箭在弦上，不得不发！近一个月来，粉丝群里不断有人问：

交易税费、购房补贴、贷款利率利好不断...最近楼市还会出大招吗？ 南京出台“宁八条”后，补贴细则还有下文么，现在是买房好时候吗？ 头部“限购松绑”，河西已有2套，限购区还能再购第3套，真假？ 外地人在宁买首套房，如果外地有贷款，在宁购房算几套？ 前不久三部门推动落实首套房“认房不用认贷”，居民换房退税优惠政策延续至2025年年底，南京执行了么，每个人都能享受吗？ ......

最近大A 、楼市跌跌不休，市场信心筑底，大家都在盼着治病良药。 终于就在昨天（29日），多家银行纷纷表态，针对存量房贷利率下调给出了说法。

目前包括农行、建行、中信银行、招行、交行、华夏银行等在内 多家银行在内跟进，制定了存量房贷利率下调相关预案，近期或有实质性进展。

今天（30日）一线城市广州率先官宣“认房不用认贷”， 接下来二线城市应该会陆续跟进 （细则下文有介绍） 。

另外，又有小道消息称，最近几天南京各区会出台购房政策补贴细则，这将是继存量房贷利率下调后，又一利好消息，拭目以待。

7月以来，包括中央政治局会议、国务院常务会议在内，多场高层会议上，关于房地产政策的议题已多达到二十余项，引发各界高度关注。

楼市政策密集出台，其背后与当前楼市下行、购房人信心有密不可分的关系。在房地产市场历来诸多政策调整项中，最受市场关注的莫过于限购、限售、限贷、公积金、交易税费等与购房者利益息息相关的内容。

从市场对政策反馈来看，变化不明显，持币观望情绪仍较为浓厚。上周南京新房、二手房成交量传来利好，有小幅上扬，但能否保持，还得结合政策续力。

即将结束的8月份，预计全市新房成交量在3000-4000套，二手房成交量6500-7500套，全市新房+二手房加起来维持在1.1万套左右，与8月份基本持平。

8月末三部委推动首套房“认房不用认贷”“延长1年内换房退税优惠”政策落地，稳定市场预期，若地方加快执行，将有利于带动“金九银十”市场行情局部好转。

目前南京购房政策种类多，迭代快，很多买房人搞不清楚，授姐也结合网友咨询最多的问题，整理了目前南京最新购房手册，准备在宁买房的朋友可以收藏起来！不懂的地方，也可直接加教授微信咨询（下文附二维码）

本篇涉及 1、公积金新政； 2、最新购房政策； 3、房贷政策； 4、购房证明如何开具、如何落户； 5、限售政策，附如何带押过户； 6、交易税费； 7、政策工具箱开启 （存量房贷利率下调， 认房不用认贷、延长1年内换房退税优惠） ......更新至2023.8.30 本篇9100字，阅读10-15分钟

南京公积金政策

提取额度上浮20%余额可还商贷

今年5月25日，南京公积金发布新政，政策面向公积金支付房租、部分住房公积金贷款政策、加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度等方面进行调整。

其中：不同于商贷（认房不认贷），公积金提取/贷款认房又认贷。

1、公积金贷款还完后，当月余额可还商贷。 2、租房提取额度每人每月增加600元； 3、使用公积金购买二套房的，首套房人均面积只要不超40平方米即可； 4、多子女家庭购买首套房的公积金贷款额度和租房提取额度均上浮20%； 5、政策自6月1日起施行。

7月25日，南京住房公积金管理中心发文称，对现行的租赁自住住房提取住房公积金政策进行介绍，包括办理条件、提取额度、线上办理流程等。此外，就广大买房人关注的“商转公”问题，日前南京公积金管理中心也进行了首度回应。

1、租赁自住住房提取住房公积金

南京市职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及其配偶在南京市无产权住房且租赁住房的，可以提取本人及其配偶的住房公积金支付房租。

南京住房公积金管理中心表示，上述提取住房公积金支付房租的业务每季度可以办理一次，两次提取时间间隔为3个月。

在提取额度方面，一个自然年度内提取金额不超过2.16万元，已婚职工夫妻双方合计提取金额不超过4.32万元。多子女家庭（有两个及以上未成年子女）提取限额提高20%。

