作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

楼市回暖，土拍先行！

随着史诗级救市政策不断释放，市场信心持续恢复，土拍市场也热起来了。

9月11日，广州海珠区一巨无霸地块摇号，中海地产从保利、华润、越秀、华发等14家头部房企中杀出重围，以127.89亿的总价斩获该地块，折合楼面价5.2万/㎡，溢价率达15%，上演了一场近年罕见的百亿级土拍争夺战。

这幅地块，也创下了广州近五年来的总价第5、位列海珠区总价地王。

这么一个综合体地块，对开发商的资金实力和运营能力都提出了极高的要求，央企中海拿下也是意料之中。

事实上，中海作为手握千亿现金的稳健型房企，在近期回升的市场中，已经多次出手了。

6月，中海斥资125亿拍下深圳湾超级总部基地一地块，为深圳最近5年的总价地王，也创下深圳最高限价，毛坯限售均价13.33万元。

这两宗地王背后，是中海雄厚的“钞能力”在支撑。

中报显示，截至6月末，中海在手现金为 1142 亿元，是在手现金最多的开发商，在行业流动性困局之中显得尤为突出，给债权人和投资人更多的安全感。

甚至，中海还在有意识地夯实这种安全感。上半年，中海不仅实现正向经营现金流 337亿元，还提前或到期偿还境内外今、明年债务，合计约人民币 582.4 亿元，稳居绿档。

58安居客研究院院长张波表示，中海现金流储备是行业内最多的，这为其后续战略性获得优质地块、逆势扩张提供了基础。

凭借充裕的在手现金，中海抄底势头凶猛。中海行政总裁张智超表示，有信心实现年初制定的2023年投资拿地金额双位数增长的目标。下半年，中海将根据土地市场和在手的资源，积极参与公开市场和非公开市场的收并购合作等。

充沛的现金得益于中海强劲的销售，在百强房企平均同比下滑0.4%的上半年，中海实现全口径销售额1784.4亿元，同比增长29.79%，在克而瑞榜中逆势提升至第3。

而强劲的销售又是基于中海集中在一二线的布局。多年来，中海坚持深耕30余个城市，并且倾向于拿净地，近年来才介入城市更新，而在当前的市场，有效销售基本也是来自于这些核心城市。

中报显示，截至2023年6月末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土储3917万平米，其中位于一线和强二线城市的土储2760万平米，占总货值的81%。

这些一二线城市布局也给中海带来良好的收益，特别是在北京楼市。中海上半年在北京合约销售额高达359亿，市占率位列北京第一，比第二名的华润高出100多亿元。

但无可避免的是，在房企整体业绩下滑的大势下，优等生赚钱也难了。上半年，中海实现营业收入891.6亿元，同比下降14.1%，归母净利润134.9亿元，同比下降19.43%。

不过即便如此，中海依然蝉联房企净利王，至今已二十年，上半年的归母净利润领先第二名选手五十多亿元；盈利水平也继续领先同行，中海上半年实现核心净利润率15.5%，较去年底提升近2个点。

这非常令人感慨。在如今的市况下，中海还能有超千亿现金，还敢拿地王，是因为这家公司极强的穿越周期的能力，让它可以逆势而动。

中海并不是一开始就这么强的，它也吃过亏，那就是在1997年的金融危机中，扩张过快的中海遭遇楼市下滑，银行抽贷，一度徘徊在破产边缘。

危机过后，中海为自己定下了铁律，财务底线是净负债率不超过40%、盈利比规模更重要等，这让后来的中海也老被人吐槽，“速度太慢”，不敢加杠杆；然而也正是这些不能突破的底线，让中海坚持只在一二线城市拿地，因为有足够高的安全边际和投资回报率。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，中海这份财报、现金流在同行里基本可算拔得头筹了。这一方面与中海强大的央企实力、稳健的经营风格有关，另一方面也与中海源于香港、对房地产行业周期的深刻认知，以及对行业波动的适应能力有关。

“作为央国企的代表，中海的表现亦具有行业意义，说明练好内功和自身稳健经营，才是抵抗行业周期与波动的最终法宝。” 柏文喜说。

这也使得在众多同行收缩战线之际，中海有足够底气，喊出逆势而上的野心。

中海董事局主席颜建国在业绩会上表示，中海2023年实现同比增长20%的销售额目标与利润稳中有升的目标不变。中海下半年共有6100亿元总可售货量，其中，8成在一线、强二线城市，上海、北京、深圳、广州等城市都有新项目入市。

中海亦寄希望于政策助力。张智超表示，7月底从中央到地方出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，预计下半年政策对市场会有更大的助力。“对全年20%增长目标是充满信心的”。

平安证券指出，随着行业优胜劣汰，中海凭借在手现金、融资结构、运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇，进一步巩固龙头地位。

显然，相比行业面临的问题，中海看到的更多是行业长期的发展前景。

颜建国表示，市场能否企稳好转取决于宏观经济因素、房地产政策与市场，几大因素叠加下，预计下半年市场会企稳向好，“我们对中国经济的韧性、长期向好充满信心”。

房地产行业深度调整至今未休，但头部玩家俱乐部已大洗牌。曾经与中海并肩同行过的碧桂园、恒大、世茂等头部房企身影渐远，中海、保利、华润等央国企地产商逆势崛起，这些以稳健著称的房企等到了行业风口，站到了舞台更中央，成为行业进取的代表。

在“稳健为王”的新地产江湖中，也将更多是它们的风云故事了。