本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

7 月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

8月31日，万科举行2023年半年报业绩会，期间，万科总裁兼首席执行官祝九胜称，市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。

同时，万科董事会主席郁亮也表示，会出现新的业务机会，主要是新发展模式带来的改变。过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

现阶段市场超跌

对于上半年的房地产开发市场情况，万科在2023年半年报中点出：全国商品房销售面积下降，销售金额微增；新开工与开发投资延续下降态势；土地市场供应和成交面积缩量；行业政策逐步调整。

国家统计局数据显示，2023年上半年，全国商品房销售面积6.0亿平米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%；全国房屋新开工面积5.0亿平米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资5.9 万亿元，同比下降7.9%。

值得注意的是，郁亮还在半年报业绩会上分享了一组行业数据—全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1—7月继续下降25%。

对于上述数据，郁亮认为现阶段的市场显然超跌了。他指出，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平米。美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平米，好的年份能达到1.2平米以上。

祝九胜称，市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。

今年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

对于万科上半年净利润下滑，祝九胜表示，主要来自结算规模下降、结算毛利率下降两个方面，目前也碰到行业调整的时期。总体而言，短期的利润确实有压力，不过万科的经营安全完全没有问题。

此外，中国指数研究院数据显示，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 32.9%，成交建筑面积同比下降31.6%，住宅用地出让金同比下降20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为6.7%。

新发展模式带来新的业务机会

祝九胜指出，长期来看，地产是国民经济的支柱行业，行业会回归正常的发展轨道。“我们是农民，我们是种地的，相信努力会有一定成果。长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”

据祝九胜介绍，万科把工作重点放在“一个中心两个基本点”三个方面，以客户为中心，强调公司经营安全以及提升业务能力。

与此同时，郁亮也相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

郁亮指出，有韧性，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。以伦敦为例，城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比三十年之前翻了接近一倍。日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区，只下降了21%，而其中核心6区，同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。

公开资料显示，万科今年1—8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积 449.0万平米，权益计容规划建筑面积267.6万平米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431.0亿元，新增项目平均地价为16003元/平米。

“有新的业务机会，是指新发展模式带来的改变。过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。”郁亮说道。

据悉，万科今年上半年还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，截至今年6月底，此类项目总计容建筑面积约382.7万平米。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