房企中报深读丨郁亮挺身而出

更新时间:2023-08-31 17:12:01作者:无忧百科

房企中报深读丨郁亮挺身而出

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万科2023年中期业绩会,主题是“岁寒知松柏,长风会有时”。万科的寄望,字面意思已悉数传递,这是房地产行业的寒冬,而万科要穿越这漫长周期,成为笑到最后的长跑选手。

以往中期业绩会,万科董事会主席郁亮鲜少出席,今天(2023年8月31日)他亲自坐镇并带来了一番肺腑之言,这也是过去不多见的。

过去两年,即便市场持续低谷徘徊,郁亮选择传递信心,相信中长期行业仍有发展机会,此次他以向阳一面市场有韧性、也有新的业务机会再次给大家鼓劲。更重要的是,这一次他以行业龙头企业掌舵者的身份,发出了呼吁——行业明显跌过了头,希望已经出台的政策尽快落实到位。

过去不点评不预测政策的郁亮,专注当好农民种好地的万科,在行业风险持续蔓延未见阻断的紧急时刻,终于挺身而出。

发出呼吁

市场持续转淡承压的客观原因所致,房企业绩中报季已然平静。少数仍然对外发声的房企掌舵者,也普遍不会对行业现状有观点性的点评,郁亮的这番发声,体现了龙头企业的担当。

郁亮的论据是清晰的。

他分享了一组行业数据:全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%,今年前七个月继续下降25%。按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人,今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。

以国外的普遍情况作为对比,美国1960年城镇化率达到70%,此后二十年,人均新开工面积平均为1平方米,好的年份能达到1.2平方米以上。而国内目前城镇化率为65%,到2030年预计达到70%,城镇人口增加至9.8亿人左右,按保守水平估计,未来10-12亿平方米的新开工能够保障。

两相比较之下,郁亮认为,当前的市场显然跌过了头。此种背景下,房地产行业能否回到正常的经营轨道,郁亮认为,有机会,也期待已出台政策的落实。

郁亮提到,当前政策已在发力,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场恢复到健康合理的水平。同时,像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大,政治局会议也提出了有关要求,这对行业是一个鼓舞,万科也在期待具体举措的出台。

郁亮相信,在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到正常的建设水平。

对比以往、对比同行,郁亮措辞和看法都显得犀利而紧迫。作为龙头之一的万科,已经明显感受到了市场超跌所带来的威力。

今年上半年,万科录得营业收入2008.9亿元,同比下滑2.91%;归母净利润98.7亿元,同比下滑19.43%。销售方面,万科表现优于同行平均水平。同期,实现销售面积1297万平方米,同比增长0.5%;销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%。

客观看待,万科业绩尽管也有所波动,但仍有正向盈利,销售表现也有企稳趋势,整体表现在行业的水平线上。

向阳而生

谈及未来的发展思路,郁亮的看法则与过去的框架逻辑一致。

他认为,从常识来看,有背阴的一面,就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候,向阳的一面会格外引人注意,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现。

在万科的视角中,有韧性的市场,指的是一个地区只要人口在持续增长,绝对的供给过剩就不会出现。

郁亮仍以国外的典型城市作为案例:其中,伦敦城市发展了数百年,至今仍在不断盖新房,新开工规模比三十年之前翻了接近一倍;日本新开工规模从最高峰至今,整体大概减少了52%,但东京都23个区,只下降了21%,而其中核心6区,同一时间段反而增长了23%。

从这些例子中,郁亮看到,人口会不断向能够创造就业的城市集中,而在这些城市里,人口一开始是向郊区分散,此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后,中心城区仍然会出现大量城市更新项目,以提升传统地区的发展活力,满足职住平衡的需求。

新的业务机会,指的是新发展模式带来的改变。郁亮谈到,万科从以开发业务为主转向了开发经营服务并重;而即使是传统的开发业务,内容、模式也可能出现变化,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

在郁亮提及的这些领域,万科今年上半年保持了良好的增长态势。报告期内,万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。

其中,长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元,同比增长10.6%。同时,泊寓积极响应国家纳保政策,截至报告期末,在北京、天津、深圳等19个城市,为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

安全底线

在房地产市场持续低迷的当下,市场对万科的期许已经从“做大做强”,转为“安全经营”。在少数龙头房企进行债务展期,个别有央企背景的房企也在进行债务管理的当下,“活下去”成为了朴素而实在的愿望。

万科这家财务良好的龙头房企,也必须站出来并格外强调自身的安全底线。

郁亮说,万科对当前市场的看法和态度,就是筑好最坚固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。

万科首席财务官韩慧华在业绩会上也对投资者强调,万科是一家危机感驱动的公司,长期坚持稳健的财务策略,始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。“短期市场有压力,但万科已经筑好了最牢固的底线,做了充分的前置准备,安全韧性在提升。”

根据韩慧华的说法,万科高度重视现金流管理,回款效率始终保持行业领先,销售回款与销售总额相当,同时坚持量入为出,保持弹性运营,此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案,以确保任何时点的现金流安全。

此外,万科也始终保持融资渠道畅通和多元化,债务结构也持续优化。

根据中报,截至6月底,公司短债457亿,较年初下降29%,短债占有息负债比降至14.2%,较年初下降6.3个百分点,处在历史低位;持有货币资金1221.8亿元,现金对短债的覆盖倍数2.7倍,较年初提升0.6倍,债务平均久期延长至5年。

从万科的财务指标分析,这家房企的基本面仍然保持水准,也一直尊重行业的规则,遵守应有的纪律。这些年来,房地产市场规模老大来了又去,万科守住第一阵营,也正是因为这份安全意识。

即便如此,如今行业承压,万科自难独善其身。为自己、为他人、为行业,万科做了龙头应有的本分,郁亮也做了近年来最诚挚的一次表率。

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