2023年，全国房地产市场经历了一波激荡，从供求关系上发生的明显转换，到下半年开启的一波政策松绑的集中落地，为近期低迷的楼市带来了新的机遇。从政策落实的实际情况来看，上海新房市场对于现有的“救市新政”虽有所反馈，但依旧谨慎，效果持续性也不强。因此，在上海政策空间仍有余裕的前期之下，有望按照“因区施策”的原则，落实上海分区分策的差异化调控调整。

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新政“救市”效果未达预期，市场分化依旧

2023年9月1日，上海房管局等四部门发布通知，执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。紧接而来“存量房存款利率下调”、“延长公积金贷款年限”的政策组合拳出台，充分说明上海也正积极落实中央前期政策放松的基调，旨在降低购房成本、满足合理住房消费需求，同时促进上海楼市平稳发展。

与 此同时，在上海出台“认房不认贷”新政后的首周，新房市场也快速做出反应。9月2日，上海不少楼盘现场挤满了购房者，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。认购情况也有显著提升，拉动本月去化率，前期观望情绪得以释放。时间来到9月下旬，后续市场情绪有所冷静，仍以热门红盘保持热度为主， 城市外围无轨交及远郊片区未有起色，新政后劲略显不足，区域分化依旧显著 。

而二手房市场方面，新政后一周上海二手成交数据确实有所提升，9月二手房成交量1.6万套，环比8月上升23%。 但需要注意的是，认房不认贷新政当晚和新政后三天挂牌量猛增，客户抛售意愿增加，成交量实际是由大量的挂牌堆砌起来的。 可见， 新政对“救市”有影响，但影响力度并没有我们想象中的那么大 。

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广州打响“放开限购”第一枪，临港松绑再加码

9月20日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，通知宣布黄埔、番禺、花都、白云北部四镇放开限购。此外，在越秀、天河等城央板块购房，非广州户籍的社保证明减少为2年。这意味着，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

其实，早在9月初，临港已经在因区施策上“打了样”。 9月7日，临港发布了定向放松限购政策： 在临港重点支持单位工作的人才，原来工作6个月才能买房，现在只需要3个月。

图源临港新片区管理委员会官网

由此可见，不论是广州作为一线城市的限购松绑，还是临港限购的再次定向放松，都显示了政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市政策仍有进一步优化空间，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。

而五大新城，是上海落实分区的差异化调控调整的优选。一方面，五大新城的发展是上海近年来的重点，目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷；另一方面，上海“2035规划”中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松限购从而导入人口也是必要措施。

如果能够鼓励此类购房者到五大新城置业，将使得住房库存得到较好的释放，短期内带来巨大的市场潜力。同时，一旦大量人口聚集，那么社区的氛围会很快形成，借此能迅速改善非中心城区整体市场的需求跟热度不足的问题。

03

五大新城中，哪个才是刚需置业的理想板块？

从五大新城的横向对比来看，嘉定新城在城市距离、产业规划和配套设施等方面的综合实力略胜一筹，松江新城和青浦新城则紧随其后。而从价格层面来看，嘉定新城的成交均价则是三个新城中最低的一个，“高性价比+未来可期”，因此，嘉定新城向来是备受购房者关注的一个区域。

五大新城与市区距离示意图

从距离上来看，嘉定新城拥有最靠近市区的距离优势；产业潜力方面，位于嘉定的国际汽车智慧城，以汽车产业为主导，形成万亿级汽车产业集群；教育资源方面，则有宋校分校、嘉定世界外国语学校、中科院实验学校等多个优质中小学；商业方面更有多个大型商场建成或规划，板块优势强、也更加宜居。同时，板块依托11号线大量导入市区人口，片区二手房有了流通性，通勤优势也更明显。未来，在交通、产业、教育、配套的多重优势之下，嘉定的发展势头愈发明显。

五大新城综合评价示意

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五大新城或有望“松绑”，上海楼市将迎来新助攻

目前，五大新城限购限贷政策能否松绑，成为上海政策和市场层面关注的焦点。一方面，此类政策“紧箍咒”依然有必要戴上，一步到位的放松做法并不现实。但另一方面也须意识到，基于目前楼市周期性的调整节奏，对上海政策进行差异化调控调整的时机也逐渐成熟，调控也确实有进一步松绑的必要。

往积极的方向去设想，五大新城若限购松绑，将持续带动上海楼市往繁荣的方向发展，这一市场上升的趋势还有可能会带动五大新城中一些相对不那么抢手的项目，甚至可以扩展到远郊地区，如金山等地，届时市场分化将会缩小，楼市将呈现板块化发展，多点开花，健康有序。

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