《南京市人才安居办法（试行）》中的A、B、C类高层次人才，提取住房公积金支付房租的标准放宽到现有标准的2倍。多子女家庭租房提取支持政策与南京市高层次人才住房公积金支持政策不叠加使用。

办理要件包括：结婚证或单身声明（单身声明由单身职工在柜面窗口签字或线上确认）、离异职工携带离婚证或法院判决书；身份证；多子女相关材料如户口簿或出生证明等（多子女家庭提供）；本人I类银行卡（目前支持21家住房公积金合作银行）。

南京住房公积金管理中心表示，出台政策主要是为了落实“租购并举”的工作要求，进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持新市民、青年人、多子女家庭等群体解决住房问题。

2、南京公积金为何不能“商转公”公积金中心首度回应

何为房贷“商转公”？

南京公积金管理中心介绍，“商转公”是商业性住房贷款转住房公积金贷款的简称，是指符合当地住房公积金贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的本市商业性住房贷款（贷款住房在当地行政区域范围内），经原商业贷款银行同意后，全部或部分转为住房公积金贷款。

该项业务需要借款人使用自有资金或筹集过桥资金，并征得商业银行同意，先结清商业性住房贷款后才能办理。

为何个别城市允许“商转公”？

南京公积金管理中心表示，部分城市因贷款发放量下降，导致公积金使用率偏低，为提高公积金使用率而探索开展了“商转公”业务，并设置了“首贷首套”，或者贷款住房产权过户在一定期限内（如两年）等限制性条件。

该中心认为，目前国家主管部门没有制定并明确开展该项业务的政策依据和条件，属于部分城市依据本市公积金归集使用情况而开展的探索性业务，并非国家政策规定的法定业务。

南京为何不能“商转公”？

近几年，南京职工使用公积金用于购房消费需求较为旺盛，公积金提取率较高（80％左右），且公积金贷款额度不与缴存余额挂钩，归集的公积金在职工提取后，用于发放贷款的资金较为紧张。

南京公积金中心分别于2015年、2020年两次开办“公转商”贴息贷款业务，以缓解放贷资金紧张状况，目前资金使用率仍在高位运行（100％以上），所以南京目前不具备探索开展该项业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

相关人士表示，公积金贷款具有保障性和互助性，其贷款资金来源于其他暂未使用的公积金缴存职工，相关政策的制定实施，主要保障的是贷款购买首套房和改善性住房群体。后续，南京公积金中心将根据住房公积金归集、提取、贷款资金使用情况，进一步研究相关政策，确保公积金互助性整体上最优化。

以贷款100万等额本息、30年期为例，商贷利率为4.2%的话，每月还贷额为4890元，利息总额约为76万；如果按公积金贷款3.1%的利率计算，每月还贷额为4270元，利息总额约为53.7万。因此，如果南京符合“商转公”条件并施行话，对于减轻买房人的负担还是很明显的。

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今年2月开始，南京公积金支持提取支付首付，政策有效期至2023年12月31日。

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南京户籍/外地人注意

南京头部板块限购松绑

除河西中、河西南外，目前南京大部分区域限购都已放开，南京户籍在这类区域买房，不再需要购房证明，凭借身份证就能买。

1、江北新区大厂、长芦、葛塘街道以及六合已取消限购，外地人无需购房证明即可买房。

2、南京户口，不管名下有几套房，均可开具产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）购房证明；离婚不追溯2年，夫妻二人离婚后在产业聚集区能各买一套房。

3、60岁及以上成员的南京本市户籍家庭如何增开购房证明：

南京市住房保障和房产局窗口工作人员表示，被限购的南京家庭户，父母南京户口且满60周岁及以上，去公安局开关系证明，即可再办理一份购房证明，父母是否限购不影响，是用子女的名义买。

政策补充：

①8月4日，南京发布“ 宁8条 ”。 涉及对购买新房实施补贴、优化车位销售审批、建立全市统一的“安置房源超市”等，具体细则由各区自行拟定 （截止发稿之日仍未出台） ！

2023.8.4发布“宁八条”

