢、停滞而没能实现真正的盈利。