2023年二季度以来，全国商品房市场成交热度一降再降，面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，7月下旬以来政治局、住建部等中央部委密集表态，要适时优化和调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

8月末，降首付比例、降房贷利率、降存量房贷利息、“认房不认贷”、地方限购松绑多个重磅政策相继落地，推动热点城市居民置业意愿回升，二手房供求指标亦率先转暖。

重点城市住房需求现有规模和发展潜力有多大？本文以《2023年中国城市房地产市场投资前景研究报告》中TOP50城为样本，从这些城市近年来人口指标变化、人口规模和结构发展新格局，结合楼市供求现状，判断各城市当前面临的挑战。

核心观点如下：

1、人口仍在向头部城市集聚，前景TOP10城市的常住人口占比由2010年的7.1%上涨至2022年的11.5%。

2、一线城市住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳。

3、50城潜在刚需超35亿平方米，一二线城市需求侧调整空间仍较充裕。

统计局数据显示，2022年中国城镇化率达65.22%，处于中高收入国家的中位数水平。但TOP50城市来看，大部分城市的城镇化水平已经达到发达国家水平，平均城镇化率高达80%，高于全国平均水平15个百分点。

这些城市对流动人口的吸引力也进一步增强。就2022年数据来看，这50个城市拥有全国34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，较2020年略有提升。

TOP10头部城市对人口的聚集度仍在提升。这些城市均是区域发展中心城市，除北上广深等传统一线城市外，杭州、成都、重庆、武汉、南京和宁波等新兴一线城市也因活跃的经济发展下吸引了大量的流动人口。对比前景TOP50城市2000、2010、2020和2022年不同时期常住人口数据来看，TOP10城市的常住人口占比由2010年的7.1%上涨至2022年的11.5%，提升了4.4个百分点，明显高于TOP10之后的城市，头部城市人口集聚度提升速度更快。

这些城市住房刚性需求的增长主要依靠新增流动人口。为保持人口增量，近些年多地放宽了落户政策，就连一线城市也相继下调了落户门槛，典型如上海，2022年户籍人口增长速度明显提升。

1、长沙成为常住人口增长增量第一城，京沪穗深均现负增长

各城市统计公报相关数据显示，TOP50城中，长沙2022年年末全市常住总人口1042.06万人，比上年末增长1.8%，较2021年增加新增18.13万人，增量位居全国第一，超越了杭州、西安、成都等传统人口增速较快的城市。究其原因，很大程度上与长沙较为“亲民”的房价有关，房价收入比在一二线城市中处于较低水平，极大地提升了其人口吸引力，助力其成为人口增量第一城。

2、引才落户持续放宽，一线城市户籍人口增长明显提速

受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2020年以来四大一线城市常住人口增速明显放缓，四城2022年常住人口较2021年均有不同程度的减少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89万人，较2021年减少了13.54万人，是四个一线城市中常住人口减量最多的城市。

虽然一线四城常住人口呈现收窄之势，但是受近两年一线城市落户门槛降低的影响，一线城市户籍人口增加明显提升。

具体来看，2020—2022年，四城户籍人口呈现逐年上升趋势。其中，落户门槛最低的深圳增量最为显著，2021、2022年增量分别为42.3、27.1万人，累计增量超69万，在一线四城中居于首位；其次是广州，2020-2022年累计户籍人口增量达50万人，排在第三位的为上海，户籍人口也有近29万人的增量，北京增量最少，约10万人。

从户籍人口增量上来看，呈现出学历门槛要求越低、户籍人口增量越大的特点；并且随着政策落地的推进，户籍人口增量呈现小幅下滑的趋势。

据七普披露统计数据，我国所有居民的人均住房面积已经达到了41平方米以上，人均住房套数也达到了1.2套，从总量上来看已经不缺房。但是城市的人均住房面积只有36.5平方米，相较欧美发达国家而言仍有较大发展空间。

受人口规模、经济、收入、房价等多重因素的影响，各城市之间人均住房面积之间存在较大差异，总的来看，一二线城市人均住房面积处于低位，尚存一定的改善空间；三四线城市人均住房面积相对较高，改善空间相对较小。

为更加准确地反映各城市的改善型需求，我们利用人均住房面积和房价收入比两个指标对TOP50城综合评价，结果发现：东莞、泉州、徐州人均住房与房价收入比“双高”，改善性需求压力更大；京、沪、深等一线城市虽然购买难度大，但考虑到其住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳，因此仍可高看一眼。

1、泉州、湖州等地人均住房面积进一步上升空间较小

具体TOP50城市来看，有13个城市2022年人均住房面积超过45平方米，其中，泉州、湖州、南通、东莞等三四线城市表现尤为突出，人均住房面积均超50平方米，已达到发达国家水平，未来进一步上升空间较小。

