近日，四个一线城市中的深圳和广州率先落地了“认房不认贷”，目前全国还执行“认房又认贷”的城市只有北京和上海两个。不少朋友大呼房地产市场要变天了，可能会重演2015-2016年房地产市场的疯狂。但是我们冷静思考一下，似乎并不是这么回事。

根据官媒的解释：“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。而“认房不认贷”是指，在认定是否为二套房时，只考虑居民家庭拥有的房产数量，不考虑房贷记录。直接利好“一卖一买”的换房群体。

那么怎么看待这次“认房不认贷”的政策调整呢？我觉得可以重点从下面三个方向来看：

1.历史背景与政策逻辑

“认房又认贷”政策作为过去对房地产市场的调控手段，旨在降低市场投机炒作，保持市场稳定。然而，该政策在逻辑上存在一些瑕疵。因为“认房又认贷”是当时给房地产市场降温的重要手段之一，属于权宜之计，在逻辑上是说不通的。尤其是对于换房群体而言，先卖掉一套住房再买一套住房，本质上来看还是自己住，并没有炒房，但却要额外提高首付比例和房贷利率。只能说是因为当时市场太热了，需要调控，不得不加码了调控举措。

所以这次政策调整，只是一种“回归”而已，在中国房地产历史上，实施“认房又认贷”的时间并没有“认房不认贷”的时间长。

2.市场现状与前景展望

2014-2016年“认房不认贷”拉高房价的逻辑是，因为换房还是按首套算，所以不存在需要珍惜首套资格的事情，加上人口持续向大城市流入，大多数购房者形成了先买小房子再逐步置换大房子的大思路，这意味着房子不论大小交易量都很高，从而推高了房价。

而当下的市场环境已发生巨大变化。与2014-2016年期间相比，如今的人口流入趋缓，加之限购政策依然存在，房地产市场的逐利氛围相较于之前已经减弱。由此，再次实施“认房不认贷”政策可能难以再次大幅提振房价。市场对购房者来说，已经不再是当初那个不择手段争夺“上车机会”的时期。简单来说，人口减少叠加大城市人口流入趋缓，限购政策又没有放开（2015年是限购5年社保满足条件的购房者突然增加），因此不具备大幅度拉高房价的条件。因此，即便再次实行“认房不认贷”，其影响力可能相对有限。

3.可能的效果

然而，需要明确的是，房地产问题并不是孤立存在的。如今，中国经济面临着多重挑战，包括收入下降、年轻人失业率上升等。这些问题的加剧，特别是年轻人收入的不稳定性，削弱了他们购房的信心。同时，理财渠道的收益下降，也减少了居民进行房地产投资的意愿。因此，单一地依靠房地产调控政策解决当下经济问题可能难以取得明显效果。

此外，经过过去的几年，政府非常关注租赁市场的发展，通过租赁房源的增加和租赁合同的保障，为年轻人和流动人口提供更多的住房选择，也明显缓解了购房市场的压力。

总之，再次实施“认房不认贷”难以再次引发房价大幅上涨。但有一点是肯定的，就是离婚率又要上升了（懂的都懂）。