存量房贷利率已经调整，从调整方式来看几乎全是以减少每月月供的形式给出的。

不过，9月25日在建行办理贷款的朋友发现利率下降后每月月供没有减少、贷款期限缩短了，如从剩余还款期限20年缩短为18年。

发现问题后有人打电话至建行询问，要求改成和其他银行一样的降利率表现形式。建行的回应是会调整过来，9月26日8:00后可以查询每月应还多少钱。结果确实如建行所说，贷款期限恢复成原样，月供降低。可另外一波网友不乐意了，因为他们发现还款总利息变多了。

还款期限不变，月供降低；还款期限缩短，月供不变。

两种方式均为贷款利率下降的表现形式，到底哪种对借款人有利呢？我们先看一个例子。

假设张三剩余的贷款本金为90万元，还需要还款240期（20年），等额本息还款方式，调整前的贷款利率为5.2%。

按照该还款方式月供为6039.5元，利息总额为54.95万元，累计还款144.95万元。

利率下降100个基点后张三的贷款利率为4.2%，两种不同的调整方式对应的还款数据分别如下。

（1）还款期限不变，月供减少。

还是还款20年，贷款利率为4.2%，月供为5549.1元，利息总额为43.18万元，累计还款133.18万元。调整后张三每月的还贷金额少了490.4元，还的利息总额少了11.77万元。

（2）月供不变，还款期限缩短。

贷款利率为4.2%，月供与调整前一样为6039.5元，只需要还款211个月（17年7个月）就可以还清所有负债，利息总额为37.44万元，累计还款127.44万元。缩短借款期限的方式下月供不变但还的利息总额少了17.51万元。

无论是哪一种方式张三的利息总额和还款总额都会减少，利率下降让张三获益颇丰。不过，两种方式节约的利息额是不一样的且差距不小。

第一种方式，也就是目前普遍使用的方法，即月供减少、还款期限不变，总共节省了11.77万元的利息；第二种方式，月供维持不变，还款期限缩短，总共节省了17.51万元的利息。

建行刚开始采用的是第二种方式，比打上补丁后的第一种方式多省出了5.74万元的利息。这是部分借款人不满的地方，缩短贷款期限明明可以少还更多的钱，为什么要改成和其他银行一样的方式呢？

就此问题我们来分析一下，先说说银行们均采用第一种方式的原因，之后再算算第一方式到底有没有“亏”。

需要注意的是本次调整存量贷款利率非常特殊，不是因为五年期LPR下降所致，而是由国家层面引导的，甚至可以说带有一定强制性地要求商业银行必须给符合条件的首套房存量房贷利率降息。公积金贷款不在其列，二套房贷款也无法享受，是专属于首套房贷款借款人独有的福利，是央行和金融监管局从“逼”着商业银行们“割肉”。同时，9月1日起各大商业银行降低了存款利率，储户的收益减少了。

因此，首套房存量贷款利率下降所获得的收益实际上是银行与储户共同让利的结果。既然如此，采取哪种形式就得遵循一定的原则，并非完全自由，要实现国家层面推动降息的目的。

为什么要统一给首套房贷款降息呢？是为了减轻还贷人的经济压力，让大家有更多的可支配收入用于日常消费支出，这是降利率的目的，若无法达成也就不存在本次带有强制意味的统一降低利率了。

很明显缩短贷款期限，月供不变无法达到这一目标，每月还是得还那么多钱，要等到十多年后才能享受到降息带来的实惠，没钱消费的依然没钱消费，月供压力一点也没减少，与降息的目的背道而驰，政策效果几乎为零。

以上便是商业银行们均采取第一种方式降低利率的原因。至于有人希望缩短还款期限以获得更多的利息支出，可以自己找银行商量，其实哪怕不降息也能缩短还款期限，甚至可以选择提前还款，支出的利息更少。

解释完原因后来算一下月供减少、还款期限不变相比于月供不变、还款期限缩短来说到底有没有“亏”。

先给结论，实际上两种方式的效果是一样的。对绝大部分人而言不存在划算与不划算一说，大家之所以觉得第一种方式“亏”了是因为忽略了每月减少的月供所带来的投资收益。

还是以上面的例子为例，第一种方式下每月少还490.4元，这个钱省下来以后是能产生收益的。如果没有花掉存了下来用于投资，按照4.2%的利率复利计算，17年后产生496.6元的收益，比本金还要高。

同样，第二个月少还的490.4元也会产生投资收益，只不过比第一个月的收益少一点，之后每个月是一样的情况。

当然，有的朋友说省下的月供消费掉了，无法产生投资收益，但不能忽略一点——同样的货币在不同时间点的购买力大不相同。

当下花490.4元可以购买到的东西比17年后要多得多，这点钱现在够一家人出去吃一顿火锅了，17年后可能只能买一份商务套餐。或者可以这么思考，17年前的490.4元够一个人吃一个月了，2006年我刚上大学，每月的伙食费就是500元。

我知道这么讲一些缺乏基础金融理念的人还是难以理解，他们可能不认为“钱”本身是有成本和价格的。就像你借了20万元给朋友，三年后还给你，一分钱利息都不给，对你而言损失了大量投资收益，哪怕存三年银行也是有不少利息的，朋友则赚了三年的收益一样。

综上所述，不管是从国家引导降低存量房贷利率的目的还是实际收益、损失角度来看减少月供、保持还款期限不变都是调整利率的最佳表现形式。

以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞，您的支持是对原创最好的鼓励！