作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

持续两年的地产行业深度调整，最终在这个最冷的销售季演变成新一级的信用风暴，碧桂园甚至央企背景的远洋等头部房企，也暗流涌动，不得不开启债务重组了。

9月15日，资金链紧张已数月的远洋集团，祭出了一个大招，直接暂停支付所有境外债和停牌旗下8笔美元债，并对境外债务进行全面重组。

远洋集团坦言，2023年以来，在行业销售和融资环境未明显改善形势下，远洋协议销售额快速下降，资产出售不确定性增大，各项融资活动持续受限，并预计流动性中短期内仍将面临挑战。

“集团认为最佳的出路是对其境外债务进行全面重组，确保债权人得到公平公正的待遇，提供可持续的资本结构，并为集团稳定营运奠定基础”。远洋方面表示。

这早有预兆。 为了保信用、如期偿债，远洋也苦苦支撑过。上半年，远洋一方面暂停拿地，加快推盘去化，一方面出售成都远洋太古里剩余50%的股权等核心资产回血。但从6月以来，集团仍然出现流动性不足，可用于还债的资金已近枯竭。

虽然在这之后，远洋对多个单笔票据展期和债务豁免违约，但债务总额依然庞大，亟需一揽子的债务管理、风险管理计划，才能实现长期的可持续经营。

中报显示，上半年，远洋集团协议销售总额为356.6亿元，同比下降17%，营业额为208.07亿元，同比下降11%，归母净利润为-183.69亿元；与此同时，远洋现金资源总额（包括现金及现金等价物和受限制银行存款）共76.50亿元，但短期负债就达到446.16亿元，有息负债总额约940亿。

压力之下，远洋最终选择了大刀阔斧进行全面的境外债重组。具体来看，8支停牌的美元债本金总额是39.2亿美元。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，通过这次债务重组，远洋集团可以争取更多时间来处理当前的流动性问题，避免因为债务违约而导致的资金链断裂危机蔓延，为公司稳定经营提供一定保障，同时利于其调整债务结构，更好应对未来市场变化。

对于行业来说，这亦是一个重要事件。柏文喜表示，这是央企地产商境外债务全面重组的首例，此前都是民营房企。

“这反映了当前房地产行业的压力和挑战更为深重。”柏文喜说。

值得一提的是，在两个多月前，远洋两家险资大股东派出联合工作组入驻远洋，一个多月前，远洋集团拿到了一次债务豁免违约的机会，均为房地产行业首次。

远洋的坚持和无奈背后，是房地产行业正处于空前严峻的关键时刻，最冷销售季寒意未褪，叠加融资艰难，连央国资地产商也资金链紧张了。

有多家房企内部人士表示，虽然今年融到了一些资金，但现在审批慢、额度被砍，好歹发出来了，也只是比发债之前情况好一些，远没达到乐观的程度。

上述人士称：“融到的钱和房企真实支出相比是九牛一毛，每个月保交付的金额都很多，还有债券和贷款的刚兑”。

好消息是，随着一线城市全部“认房不认贷”等史诗级救市政策频出，房企们至暗时刻也有望过去。

中信证券预测，房屋销售复苏是房地产产业链信用复苏的前提。在政策加持之下，信用复苏的产业中期拐点也即将到来；上海易居研究院研究总监严跃进也认为，后续一线城市将在金九银十有好行情，利好布局一二线，尤其北京、上海的房企。

58安居客研究院院长张波也表示，市场底部已现，超预期政策效力将在9月体现，北京市场在9月整体表现会明显好于8月。

届时，在这场新政带来的楼市回温中，包括远洋在内，重仓一二线的房企会从中获益良多，甚至之前爆雷的房企有望复活，比如融创就吃到了新政的甜头，北京融创壹号院开盘第一天总认购金额就达到56.2亿元。

中信证券分析师陈聪也预测，房地产市场基本面将从9月开始企稳回升，逐级加速回暖，2023年四季度销售将环比显著改善，全年商品房销售额有望实现正增长。

远洋有关人士表示，接下来，远洋将继续围绕现金流多管齐下，一方面“集中一切必要资源”确保保交楼，另一方面加快销售去化，提升回款和融资项目落地，同时加快一、二线核心城市等资产处置和降本增效。

张波分析，企业未来能否走出低谷，还要依靠销售带动，加速现金回流，才能实现真正转好。另从大股东入驻来看，对于远洋后续发展关注度在提升，下一步预计将加强内部的经营管控，不排除在资金层面进行扶持。

而在经历过碧桂园、富力、融创多家头部房企债务重组后，债权人也越来越意识到，与其一起沉船，不如一起商谈债务重组，一起上岸；房企债务重组的经验也越来越成熟，愿意拿出增信来表态，展期、调整利率、债转股等花式措施组合安排，不少房企已经或即将重回经营正轨。

在倒下很多房企之后，地产行业再也经不起又一个巨头倒下了，债务重组、经营持续，正在成为更普遍的房企和债权人博弈的共识。这个行业的幸存者将共同加入这场楼市复苏战，新地产江湖的王者也将从中浴血而生。