一是对购买新建商品住房的实施补贴。鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

二是对集体土地房屋征收推行房票安置。研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。

三是建立全市统一的“安置房源超市”。分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。

四是进一步优化车位车库销售审批手续。项目车位车库达到预售条件的，允许与地上房屋同步申请上市销售，并结合项目实际优化符合条件的第二个车位的上市销售审批手续，有效满足居民车位车库购置需求，促进盘活企业存量资产。

五是进一步提升预售监管资金使用效率。优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度，进一步提升企业资金使用效率，营造良好营商环境。

六是进一步优化差异化供地。统筹考虑全市不同区位不同品质住宅定位和需求，探索在外围区域优化容积率和规划指标，引导企业打造差异化产品，满足市场各类需求。

七是促进商办市场良性发展。优化商办用地供应时序与布局，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴产业集聚和楼宇经济发展，促进商办市场良性循环。

八是营造良好市场舆论氛围。落实中央网信办秘书局《关于加强“自媒体”管理的通知》要求，推动形成行业良好网络舆论生态，营造良好市场发展环境。

②8月7日，头部区域限购松绑。原鼓楼、建邺、玄武、秦淮 （除产业聚集区外） ，南京户籍限购区名下已有两套房 （三套及以上在限购区不能再买） ，政策松绑后，限购区家庭携带相关材料去线下窗口，可再开出一张购房证明，并且不限购房区域 （言外之意，原先限购的家庭在以上四区，可再买第三套） 。

2023.8.7南京主城四区“限购松绑”

线下开具购房证明所需材料如下：

【南京家庭户】：夫妻双方身份证（其中一方到场办理即可）、结婚证、家庭户口本、未成年人出生证明，有60岁以上老人需老人身份证、户口本、居住证以及夫妻某一方与老人的直系关系证明，去之前具体可电话咨询12345

【南京单身户】：本人身份证、户口本。

此外，还有消息称，外地人在南京限购区购房同样松绑。“名下有房，去房管局开‘改善 ’购房证明”，有需要的朋友可以带齐资料去线下尝试开具。

据现场工作人员介绍，除了身份证、户口本、结婚证等材料外，外地人还需提供6个月的社保、个税或居住证明。

注*限购松绑官方未公开发文，有购房需求可线下去试，已有人开出。去之前可以在“南京的我”小程序上先预约，避免线下排队。

③8月25日，三部门连发两项楼市利好。一则是印发了 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 ，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。二则是 《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

同日消息，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

附南京最新购房政策：

最新贷款政策及利率

南京最新贷款政策如下

（备注说明：截止2023年8月30日，目前南京“既认房又认贷”，接下来可能会落实“认房不认贷”政策。一旦执行“认房不认贷”，对外地人来宁购房将是直接利好，首付资金压力会对应缓解）

目前是“既认房又认贷”↓↓

一旦执行“认房不认贷”↓↓

注意前提是“南京无房”，无轮之前在外地还是本地，有没有贷款记录（是否结清），只要在南京名下无房，在南京买房，首付比例均变为3成；

贷款利率均按照首套房执行，商贷4%，公积金3.1%。

如果南京有房，且贷款结清，外地有房贷款未结清，再买一套可以3成首付吗？

答：不能。南京有房，再买一套就是二套，不符合首套认房不认贷标准。

认房不认贷执行后，将加快释放以下几类需求：

一是父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还；

二是子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；

三是在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在南京本地无房；

四是前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

利率如下

8月21日，央行公布最新一期LPR：1年期LPR3.45%，5年期以上LPR4.2%。

和7月相比，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR不变。

目前南京，商贷利率首套4%，二套4.8%；公积金首套3.1%，二套3.575%。

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购房证明如何开？如何落户？

南京开具购房证明有3种类型：人才、无房、普通

可以购买南京所有区域商品住房和二手住房，有优先选人才房源的权利； 特别提醒：通过人才购房证明买到的房子5年内不得转让。

可以购买南京所有区域商品住房和二手住房，有优先选无房房源的权利；

可以购买南京所有区域商品住房和二手住房。

无房家庭最新认定标准

无房家庭须本市户籍、全市范围内无自有住房，申请开具购房证明时满足如下条件：

购房证明开具之日前2年内无自有住房登记信息和交易记录，包括房屋赠予、房产交易转让(含份额交易)、通过司法途径转移的房产均纳入交易记录或登记信息。

购房证明开具之日前1年内在我市连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税。对于无法提供城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。

