随着房地产市场形势变化

近期一系列政策密集出台

从“认房又认贷”到“认房不认贷”

一字之别的背后

是13年来我国房地产市场

供求关系的变化

也是政策层面实施调整优化的结果‍‍

那么

“认房不认贷”政策落地执行

首套房贷利率降低后

对老百姓有何利好？

市场目前反应如何？

接下来房地产价格走势会不会更低？

针对这些问题

《三农三人谈》邀请了

中国社会科学院

房地产金融研究中心主任

尹中立

中国建设银行总行

住房金融与个人信贷部原资深经理、

中国房地产业协会长租房分会秘书长

赵晓英

来到演播室

进行深入解读

9月25日，金融机构对首套房客户

统一调减利率

从9月25日开始，商业银行对符合条件的首套房客户直接统一调减，也就是说，再买房子再贷款就可以直接享受低利率的政策。

尹中立表示，这叫存量按揭贷款的利率调整。不管以前贷款利率是多少，今年的9月25日之后，都按照最新的优惠贷款利率执行。简单来说，把存量贷款利率下调了。不管什么时候买的房子，贷款没还完都可以享受新的优惠政策。优惠力度是很大的，现在按照存量40万亿元，平均下调了0.8个点。对于商业银行来说，一年少收4000亿元；对于老百姓来说，一年还款的压力就少了4000亿元。

赵晓英表示，贷款利率比原来下降大概0.8个百分点， 从百分之五点多降到百分之四点多，各家银行下调的比例都差不多。 按揭贷款的期限都比较长，在25年左右。比 如，原来利率是百分之五点多，现在降到4.3%左右，按一个人100万元的房贷来算，大概一年可以省5000元。

二套变首套的购房者

需要自行申请下调利率

满足首套房的认定标准之后，购房者应该怎样去银行申请降低利率呢？

赵晓英表示，如果是明确的首套房，9月25日会统一下调利率。二套变首套的购房者，要提供符合首套房标准的相关材料给银行，银行做一个确认才能优惠利率。

尹中立表示，银行的客户经理或房地产的中介机构，专门有人负责办整个流程的手续，告诉你怎么操作。“认房不认贷”政策最有针对性的就是换房行为，给换房者提供了便利。

购房支出不超过收入的30%

是一个合适的比例

收入和支出的比例大概是多少，才可以量入为出地去买房子？

尹中立表示，住房支出不超过收入的30%是一个合适的比例。假如超过30%，正常开支一定会受到影响。 现在的年轻人买了房子以后，有可能90%的支出都是在还按揭贷款，这就是严重的不正常。我们其他普通消费品的消费一蹶不振，其实和按揭贷款的压力有巨大的关系。这次存量按揭贷款一次做这么大的让步和调整，也是为了在一定程度上降低年轻人的还贷压力，为其他消费腾出一定的空间，实际上是一个综合的考虑。

降低首套房贷利率后

市场目前反应如何？

“认房不认贷”政策出台之后，目前市场有什么样的反应？

尹中立表示，从市场的反应来看，应该说比预期要差。从以往历次的政策调整来看，利率调低0.5个百分点，市场会有立竿见影的效果。但是这一次，存量一次性调整0.8个百分点，而且“认房不认贷”在大城市，尤其是核心城市都统一进行了实施，应该说政策力度是空前大的。但是，从二手房交易市场和新房的销售来看，短期的数据在消息出台的第一周，掀起的浪花比较大，但是过了一周以后，基本上回到了从前，比政策预期要低很多。

从外部原因来说，从去年开始，美国激进的加息方式把市场的无风险收益率抬得太高。美国现在一年定期存款的利率是百分之五点多，它五年期、十年期的国债收益率，没有任何风险的投资品种，都接近百分之五。这就会导致在中国境内的外资对中国所有的投资项目不感兴趣。从境内的因素来看，老百姓现在有钱也不敢买，因为房地产开发商资金链断了，最近几年烂尾的楼盘特别多，所以观望的人就越来越多。尽管国家出台了一系列的政策给开发商纾困，但是冰冻三尺非一日之寒，效果还有待观察。

“认房不认贷”政策

对各地房地产价格影响不同

“认房不认贷”政策出台之后，确实有一些楼盘出现了排队的情况，但是也有些人还在观望。那么，房地产价格接下来的走势会不会更低呢？

赵晓英表示，这要看市场的整个供需状况。区位好的楼盘比较符合大家上学、就医等方面的需求，销售还是不错的。大城市、特大城市整体社会福利比较好，房价应该是比较稳定的；三四线城市，特别是一些严重供过于求的地方，房价是有点往下走的。

尹中立表示，决定房价的第一个因素永远是位置。从当前来看，区域分化还是比较严重的。三四线城市、县城已经普遍出现了供过于求的现象，小城市的人向大城市集中流动，导致小城市的存量房越来越多，价格肯定是走低的。对于这些处于人口净流入的核心城市，他们的就业机会多，人口在不断增加，而且土地供应普遍比较紧张，所以它市场的供求关系比三四线城市要好得多。从这次政策的影响来看，应该是对一二线城市带来的利好更大。北京、上海的政策调整得就比其他城市要慢一点，原因就是防止核心城市、特大城市对非核心城市、小城市的资金虹吸效应。

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促进房地产市场平稳健康发展

是一项较为长期的工作

各地仍将不断完善政策工具箱

根据房地产市场的发展情况

适时调整优化房地产政策

而基于我国城镇化进程继续推进

人们对改善住房条件的需求

持续增长等因素

我们应对房地产市场充满信心

部分资料来源｜经济日报‍‍‍

编导｜张莉
摄像｜刘树文、徐豫、常瑞民
后期｜高巍巍

编辑、视频剪辑｜曹梦媛

主编丨蒋琳

监审丨钟倩