作者：余飞

央行定调的降首付与北上广深官宣的“认房不认贷”之下，这几天一线城市的市场有了明显的差异化。

其中北京、深圳、上海热度有明显回升，但广州没有明显变化。

深圳方面，根据深圳中原研究中心监测，8月30日深圳宣布跟进执行“认房不认贷”政策的首个周日（9月3日），二手房带看量明显上升，较8月的日均带看量增长75%。乐有家深圳地区门店同日的带看量，较今年第二、第三季度的周日平均水平增长5成左右。

北京方面，新政一出就有开发商宣布声称要收回1%或2%的折扣，还有的更是直接宣布涨价。

据中原地产统计，北京新政第一天的新房市场成交，就超过8月半个月的成交量。9月2日，北京新房成交量超过1800套，但9月3日成交快速下调至900套左右。二手房方面，9月2日-3日两天，北京二手房成交2600套，其中9月2日成交1200套，较上周同期的600套上涨100%。

广州方面，广州很多楼盘已经吹响了两成首付的号角，但成交量并无明显上升。

上海方面，新政后首个周末二手房成交量增加约70%。

伴随着成交量走热，楼市一个意外出现了：二手房挂牌量在飙升。

说是意外，其实也是意料之内、情理之中的事情。

根据中国证券报披露：

记者在链家数据库中看到，目前，北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套，而政策出台前，挂牌量不足15.1万套。“一般来说，北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常，超过这个界限就属于滞销。从6月份开始，二手房挂牌量一直在14万套上下，现在属于绝对的高位。”

也就是说，在北京成交量走热的背景下，二手房挂牌量也在飙升。而且挂牌量速度比成交速度快很多。

两天时间里，二手的挂牌量多了4000多套，二手房两天的成交量是2600套。

这剧情是不是很熟悉？今年一季度的时候也有过这么一批人，一季度宏观大环境改善之下，不少人盲目乐观。

于是压抑三年的需求在一季度集中释放，不少人担心房价会上涨，争抢上车。

但一些聪明的投资客，却在悄悄加速挂牌离场，借助行情实现套现，而且大多数都是降价挂牌。

可以看几组数据：

第一，2023年3月10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，环比上涨1.06%，同比上涨80.94%。

重庆、成都、天津、南京、苏州、沈阳、合肥、西安、大连、佛山的二手房挂牌量都在10万套以上。

第二，诸葛找房披露的数据显示，当时热点城市二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

结果不少理智的投资客赌对了，4月份开始，随着各项宏观数据公布，经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。

有些人成功离场，有些人则成为了高位接盘侠。有人星夜赶科场，有人辞官归故里。

在成交量转向之后，二手房挂牌量增加得更猛。

易居研究院披露，6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套，挂牌量位居全国第三，仅次于重庆的22万套，成都的20万套。

同时，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

13个重点城市二手房挂牌量

从北京目前的表现来看，剧情和一季度一样，同样是有人乐观往里冲，有人眼明心亮，借助行情解套。

当然，两天里挂牌量从15.1万套冲到15.5万套，激增的4000多套中，有置换群体，但多数应该还是寻求解套的人。

恰如本号分析的，降首付、认房不认贷叠加之下，楼市走位会和一季度很像，一线城市的成交量回升可能也就两三个月的光景，之后仍会回到下行通道中。

因为引发这轮楼市调整的基本面并没有丝毫改变。

引发全国楼市全面调整的因素，不是认房认贷，不是限购，而是：

第一，大多数城市供大于求。

第二，人口见顶之下供大于求局面加剧。

第三，高房价与低收入的天堑鸿沟始终没有缩小，而在宏观大环境不确定加剧的当下，这个鸿沟还在拉大，因为钱越来越难赚，工作稳定性不够，买不起房的人越来越多。

收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。

第四，宏观大环境不确定之下的预期和信心缺失。

四点之中，第三点最重要，这是最现实的问题，实力不够，面对着高房价只能望房兴叹。买不起，这是楼市调整的最核心。

有人说，楼市想要复苏，必须涨价才行，因为买涨不买跌，只有上涨，成交量才能托起来。

这个方法，在过去几轮救市中，的确奏效，特别是2015年开启的去库存行动，通过全面涨价，全国楼市如火如荼。

然而，时至今日，这个方法早就没法用了。

过去你的月收入5000元，房价1万，面对涨价施压，你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入，担心越往后越贵。

几年过去了，你的月收入涨到了8000元，但房价涨到了5万，这时候开发商说房价将上涨，你即便感受到了心理压力，也没用，因为根本买不起。

冯仑说得对，房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点。

即便地方城市、业主和开发商不想降，也拦不住。

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。

所以，本号认为，对新一轮的救市行动，大家还是该冷静思考，不要一不小心成了接盘侠。

理智的炒房客们，又在利用这一波行情，选择套现离场。

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。