满足以上条件以后，开具购房证明的步骤和普通购房证明一样，分为线上和线下两种。但无房家庭只能开出一张无房家庭购房证明，有效期为180天。

注意：符合《南京市常住户口登记管理规定》，考取大中专院校、技工学校的学生，在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认定为“无房家庭”。

购房资格核查中，居民家庭成员补缴的个人所得税或社会保险证明不予认可。

如果满足“2008年后在江苏省内登记结婚的非集体户人士、未婚单身人士、离异且无未成年婚生子女的人士、无婚生子女的非集体户丧偶人士”其中任意一个，可到“我的南京”APP开具无房购房证明，不满足的则需到窗口进行办理。

哪些人可以申请人才购房证明？

①在我市工作，相当于《南京市人才安居办法》中的A-E类人才

②在我市工作，本科(45周岁以下)需缴纳12个月社保或个人所得税(一年工资流水)

③在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，硕士需1年以上劳动合同、社保或个人所得税需6个月(一年工资流水)

④在我市工作，博士需1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税需3个月(硕士开始工资流水)

⑤在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，取得高级技师及以上职业资格的高技能人才

⑥在我市登记注册的企业工作，年纳税收入50万元及以上的企业高级管理人才和技术骨干

⑦在我市工作，通过南京市高层次人才举荐委员会认定，并经市委市政府批准的举荐人才

具体流程：“我的南京”APP→“南京房产”→“人才安居”→“人才购房服务”，然后根据系统提示上传劳动关系、业绩履历等材料，提交即可，审核通过的获得电子版《人才购房证明》，有效期12个月。

注意：

①以上供应对象不限户籍，包含海外人才和港、澳、台人才。 ②人才需与单位签订1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。 ③其中，本市户籍相当于A、B、C类人才必须申请时本人、配偶及未成年子女在我市无自有产权住房且1年内无住房交易记录。

直接开具购房证明（两种方法）

1、居住证满6个月

外地人无房，在南京主城买房所需条件：提供半年及以上居住证明。

2、人才直接购买，且需满足以下条件：

◆45岁以下； ◆本科及以上学位；高级职称（含副高级和正高级）；高级技师职业资格； ◆提供在宁单位签订劳动合同； ◆在职证明。

落户南京后，成为南京人再开购房证明，有积分落户和人才落户2种方法。

注意：被投靠人需具有合法稳定住所（不动产权证）；

房主非被投靠人本人的，需提供房主户主的户口簿首页和内页、身份证、房主与被投靠人关系证明、房主户主的书面同意书。

四区落户

2021年2月，南京出台政策，《南京市关于浦口、六合、溧水、高淳四区落户政策暂行办法》（简称《暂行办法》），明确全面放宽“浦口、六合、溧水和高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。

人才落户

5月31日，南京市公安局官网发布关于印发《南京市人才落户实施办法(暂行)》的通知，新办法自2021年6月1日起执行，有效期3年。

以下4种人才可直接落户

①具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生(含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生)； ②在南京就业参保半年，且40周岁以下专科学历的毕业生； ③具有中级及以上专业技术资格人员； ④具有三级及以上国家职业资格(技能类)人员。

注：2021年1月1日后具有的职业资格证书，仅认可政府核发保留的9个准入类职业资格证书。

积分落户

2022年7月27日，南京发布了新的积分落户实施办法，通过积分落户南京，需要缴纳的社保年限调整为不少于12个月，长三角的社保缴纳年限累计认可。

新的积分落户办法，自2022年9月1日起开始施行。

积分落户指标由基础指标、加分指标、减分指标三个部分组成，即积分=基础指标+加分指标-减分指标，积分达到100分，即可向各区级公安机关提交落户申请。

投靠落户

需要父母年龄均已超过法定退休年龄并按规定领取养老保险待遇（父亲超过60周岁，母亲超过55周岁），申请入户地为合法固定住所并共同实际居住、产权人为申请人本人或其配偶。

