“三道红线”自发布至今已经超过三年时间，曾经作为房企降负债、降杠杆的重要约束指标，至今也仍是衡量房企财务稳健性的标尺。2023年以来，行业风险不断出清，纵观房企生存百态，部分房企违约、暴雷甚至退市，也有房企仍在风雨中稳健前行。诸葛数据研究中心选取100家典型上市房企，基于2023半年报数据盘点三道红线情况，据统计，2023上半年100家上市房企合格率为27%，较2022年下降3个百分点。近7成房企档位不变，12家房企优化资产负债实现降档，19家房企升档。万科、保利、新城控股等头部房企连续两年及以上稳定于绿档区间。具体榜单如下：

01、“三道红线”指标持续恶化，头部房企优于行业平均

“三道红线”作为央行发布的约束房企融资的标准之一，曾经对促使房企降杠杆、降负债起到重要作用，近两年来市场提及的频次减少，但当前来看“三道红线”仍然可以作为衡量企业财务稳定性的一个重要标尺。进入2023年， 房地产 市场风险持续出清，很多房企走向退市的边缘，据统计，截止至当前，包括蓝光发展、阳光城、美好置业、新力控股等约10家房企退市，同时还有多家房企处于停牌状态，房企在风雨飘羽中踽踽前行，未来发展前景扑朔迷离。

根据 诸葛 数据研究中心监测的重点100家上市房企来看，2023上半年100家房企平均净负债率为162.1%，较2022年扩大19个百分点，剔除预收款后的资产负债率为72.4%，较2022年底扩大0.2个百分点，现金短债比为0.99，较2022年下降0.12。在行业下行、房企资金压力增大的背景下，三道红线继续恶化，房企优胜劣汰正在加速上演，行业洗牌席卷而来，一些财务恶化、资金告急的房企将难逃被行业大潮淘汰的命运。

而从销售业绩TOP20的头部房企来看，三道红线情况明显好于100家上市房企的整体情况，根据数据显示，TOP20头部房企2023上半年净负债率为90.4%，较2022年上升10.4个百分点，剔除预收款后的资产负债率为69.9%，较2022年下降0.7个百分点，现金短债比为1.41，较2022年下降0.17，可以看出，TOP20头部房企的三道红线指标均优于行业平均水平，这部分房企在控杠杆、稳负债等方面表现更优，其中囊括了大量的国央企，财务水平更加稳健。

（备注：销售业绩TOP20房企包括保利发展、万科、碧桂园、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产、融创中国、中国金茂、滨江集团、绿地控股、中国铁建、越秀地产、旭辉控股、华发地产、新城控股、远洋集团）

02、房企三道红线达标率降至3成以下，红档房企占比跃居首位

从诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2023上半年处于绿档区间的房企有27家，较2022年减少3家，踩中一条红线、处于黄档区间的房企有21家，较2022年持平，踩中两条红线、居于橙档区间房企有19家，较2022年减少3家，三条红线全部踩中的红档房企有33家，较2022年增加6家。

房企踩线情况较去年更为严重，红档房企数量明显增加，跃居成为各档位中占比最高的房企，总占比超3成，同时，绿档区间的安全房企数量进一步减少，房企三道红线情况再度恶化。

从各项指标来看，踩中净负债率这条红线的房企占比为37%，较2022年下降2个百分点；踩中资产负债率（剔除预收款）这条红线的房企比率为56%，较2022年扩大8个百分点；踩中现金短债比这道红线的房企占比最高为60%，较2022年扩大2个百分点。

根据三道红线指标，绿色档房企指的是三条红线均未踩中的安全房企，共计26家，以大型头部房企为主，包括万科、保利、新城控股、招商蛇口等优质民企和国央企，稳健的财务能力支撑起企业的健康发展，短期偿债无忧。同时，还有一些深耕地方的中小房企，如瑞安地产、合肥城建、中华企业等。其中，万科、保利发展、新城控股、招商蛇口、金地、滨江、中海、龙湖、越秀等均连续两年及以上处于安全区间，财务状况良好，属于标杆房企，在未来的行业赛道中已经获得了优先权。

