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2023-10-30
更新时间:2023-08-30 14:41:04作者:无忧百科
(文/张志峰 编辑/马媛媛)“规模如果是要面子的话,经营品质就是里子。”8月28日,绿城中国董事会主席张亚东在中期业绩交流会上表示,绿城正在做的,就是在规模相当的情况下,来提高内在质量。
他指出,从投资品质的角度来讲,绿城的权益正在大规模提升,确保了股东的利润贡献和回报转化,这是投资人最关心的,也是绿城特别看重的。
一份亮眼的成绩单,加上政策端利好频现,终于换来资本市场认可。8月28-29日,绿城中国股价一路走高,由7.49港元提升至9.06港元,两日间大涨超20%,市值提升38亿港元。
提升权益占比,进而提升股东回报
财报数据显示,受行业波动和结算周期影响,绿城中国上半年实现收入569.76亿元,同比减少12%;实现净利润46.41亿元,同比下降4.5%;以此为前提,公司股东应占利润25.45亿元,反而同比大幅上升41.3%。
这主要得益于企业销售权益占比的不断提升。
销售数据显示,上半年绿城集团累计取得总合同销售金额约1342亿元,同比增长19%。其中,绿城集团自投项目累计取得合同销售金额约982亿元,同比增长16%,归属于绿城集团的权益金额约633亿元,同比增长40%,权益比提升至64%。
至此,企业合同销售、自投销售、权益销售三榜单均位列全国前十。
截至年中,企业累计已售未结转金额约3114亿元,权益金额1955亿元,权益占比约63%,为企业未来营收与股东利润的增长奠定基础。
“销售规模中我们最看重的就是权益规模,因为这代表了更高的股东回报转化。”张亚东坦言,绿城原来的目标是在2025年进入前十名,现在已经提前完成,并且通过投资土地权益的比重来看,权益规模会持久往上提升。
在他的设想中,绿城2025战略规划中,对绿城的定量要求就是Top10,主要提升的就是权益比重,这也是绿城未来提升投资品质,进而提升财务产出的重要方向。
此外,更加聚焦核心城市的核心地块,是绿城中国销售业绩和利润转化的重要保障。
绿城中国管理层表示,今年上半年,分化仍然是行业的发展趋势,从城市表现来看,一线和强二线整体良好,三四线城市整体仍在筑底。虽然带来毛利率降低作为整个住宅开发行业的阶段性趋势难以改变,但是绿城聚焦核心城市、核心地段的策略导致其安全性更高,去化速度和价格也更有保障,最终带来利润率的提升。
截至今年6月30日,绿城集团共有土地储备项目200个(包括在建及待建),总建筑面积约4455万平方米,其中权益总建筑面积约为2660万平方米。
其中,一二线城市货值占比79%,长三角区域占比52%,北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。张亚东表示,在土地的获取上,权益比的提升也将是重要指标。
对于目前国内的房地产形势,张亚东预计,今年的新房市场规模会在10万亿到12万亿之间,绿城的目标是占据整个行业3%。
其总结了目前房地产市场的四个变化:发展阶段发生变化,从增量时代到存量时代;供求关系发生变化,从供不应求到供过于求;市场结构发生变化,从刚需为主变成改善为主;房屋功能需求发生变化,从原来金融属性占重要地位到回归居住属性。
张亚东表示,在这四个变化中,绿城均获得了先机与优势。
以绿城的房产品为例。一直以来绿城都将保持产品品质第一品级、客户满意度第一身位作为长期追求,在房产品打造上,不断精进工程管控,精研客户需求,创新优化设计,交付了一个个品质作品。想客户所想,切实满足了人们的居住需求,在存量市场也表现出较高溢价。
量入为出,资金安全是底线
在财务流动性方面,绿城中国的表现依旧稳健。
财报数据显示,截至6月底,绿城中国拥有银行存款及现金(包括抵押银行存款)为687.82亿元;现金短债比2.2倍。其中,销售监管资金215.03亿元,与去年底的218.65亿元持平。
期末,绿城中国总借贷1426.13亿元,净负债738.31亿元,净资产负债率为70.2%,依旧维持在行业低位。同时,企业总借贷加权平均利息成本为4.4%,较去年同期下降10个基点;一年内到期借贷余额为310.60亿元,占总借贷的21.8%。
值得一提的是,截至目前企业融资渠道依旧畅通。截至今年6月30日,绿城中国累计发行境内债券78.09亿元,境内公开发债平均发行期限为 1.48 年,平均利息成本进一步降低至3.74%。截至8月25日,企业今年已累计发债108.59亿元。
同时,绿城积极推动商业银行跨境联动,提前置换到期债务,上半年与国有及股份制银行完成三年期境外融资共6.46亿美元。
得益于此,近年来鲜少给予内房企正面评价的标普与穆迪,对绿城分别维持BB-、展望正面及Ba3、展望稳定。
绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示,确保资金安全永远是公司的第一原则,是底线。
在此背景下,企业并未停下投资脚步,上半年新增项目19个,总建筑面积约257万平方米,承担成本约251亿元,平均楼面价约每平方米12233元,预计新增货值达571亿元。
其中,绿城预计当年实现销售转化约348亿元,当年转化率61%。截至2023年6月30日,已实现销售转化约92亿元。
报告期后,在上海第二批次第二轮土拍中,绿城中国又以斥资139.2亿元摇号斩获3宗宅地,均计划年内入市。
截至8月25日,绿城累计新增货值1005亿元,承担成本491亿元,预计年内销售转化率将达到48%。
对于下半年的市场,结合目前对于所有项目的来访和成交数据看,绿城中国副总裁李骏认为,7月份已经阶段性完成筑底,8月份日均来访环比7月份提升了将近10%,以此来看,市场在缓慢回升,因此绿城对后续市场保持谨慎乐观态度,来应对市场变化。