央企地产商也开始债务重组了

更新时间:2023-09-15 21:36:44作者:无忧百科

央企地产商也开始债务重组了

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

持续两年的地产行业深度调整,最终在这个最冷的销售季演变成新一级的信用风暴,碧桂园甚至央企背景的远洋等头部房企,也暗流涌动,不得不开启债务重组了。

9月15日,资金链紧张已数月的远洋集团,祭出了一个大招,直接暂停支付所有境外债和停牌旗下8笔美元债,并对境外债务进行全面重组。

远洋集团坦言,2023年以来,在行业销售和融资环境未明显改善形势下,远洋协议销售额快速下降,资产出售不确定性增大,各项融资活动持续受限,并预计流动性中短期内仍将面临挑战。

“集团认为最佳的出路是对其境外债务进行全面重组,确保债权人得到公平公正的待遇,提供可持续的资本结构,并为集团稳定营运奠定基础”。远洋方面表示。

这早有预兆。 为了保信用、如期偿债,远洋也苦苦支撑过。上半年,远洋一方面暂停拿地,加快推盘去化,一方面出售成都远洋太古里剩余50%的股权等核心资产回血。但从6月以来,集团仍然出现流动性不足,可用于还债的资金已近枯竭。

虽然在这之后,远洋对多个单笔票据展期和债务豁免违约,但债务总额依然庞大,亟需一揽子的债务管理、风险管理计划,才能实现长期的可持续经营。

中报显示,上半年,远洋集团协议销售总额为356.6亿元,同比下降17%,营业额为208.07亿元,同比下降11%,归母净利润为-183.69亿元;与此同时,远洋现金资源总额(包括现金及现金等价物和受限制银行存款)共76.50亿元,但短期负债就达到446.16亿元,有息负债总额约940亿。

压力之下,远洋最终选择了大刀阔斧进行全面的境外债重组。具体来看,8支停牌的美元债本金总额是39.2亿美元。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,通过这次债务重组,远洋集团可以争取更多时间来处理当前的流动性问题,避免因为债务违约而导致的资金链断裂危机蔓延,为公司稳定经营提供一定保障,同时利于其调整债务结构,更好应对未来市场变化。

对于行业来说,这亦是一个重要事件。柏文喜表示,这是央企地产商境外债务全面重组的首例,此前都是民营房企。

“这反映了当前房地产行业的压力和挑战更为深重。”柏文喜说。

值得一提的是,在两个多月前,远洋两家险资大股东派出联合工作组入驻远洋,一个多月前,远洋集团拿到了一次债务豁免违约的机会,均为房地产行业首次。

远洋的坚持和无奈背后,是房地产行业正处于空前严峻的关键时刻,最冷销售季寒意未褪,叠加融资艰难,连央国资地产商也资金链紧张了。

有多家房企内部人士表示,虽然今年融到了一些资金,但现在审批慢、额度被砍,好歹发出来了,也只是比发债之前情况好一些,远没达到乐观的程度。

上述人士称:“融到的钱和房企真实支出相比是九牛一毛,每个月保交付的金额都很多,还有债券和贷款的刚兑”。

好消息是,随着一线城市全部“认房不认贷”等史诗级救市政策频出,房企们至暗时刻也有望过去。

中信证券预测,房屋销售复苏是房地产产业链信用复苏的前提。在政策加持之下,信用复苏的产业中期拐点也即将到来;上海易居研究院研究总监严跃进也认为,后续一线城市将在金九银十有好行情,利好布局一二线,尤其北京、上海的房企。

58安居客研究院院长张波也表示,市场底部已现,超预期政策效力将在9月体现,北京市场在9月整体表现会明显好于8月。

届时,在这场新政带来的楼市回温中,包括远洋在内,重仓一二线的房企会从中获益良多,甚至之前爆雷的房企有望复活,比如融创就吃到了新政的甜头,北京融创壹号院开盘第一天总认购金额就达到56.2亿元。

中信证券分析师陈聪也预测,房地产市场基本面将从9月开始企稳回升,逐级加速回暖,2023年四季度销售将环比显著改善,全年商品房销售额有望实现正增长。

远洋有关人士表示,接下来,远洋将继续围绕现金流多管齐下,一方面“集中一切必要资源”确保保交楼,另一方面加快销售去化,提升回款和融资项目落地,同时加快一、二线核心城市等资产处置和降本增效。

张波分析,企业未来能否走出低谷,还要依靠销售带动,加速现金回流,才能实现真正转好。另从大股东入驻来看,对于远洋后续发展关注度在提升,下一步预计将加强内部的经营管控,不排除在资金层面进行扶持。

而在经历过碧桂园、富力、融创多家头部房企债务重组后,债权人也越来越意识到,与其一起沉船,不如一起商谈债务重组,一起上岸;房企债务重组的经验也越来越成熟,愿意拿出增信来表态,展期、调整利率、债转股等花式措施组合安排,不少房企已经或即将重回经营正轨。

在倒下很多房企之后,地产行业再也经不起又一个巨头倒下了,债务重组、经营持续,正在成为更普遍的房企和债权人博弈的共识。这个行业的幸存者将共同加入这场楼市复苏战,新地产江湖的王者也将从中浴血而生。

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