已经领取结婚证，结婚满5年、年龄满30周。申请入户地为合法固定住所并实际居住，房屋产权人为申请人本人、配偶、父母、子女。

申请人有结婚证、子女未婚。申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶或子女。

子女未婚，申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶、子女。

此外，还有安置落户、军属落户、运动员落户、华侨落户等形式可落户南京。

线下购房证明办理地点

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南京限售政策 附带押过户

南京限售政策

限售3年标准为：预售商品房（新房）限售时间以合同备案时间为准；现售商品房、存量房（现房、二手房）限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。

变化：限售不在以办理房产证时间为准，房产证主要鉴定是否满2年针对买卖房产交易税费收取。

注*（房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询）

南京二手房带押过户

2022年9月中旬开始，南京全面推行二手房“带押过户”模式。

流程及操作指南见下图

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新房、二手房交易税费

新房主要是契税和物业维修基金；而二套房主要是契税、增值税以及个人所得税。

1、新房如何交税？

三种税（契税、维修基金、办房产证费）

①新房契税

②物业维修基金

③其他费用

二手房如何交税？

四种税（交易契税、增值税、个人所得税、其他费用）

①交易契税

②增值税

注意：满2年限如何界定？以房屋交付后房产证办理时间为准。

集成、遗嘱、离婚、直系亲属赠予、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算；拆迁偿还、非直系亲属赠予取得的住房，以本次领证时间计算。

③个人所得税（注意，在原有退税政策截止日期2023年12月31日基础上，退税优惠延长了2年。即自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，政策范围覆盖新房和二手房。）

④其他费用

从2022年10月1日起至今年12月31日期间，凡是出售自有住房并在1年内重新购房住房的纳税人，对其缴纳的个人所得税予以退税！

享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

①纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。 ②出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

—07—

7月以来楼市工具箱全面开启最后四个月，政策预期还有多少空间？

7月以来高层救市政策不断，这些政策是否起到了应有的效果，对楼市恢复是否带来了预期促进，这是我们需要探讨的问题。

言外之意，接下来政策空间还有多大？一旦全部放开，市场反映如何？会不会产生“抗药性”？万一像今年一季度“昙花一现”，反弹了几个月后又持续走低该怎么办？还有没有更多策略？我认为这种可能性还是存在的，这或许也是政策出台存在犹豫迟疑原因之一吧。

毕竟有些措施本是“治标不治本”的，就像当年抑制房价上涨过快的调控政策一样，效果如何想必大家现在也很清楚了，但即便如此，该出还得继续出，且即将出台的政策多半都是利好，没有利空。

个人预测，接下来“工具箱”里工具包括但不限于：

1存量房贷利率下调指日可待，多家银行已提报材料待审批

2保障性住房供给增加，企业税收减免，提振多方积极性

3区域购房补贴，认房不认贷二线城市有望加快落地

4房企资金支持力度将继续优化，放宽再融资门槛

5“保交楼”仍是重点，专项借款及配套资金帮扶落地

未来走势：一线、强二线城市成交规模有望止跌企稳，两极分化将愈演愈烈，豪宅和刚性置业走强，中间占比会逐步缩小；三四个以及库存量较大的远郊， 购买力仍需修复，短期成交难有明显起色。

此外，很多人咨询现在政策频出，究竟是不是买房的好时机？

我认为要分不同情况来看 总体来说，目前大多数城市是没有投资价值的。如果你买房是为了 投资 ，建议可以再观察观察 如果你是刚需/改善客户，房子是买来 自住 ，倒是可以认真地考虑一下。毕竟当前阶段几乎是近些年对购买首套房支持力度最大的时候了 不要害怕房价下跌，因为下跌或是上涨，你又不会卖掉，赚或是亏都是账面上，也没多大意义。对于是否购买第一套房， 不要太注重房子投资价值，而要更加关注房子的居住价值 。比如交通、学校、医院等 另外，城市核心地段房子要珍惜，很多城市中心地段是变化不大的，或者说是几十年不怎么变的。所以，不管供求关系如何变化，核心地段房子都具有稀缺性 因此该买不买房，要看个人需求。

2023年最后4个月，市场能否泛起浪花，除了期待实质性动作尽快落地外，也真没啥好说的啦。

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