又一宗回炉地成功“翻身改命”！

天河区牛利岗北街168号AT0208111地块（梅花铝厂地块）历经40轮激烈争抢，触顶进入摇号阶段。

最终，中铁建成功脱颖而出，成交总价为597862万元，如扣除配建安置房面积，折合楼面价约52714元/㎡。

值得一提的是，该地块的楼面价跻身广州地价TOP4席位，也是天河楼面价“第二高”的地块。

不过呢，少年君更好奇的是，除了改善市场持续回暖外，是什么让房企回心转意？

带着疑问，我们就来扒一扒，梅花铝厂地块土拍“两级反转”背后的秘密！

出让作出巨大让步，但价格仍高

该地块曾于2022年12月土拍时，遭遇流拍。

官方通过充分的调研后，本次地块竞拍中，地块条件相较此前作了不少调整。

其一， 地块起拍总价降了15914万元（约1.6亿元） 。

截图来源：广州公共资源交易中 心

其二，地块的容积率调整为1.9。

在去年出让公告里，它的容积率是3，今年直接降低了容积率。

要知道，珠江新城平均容积率5，大部分住宅容积率都超过7，而天河在售盘基本是容积率≥3.0。

1.9的低容积率，配上白云山景观，对于天河一手项目来说是比较稀缺的， 地块有 望打造为低密高端山景项目。

而且根据挂牌公告，梅花铝厂地块占地近7.7万㎡，建面约14.2万㎡，比一路之隔的越秀·天河·和樾府（占地约46058㎡）体量更大一些。

牛利岗北街地块（梅花铝厂地块）与越秀·天河·和樾府（燕塘地块）航拍图

其三，缩减配建幼儿园的建筑面积，且不再占用宅地本身，调整为独立用地配建，相当于增加了住宅可售面积。

其四， 地块作为广州市“智慧+品质”住宅标准的试点项目，竞得人在地块的开发建设中须按照相关通知满足基本品质的要求。

截图来源：广州公共资源交易中心

据悉，地块吸引了包括华发、中铁建、招商、中铁置业、越秀、保利、中海、金茂、珠实等房企，共11组竞买人。

全部是央国企实力选手，对于买房者来说，置业更安心。

但从配建来看，梅花铝厂地块要求挺高。

除了道路用地和幼儿园，还要无偿配建共300套安置房，套内建筑面积22471.8㎡，需精装交付且装修标准不低于1500元/㎡，质量不得低于同批商品住宅，压力不少。

扣除配 建后的梅花铝厂地块，楼面价达到52714元 /㎡，比隔壁越秀·天河·和樾府的楼面价（5.08万元/㎡）要高一些。

梅花铝厂地块航 拍图（拍摄：地 产少年）

如今，燕塘地块三打造的越秀·天河·和樾府，主推建面约105-180m²三至四房，均价为8.5万元/㎡。

据说，拍地后，项目在售产品将全线涨价2%，近期还将推出全新1栋楼王180㎡新品，南瞰1.5万方园林，仅52套 ，吹风价高达10万元+/㎡。

越秀·天河·和樾府会所及样板房实景图

未来，梅花铝厂地块也有望成为下一个10万元+/㎡项目。

素质在线，周边烟火气旺

说了这么多，下面一起来看看地块的基本情况吧。

梅花铝厂地块位于天河区中西部，西侧邻近白云山，南侧靠近 环城高速。

交通方面，地处地铁3号线沿线，距离梅花园站约400米，3站到林和西，4站到体育西，5站到珠江新城，向北直达白云机场。

地块区位图

此外，地块附近有18号线北延段京溪路站（在建中） ，预计2026年开通后1站到广州东站，2站到冼村，3站到琶洲。

驾车的话，20分钟可达珠江新城、五山 高教区、智慧城等重要功能片区。

牛利岗北街地块（梅花铝厂地块）航拍图

商业配套方面，地块附近有天河金茂广场、华润万家、广垦天河商业中心、大塘商业中心等shopping mall，生活配套一应俱全。

信达金茂广场实景图

教育方面，地块内部仅配建一所9班幼儿园，相对薄弱，旁边的越秀·天河·和樾府有12班幼儿园+45班九年一贯制学校，未来地块有望可以共享配套。

越秀·天河·和樾府小区配套学校效果图

综合来说，地块素质在线，但客户仍有一些纠结点。

一方面，地块虽然顶着天河北的名号，但离白云区非常近，只相隔一条怡新路。

两区交界，又没有大的规划利好以及强产业支撑，只能算是天河边缘一个比较成熟的居住区，对于购房者来说会有一定的落差。

如何讲好故事，留住买家，这相当考验开发商的营销能力。

另一方面，地块的教育有很大的不确定性，只能靠蹭。

项目依靠“名校”资源形成高溢价这条路，根本行不通。

并不是所有天河的项目都能热销，某天河北项目开盘4个月去化只有约10%。

梅花铝厂地块如何在市场上PK过竞品项目，也将是一大难点。

未来，这宗地块会给广州带来怎样的故事、怎样的产品呢？拭目以待。