踩中一条红线的黄档房企有21家，仍以中部阵营房企为主。其中，大悦城、中骏、金辉控股等都是由去年的绿档掉落黄档，绿城中国、华侨城、雅居乐、路劲地产、合生创展等则均两年及以上稳定居于黄档区间。其中大悦城在2022年还处于全绿区间，2023上半年踩中资产负债率这条红线，跌入黄档，面对净利润持续亏损，盈利能力不佳，大悦城也开始走上甩卖资产之路，虽然背靠央企中粮，但是仍然难解资金紧张的现状。而连续多年零踩线的中骏集团也开始迈入警戒线，今年正式宣布违约暴雷，在行业低迷的大环境下，中骏尽管被称为一股行业清流也很难独善其身，作为闽系房企前几年激进扩张的后遗症开始显露，上半年销售业绩大幅下滑，归母核心净利润亏损1.23亿元，负债总额达到 1585.63 亿元。

橙档房企代表踩中两条红线，2023上半年有20家房企处于橙档。其中值得注意的是碧桂园也由安全区掉入危险区，在2023年之前，碧桂园一直是民营房企中的优等生，颇受资本市场青睐，进入2023年尤其是下半年以来，碧桂园的财务风险逐步暴露，在8月预告可能违约，10月正式宣布违约暴雷，上半年有息负债超2500亿元，现金及等价物仅1300亿元，连踩资产负债率（剔除预收款）和现金短债比两条红线，短期债务压力凸显。不得不说这也反映了当前行业大洗牌的现状，这是行业发展到一定阶段的必经之路。

红档房企意味着连踩三条红线，属于高风险阵营，在监测的100家上市房企中，红色档的房企达32家，多数房企已经发生实质性违约暴雷。其中，中国恒大虽然近期成功复牌，并且补发了多份财报，根据2023年半年报现实，恒大总负债达23882亿元，资产负债率达136.9%，现金及等价物仅40亿元，已经严重的资不抵债，加上近期高管涉嫌违法犯罪被采取强制措施，后续发展前景堪忧。中国奥园于9月底成功复牌，加上境外债务重组方案通过，境内债也已全部通过整体展期，中国奥园脚踩三条红线，但是也总算实现了以时间换空间，获得了暂时的喘息之机。

03、100家房企中近7成房企档位不变，12家房企降档

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2023上半年优化资产负债、实现降档的房企有12家，档位维持不变的房企有69家，有19家房企踩线情况恶化，较2022年升档。具体来看，降档房企中，有2家房企由黄转绿，有5家房企由橙转黄，5家房企由红转橙。升档的房企中，有3家房企由绿档升至黄档，4家房企由黄转橙，8家房企由橙转红,有4家房企实现连升两档，碧桂园和五矿地产由绿转橙，金科和旭辉控股由黄转红。整体来看，脱离安全区的房企越来越多，进入红色危险区的房企还在增长，房地产行业风险仍在出清。在行业下行、销售降温等背景下，房企面临的生存挑战更加严峻，像碧桂园、金科等这些曾经的优等生也纷纷走向了债务违约，今年房企陆续暴露偿债压力，不少房企迎来退市潮，实际上这是房地产行业高速发展后的必然现象，前几年高周转、高负债、高杠杆的模式弊端逐步暴露，出险房企加速退出，符合行业优胜劣汰的规律，加速行业洗牌。

三道红线作为约束房企扩张的重要警示器，对房企降负债、降杠杆发挥了重要作用。当前来看，三道红线也仍是房企暴雷的重要参考线，根据数据显示红档房企基本处于暴雷集中区。近两年来，行业波诡云谲、风云变幻，不少房企在行业调整浪潮中被淘汰出局，也有一些房企顶住压力稳定前行。今年以来，政策端已经出台了多轮重磅利好政策，包括认房不认贷、放松限购限售等政策正在逐步渗透，市场端有望迎来触底反弹，于房企而言也迎来销售的窗口期，同时，房企需提高自身融资策略的前瞻性，优化融资结构，修复资产负债表，积极推动向新发展模式转型，探索新的增长点，才能在行业深度调整的浪潮中活下去。