观点指数 业绩增速继续放缓，应收风险持续释放 从2023年中期业绩来看，物管行业目前仍处于业绩规模的增长阶段，上市物企平均在管面积涨幅为15.3%，营收涨幅为9.1%，持续剥离地产相关业务以及计提资产减值，难以避免对业绩有较大拖累。

多家物企核心人事变动，融创中国预计可获融创服务派息4.5亿 本次中期业绩会后，多家物企都发生了核心人事变动，值得关注的主要是彩生活董事会主席潘军以及融信服务董事会主席欧宗洪辞任；此外，融创服务在中期业绩会后进行了大额派息，以上限计的总派息金额约为人民币6.7亿元，其大股东融创中国可获派息额约4.5亿元。

深业物业二度递表规模提升21%，上市物企估值修复仍待时日 深圳国资物企深业物业于报告期内进行了二度递表，与初次递表相比，基础数据有了一定增长，截至2023年6月30日的合约面积7560万平方米，在管面积7180万平方米。中报季结束后数家物企都开展了较为密集的回购活动，其中碧桂园服务表现最为突出，报告期内共耗资约2.9亿元，从二级市场回购约3018万股。

业绩增速继续放缓，应收风险持续释放

截至目前，上市物企已基本完成对上半年业绩的披露，从财报出发，物管行业目前在业绩规模上仍处上升和增长阶段，这点要强于地产行业，绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长，平均涨幅达15.3%，其中碧桂园服务的在管规模仍为行业第一，为10.04亿平方米。

而营收增速的下滑则相对明显，今年上半年样本物企平均营业收入增幅由2022年上半年的21.2%下降至9.1%，且约30%的上市物企出现了营业收入下降的情况，总结各物企的年报详细情况，基础物管服务和社区增值服务的表现相对稳定，今年上半年上市物企仍在继续剥离非业主增值服务等地产强关联业务，致使整体营收增长相比在管面积的要弱，在样本物企中，滨江服务今年上半年的营收增幅最高，达43.1%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2023上半年，上市物企平均毛利率为25.7%，相比2022年同期的27.9%有2.2个百分点的降幅，净利率的降低更为显著，均值由12.7%下降至8.5%。在毛利率的变动中，基础物管服务板块表现相对较好，部分物管企业还实现了该指标的回暖，而社区增值服务与非业主增值服务的利润率则进一步下行。

上市物企今年上半年净利率的降低幅度要明显大于毛利率，这主要是因为财务上的计提，从2023年中期物企的资产负债表情况来看，目前行业应收账款的问题仍未得到缓解，截至2023年6月30日，上市物企应收账款余额的平均增速为24.4%，显著大于营收增速的9.1%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

应收款的高企使得上市物企加大了对资产计提减值的力度，以继续释放应收款风险，这对上半年的净利润造成了较大的损害，增收不增利的现象突出，上半年净利润平均跌幅达27.3%，而资产减值计提的增加在前部物企中更为明显，例如碧桂园服务上半年的资产减值损失达3.16亿元，同比增加64.4%，万物云的资产减值损失为2.32亿元，同比增加31%，其对应的应收账款余额分别为240.5亿元和73.9亿元。

总结来看，2023年上半年，房地产行业修复状况不及预期，房企开发及输送项目的减少和流动性的紧张分别从运营和财务等不同路径对物企上半年的业绩造成了负面影响。值得一提的是，地产行业的不景气对物业服务行业还有一条传导路径，即土地出让金的减少导致政府财政收入减少，进而影响物企公共服务业务的市场规模或回款效率。

另一方面，房企在项目开发上遇到的困境也会使得物企更依赖于外拓而非关联房企的项目转化，增加物企的独立性，同时也让企业加强非住宅物管市场的开拓，对过往业绩水分的挤出，也能使目前物企的业绩情况更加“踏实”。

多家物企核心人事变动，融创中国预计可获融创服务派息4.5亿

项目拓展方面，报告期内样本物企的外拓节奏仍然稳定，其中非住宅项目仍是现阶段的外拓重点。值得注意的是，近几个月来，相比关联商开发的项目，通过小区业主委员会招标方式获取的二手盘住宅项目的比例有一定增加，这也是物企力图增强独立性的反映。

本次中期业绩会后，多家物企都发生了核心人事变动，其中市场较为关注的主要是彩生活，其董事会主席潘军辞任了执行董事等职务，已不在彩生活管理层架构中，仅继续执掌花样年，接任者为朱晋东。潘军为彩生活元老，于1999年入职彩生活，在2021年出售核心资产邻里乐后，彩生活已“元气大伤”。根据中报，截至2023年6月30日，彩生活在管面积仅剩2.01亿平方米，营业收入为7.6亿元，和其停牌前相比业绩收缩近半。

另外，融信服务的董事会主席也同样发生了变更，欧宗洪辞任执行董事、董事会主席、公司薪酬委员会成员及公司提名委员会主席，从物业企业中抽身而退，并由其子欧国飞接任。

9月4日，融创服务公告拟派付特别股息，金额为每股不高于0.235港元，以上限计的总派息金额约为7.2亿港元即人民币6.7亿元，截至2023年6月30日，融创服务在手现金约为42.2亿元，本次派息使用了其现金余额的约15.9%，融创中国是融创服务目前的大股东，持股比例为67%，通过本次派息，融创中国预计最高可获得约4.5亿元现金。

深业物业二度递表规模提升21%，上市物企估值修复仍待时日

8月25日，深业物业进行了第二次递表，其中对其运营情况进行了更新。

截至2023年6月30日，深业物业合约面积7560万平方米，在管面积7180万平方米，其中68.9%的在管面积位于大湾区，期内毛利率为15.8%。深业物业是深圳国资直管企业深业集团的所属公司，而深圳控股也是深业集团的核心企业。和今年1月份的初次递表相比，本次二度递表的管理规模有了约21.3%的提升，目前行业上市潮已基本完成，近期也已极少有物企递表或上市，但凭借其国资物企的身份，深业物业仍有很大机会在港股物管板块中占据一席之地。

报告期内上市物企公告的收购案例主要是德信服务以9000万元从德信影视城收购德清莫干山瑞璟置业100%的股权，目标公司主要从事房地产开发经营业务，截至2023年6月30日的资产估值约为2.66亿元，净资产为4088万元，2022年经营亏损约2130万元。标的公司持有的物业位于旅游景区莫干山内，是一拥有100多间客房、会议设施、餐厅及酒吧的酒店，德信服务在公告中表示，本次收购将有利于其获取酒店管理方面的经验并扩大业务范围。

二级市场方面，报告期内，包括碧桂园服务、金科服务、绿城服务和星盛商业在内的多家物企都在中报披露结束后展开了较为密集的回购活动。其中，碧桂园服务表现最为突出，9月4日至今，共耗资约2.9亿元从二级市场回购约3018万股，碧桂园服务上半年业绩表现尚可，本轮回购也有效提振了市场信心，期内碧桂园服务录得的累计涨幅为39.2%，现报9.7港元/股，总市值327亿港元。

数据来源：Wind，观点指数整理

整体来看，报告期内样本物企平均涨幅为4.6%，跑赢同期大盘恒生指数涨幅2.4个百分点，但整体估值水平仍处低位，市值前30的物企市盈率仅为12倍，物管企业轻资产属性强，估值上通常更多参考盈利增长水平，但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重，唯有地产行业的基本面企稳，才有望实现物企在二级市场估值的修复。

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