2、郑州、南昌等城市2016年以来住宅成交巨幅放量，潜在次新房规模居于高位

从存量房建成年代来看，南昌、郑州、长沙等城市存量房“比较新”，2015年以后的存量房比重均超55%。这也意味着，此类城市近年将迎来大批“次新房”上市潮。

3、人均住房与房价收入比“双高”，东莞、泉州、徐州改善性需求面临更大压力

若同时考虑人均住房面积和房价收入比两个方面，更加准确地反映各城市的改善型需求，TOP50城可以分为四个类型：

1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、徐州就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在15年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。

2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、南通即是典型代表，三城2022年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。

3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、鹭等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在20年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。

4）高改善空间、高需求转化型。沈阳、乌鲁木齐、太原、兰州等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口流失较为严重，购买意愿不强，因此，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

TOP50城市常住人口指标处于全国前列，庞大的外来人口规模构成了这些城市房地产刚性需求的基本盘，不断扩招的高校规模更是提供了外来人口的“预备军”。而高规模的人口基数和普遍稀缺的核心板块土地资源，也使得头部城市拥有着更多的改善性需求增长空间。

1、50城常住非户籍人口超1.2亿，“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间

从户籍数据估算，据2022年公报披露数据，目前50城仍有超过1.2亿人的外来人口，净流入人口相关住房需求可达36亿平方米；就住房来源情况估算，七普数据显示50城租赁户大约为4600万户，按户均80平方米计算，租赁户相关住房需求为37亿平方米左右。因此，对标2022年50城4亿平方米的新房销售面积而言，中长期内“存量刚需”仍将是住房需求的有力支撑。

2、未来五年改善性需求增量可达到25亿平方米，人均住房面积高位城市仍是少数

从人均住房面积角度来看，样本城市人均住房面积中位数为41平方米，与全国平均水平相若，结合我国历史人均住房面积发展速度估算，未来五年改善性需求增量仍可达到25亿平方米左右。

不过城市需求增长潜力不仅取决于刚需和改善需求的规模，学生指标所反应的人口质量也对城市住房需求的转化产生了较大影响。综合刚需、改善规模，幼儿园跨市就读、大学生毕业生粘度等指标，对TOP50城市需求支撑力进行量化测算可见：

四座一线城市依旧高居前列，在严酷的人才竞争之下，一线城市的学生相关指标虽然表现一般，适龄幼儿净流出，大学生本地就业难度也相对较高，但是在庞大的外来人口基数和较低的人均住房水平之下，一线城市依然拥有着最为坚实的需求发展基础。此外成都凭借着较大的人口规模基数，以及对年轻家庭较强的吸引力，同样排在第一梯队。

第二梯队有五个城市，其中杭州、苏州、宁波需求支撑力的质量更胜一筹，更多高端产业和就业机会的集聚，为这些城市带来了更多的优质就业机会，大学生毕业留存度也处于全国前列。

排名靠后的大多数为三四线城市，改善性需求的潜在发展规模相对较小，需求弹性相对较弱，在供求调控方面，地方政府也更需要“因地制宜”，出台力度更强、更有针对性的政策。而从投资角度来看，在这些城市也更需要审慎判断板块前景，聚焦少数人口和需求指标仍在持续集聚的行政区或板块。

2020年以来，典型城市新房销售规模量级大幅下行，但待释放的需求总量仍较稳定，对于京沪穗深等一线城市而言，大量外来人口带来的刚需存量，以及较低的人均住房面积下所对应的更高改善性需求，使其在“认房不认贷”、“调降首付利率”等政策调整中受益最多，一线城市中长期发展前景仍是各能级最佳。

相对而言，需求指标的变化对二三线城市的影响更为显著，城市需求侧预期的分化也由此进一步加剧。

得益于优秀的需求侧指标，以及相对平衡的供求关系，优质城市的调控更加有望取得相对理想的成效，但是从“一城一策”的角度而言，建议各地还是应当抓住自身的需求侧指标优势，如北京、上海等一方面加快跟进信贷优惠政策，降低外来人才的置业门槛，另一方面也可适当放开高端产品价格管控，提振高端需求置业意愿，促进二手刚需住房交易资金向新房市场有序流动；宁波、苏州等对于多孩家庭给予更多优惠、住房换购税费减免，减轻年轻家庭置业、换房压力；合肥、青岛等进一步降低多套房首付比例和利率，减轻改善性需求置业成本等。

来源：丁祖昱评楼市，本文已获授权，对原作者表示感谢！

点击下图，了解详情