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作者｜王迪

编辑｜吴亚

8月31日上午，万科A（(000002.SZ）举行2023年中期业绩会。董事会主席郁亮、总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭出席。

对于目前房地产市场，郁亮指出，目前房地产还处于焦灼状态，因为市场的低迷已经持续了一段时间了，市场情绪已经受到一定的影响，目前市场显然跌过头了。

“我们看到新开工数字，2021年下降11%，2022年下降40%，今年1-7月份继续下降25%。也就是说，如果拿20年做个基数的话，我们新开工数字下降了60%。按照这一下滑速度，今年我们全国新开工面积大概是6.6亿平方米，这已经回到了2006年，也就17年前的水平。”

郁亮以美国与中国类比，他指出，我们国家城镇人口是9.2亿人，按照这一计算大概人均新增的开工面积0.7平方米。相比于美国情况来看，美国在1960年达到了城镇化达到70%，之后美国在20年时间里，人均的新开工面积还是达到了一平方米，在不少年份还有达到1.2平方米左右。

“那么，我们国家目前城镇化率是65%，预计2003年可以达到70%的话，那么城镇人口增加9.8亿人，保守估计我们全国每年有10亿到12亿平方米的新开工，是一个合理的一个建设水平。”

郁亮认为，就新开工数字来看现在是显然超跌了。当然，政策显然已经在发力，在盘活存量项目方面有一些政策，会对行业中长期有重大影响。7月24号政治局会议也提出了一些相关的要求对行业是鼓舞。

在郁亮看来，随着人们对未来预期的稳定，房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平上，过程中一定会有波折，万科会把工作做得更充分一点留足冗余度，筑牢安全底线。

郁亮称，目前各行各业面临挑战，当然地产有韧性新的业务机会，但房地产市场要实现脱胎换骨式的一个变化，还需要比较长的时间。

“这个方面需要大家方方方面面共同协同努力，我们才能够做好它，来共同摸索可复制可推广的模式，我们应该做好最坚固的底线。我们抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”郁亮称。

半年报显示，上半年万科实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。分业务类型看，上半年，万科的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1843.6亿元，占比91.8%；来自物业服务的营业收入140.4亿元，占比7.0%。

在债务结构方面进一步优化。去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，信用融资中93.9%都是没有抵押的融资。

数据显示，截至报告期末，万科的净负债率为49.5%。有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主，短债占有息负债比例降至14.2%。

其中，万科持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。报告期内，万科实现经营性现金净流入18.6亿元，经营性现金流连续14年为正。