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2023-10-30
更新时间:2023-10-18 17:13:17作者:无忧百科
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
紧跟穆迪的脚步,惠誉也对个别龙头房企评级进行了调整。
2023年10月17日,21世纪经济报道记者获悉,惠誉于当日下调了保利发展、万科的评级,两家房企长期外币发行人违约评级由“BBB+”调整为“BBB”,展望“稳定”。“BBB”在穆迪体系中,是房地产行业的领先评级,仍然是“投资级”评级。
这是首家在近期下调龙头房企评级的国际评级机构。在此之前,穆迪曾批量下调多家龙头房企的评级展望,包括华润置地、保利发展和万科等。惠誉和穆迪下调评级或者评级展望的逻辑也是趋同的,主要驱动因素还是销售存在不确定性带来杠杆率以及现金流的变动。
穆迪、惠誉,此前是衡量房企财务指标和财务安全的重要风向标。去年,穆迪将碧桂园评级从“投资级”下调至“垃圾级”曾引发过舆论的漩涡,但今时不同往日,这一次对龙头房企的行动,并未受到太多的关注。
这是因为,投资者对上述房企的信赖度和财务透明度有较为清晰的认识,能够把握风险;此外,这些房企融资渠道也多集中于境内,在境外债发行放缓的当下,穆迪、惠誉评级下调对之不会带来太多融资方面的影响,市场也能够坦然接受。
销售转淡驱动
惠誉之前,穆迪已先行一步。9月中旬,穆迪对中国房地产业的前景展望作出调整,从“稳定”降为“负面”,其理由是房地产市场仍显疲软,且购房者观望情绪浓厚,这可能导致未来6至12个月内全国的签约销售量下降约5%。
在此前提下,穆迪将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”,将万科评级列入下调观察名单。
与穆迪“无差别扫射”不同,惠誉这一次是区分对待,中海发展、华润置地仍保持原有评级及展望。
保利、万科被下调评级,是因为触发了惠誉的评级体系中的关键指标。
在此之前,惠誉今年9月发布了一份报告指出,2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%-15%,降幅大于此前预期。受此关键因素变化的影响,惠誉对保利、万科销售面表现也看淡,这是两家龙头房企首先被下调评级的基本面。
惠誉在评级报告中对保利的评级下调解释称,由于销售可能小幅下降,从中期来看,保利杠杆率将保持在45%以上,因为合同销售和现金流变化会削弱保利在去杠杆方面所做的努力。
万科评级下调的原因也与保利类似。
惠誉称,万科的杠杆率从2022年底的35.7%上升到2023年6月底的36.2%,尽管万科在寻求可行的融资方案,但A股增发取消仍然降低了这家房企短期内降低杠杆的可能性,也让万科杠杆率改善的影响变得有些不确定。
惠誉还提到,保利发展与中海地产、华润置地的不同在于,三家房企获取资金的渠道相似,但保利发展销售额增长要低于后两者。
可供对比的数据是,今年前9个月,保利发展实现签约面积1918.59万平方米,同比减少0.1%;实现签约金额3351.53亿元,同比增加4.7%。同期,中海地产、华润置地的销售额增幅则均在20%以上。
惠誉在报告中也强调了保利、万科的积极方面,它也并未完全看淡这两家房企的发展前景。惠誉认为,得益于保利发展的身份,其仍能够获得充足的资金支持,且保利发展的负债结构中,60%-75%来源于银行的开发贷,这有利于再融资。
惠誉针对万科则点评称,万科的评级反映了其在中国房地产开发行业中的领先地位,具有较强的运营能力和审慎稳健的财务管理,尽管中国房地产行业持续承压,但万科仍保持着强大的财务灵活性,拥有可靠的境内外融资渠道,且平均融资成本也在行业中保持最低水平。
市场反应冷静
穆迪、惠誉的提示,市场的反应十分平淡。
一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者,“这几家房企都是国内财务面最好的几家,市场对他们是知根知底的,而且从评级驱动的因素来看,还是因为销售掉得比较多,而不是对偿债这些有担忧,所以市场会比较理性。”
此前9月18日,惠誉也将民营房企龙头龙湖的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自“BBB”下调至“BBB-”,发行人违约评级的展望为“负面”。
惠誉其时表示,近几个月来,龙湖及房地产行业销售额表现弱于惠誉预期,且惠誉认为,这会削弱龙湖的现金流及流动性缓冲。
与保利、万科类似,龙湖的评级下调也没有带来市场的恐慌和踩踏,甚至于对之的讨论也十分平淡,因为市场对房企的期望早有充分预期。
不过,在房地产市场复苏未及预期的当下,龙头房企的评级被下调影响可控,但需要关注与房地产相关联的行业会不会受到波及,这是市场当前还算审慎的方面。
本月,平安不动产也被穆迪下调评级,其主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”,根据穆迪评级报告,平安不动产评级调整原因主要是受市场表现影响。
平安不动产回应称,受中国房地产行业下行影响,公司业绩短期有所波动,但其坚持长期投资,业务运营稳健,财务水平良好,上述事项对公司日常经营及偿债能力影响不大。目前,公司经营运作正常,整体风险可控。
保利、万科乃至平安不动产,都是行业的标杆企业。其评级的短时波动,是市场波动的反映,并不能得出结论说这些公司的基本面发生了根本变化。值得提醒的是,由于房企境外债发行几近停滞,投资者和债权人需要冷静地观察新的环境,新的变化,而不是轻易被情绪捕获。
从基本面来看,中国房地产市场也有一定的复苏迹象。
国家统计局10月18日发布数据显示,前三季度,房地产开发投资下降9.1%。全国商品房销售面积84806万平方米,同比下降7.5%;商品房销售额8.9万亿元,下降4.6%。
国家统计局副局长盛来介绍,从政策实施的初步情况来看,积极效应还是有的。房地产投资在继续下降,但降幅是在收窄的。今年9月,70个大中城市商品住宅交易量的数据,新房和二手房合计数据在9月当月转正,环比增长2.8%,从4月以来,在连续5个月下降后首次转正。
在房地产市场改善的背景下,房企未来的发展前景也相对确定且可期。在这一前提下,保利、万科以及其他的龙头房企,未来仍有进一步发展的空间和机会,市场也能够充分看到它们的发展潜力。