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太原楼评☞| 业内视角

465篇/文3666字/阅读18分

导读

千金散尽，济世于民仍留胡庆余堂；

家财无虞，鸿鹄之志落下一地鸡毛！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

宇宙房企 大厦将倾！

时值中秋，闻许员外身陷囹圄。曾经何时，许员外意气风发风光无限，拳拳赤子之心报效城墙之上，立志百年企业豪言犹在耳旁，善舞长袖转瞬间千亿战投转股权，主持保交楼画面传遍大江南北，金蝉脱壳卸任地产董事长，澄清跳楼谣言事件屡屡热搜...

如今从恒大涉险出现停工，到现在刚刚二年稍多，这个宇宙房企的大掌门许员外终究是没能实现自己的百年大计，短短二十多年，恒大从创始、上市、走向了衰落谢幕。

恒大倒下的不仅是地产板块，恒大系核心高管如恒大集团原执行总裁柯鹏，恒大财富总经理杜亮、恒大人寿的原董事长朱加麟、恒大前首席财务官潘大荣、恒大物业集团前董事长甑立涛、据传闻还包括许老板的二儿子许滕鹤l陆续被带走调查...

从某种程度上，恒大等地产民企的崛起和拿地拓展，间接的给了楼评君等诸多地产人的饭碗，论其商誉，在出险前，恒大的回款是行业内较为优质的，而且恒大在行业标准化、质量把控、以及城市新城造城能力上，确实为推动行业做出了很多贡献。

看恒大涉险善后处理，许员外确实没有王健林、俞敏洪那种壮士断腕，重头再来的勇气，也有没有龙湖、万科那种老成持重，对财务风险严控到位的精细，恒大或许本有化解的可能，也许是陷入了等靠拖的“误区”，亦或是高人指路不肯“断舍离”。

恒大如今的总负债已超2.4万亿，截止到2022年年末，在售楼盘1241个，粗估尚未交付的房子百万余套，受到波及影响的业主遍及全国三百多个城市....

借古鉴今，在不情愿的情况下，楼评君写这篇稿子，希望恒大能思考一下，虽处于不同时代的“商业帝国”，能否千金散尽还复来，最终给留一点“体面”！

NO. 1｜胡雪岩的历史

胡雪岩，中国徽商，清末慈善家，中国近代商业史上的传奇人物。商业帝国涉及茶叶、丝绸、烟草、银行、保险等多个领域，中国现代商业银行业的先驱。

光绪七年，胡雪岩因协助左宗棠收复新疆有功授正二品顶戴，赏黄马褂，总办四省公库，自此成为晚清最著名的红顶商人。后因中外生丝贸易大战而“伤筋”，后遭遇查抄“动骨”，虽财物倾尽，口碑却风雨后仍有余温——如江南药王胡庆余堂。

（一）崛起——人脉豪赌

胡雪岩，浙江绍兴人，家族经营茶叶生意，年幼读书精于算术和会计，因家道中落，便进入钱庄做伙计，因遇到同样家道落魄的王有龄，挪用公款500两借与，两人拜了把子，这笔老板眼里的“烂账”让胡雪岩被毕业了，离开了钱庄行业。

王有龄上岸后，帮胡雪岩初步开启了商业帝国。时逢乱世，太平天国围困浙江，杭州巡抚王有龄上吊自杀，后左宗棠出任浙江巡抚，才有了后来的红顶商人的故事。

鸦片战争之后，又有太平天国运动，沿海内陆皆有西方列强染指，阿古柏入侵我国西北地区，沙俄攻占新疆伊犁地区，日本入侵台湾，遭遇严重的边疆危机。而巨额的赔款，让清朝财政捉襟见肘，左宗棠在缺钱少粮的情况下，为钦差大臣督办新疆军务。

经过二年奋战，收复除伊犁外的新疆领土，后谈判签订《伊犁条约》全部收回领土，这其中除了左公的战略得当，八万将士们的奋勇之外，后勤的钱粮药等补给也是功不可没，而胡雪岩正是依托其钱庄、药房、茶丝产业为大军筹措并建立补给线。

（二）衰落——商界豪赌

胡雪岩商业眼光是独到的，兼容并蓄不断革新，譬如对自己入职的钱庄行业逐步改良成为现代商业银行的雏形，已经能提供了存款、贷款、汇兑、票据承兑等服务。另外坚持的商业理念，质量赢取信誉，诚信治业传承百年...

胡雪岩的衰落源于中外商战，即生丝大战，胡雪岩曾耗资两千万两白银，企图以此垄断生丝贸易，获得控价权，楼评君依稀记得其传记中，各方势力的裹挟其中，而胡雪岩所面对的内外交困的局面，本有希望大胜，而背运之事接踵而至，最终高开低走。

此商战豪赌虽伤筋，但未动骨，后有出现协饷扣押，导致本就在生丝大战中的亏空形成大量挤兑，再就到了弹劾之时——核心罪名就是战争债务加息的问题。

随后被革职查办，身陷囹圄，其房产店铺一律查封，钱庄倒闭，而面对如此变故，胡雪岩的没有匿报账册，转移资产，而是把全部账册悉数缴出，听候处理，并算是尽其所能的收拾了残局，将贫苦之家的存款尽力偿还。

NO. 2｜许家印的历史

许家印，中国前首富，全国政协原常委、全国劳动模范、管理学教授、恒大集团董事局主席、党委书记。恒大集团涉及房地产，物业、金融保险、体育、汽车、健康、科技等多领域，中国恒大曾位列世界500强第138位，2018年恒大净利润722.1亿。

（一）崛起——时代浪潮

许家印，河南周口人，农家子弟。1978年恢复高考，许家印以周口第三成绩考入武汉钢铁学院冶金系，毕业后分配到舞阳钢铁，次年担任车间主任，一晃就是十年。

九十年代初，许家印离开舞阳钢铁公司，进入深圳中达集团工作，很快升职为办公室主任，并促成了新公司和老公司的业务合作，也践行了打工人的崇高境界。

1994年，中达集团开辟广州地产市场，许家印执行了“珠岛花园”项目并大获成功，后因涨薪未果而离职，1996年创立恒大实业集团。

故事到这里，许家印绝对是时代的“精英”，从农村吃红薯面长大，第一批高考生，十年国企，五年沿海城市私企经历，最后成为奋斗的创业者，多么励志的故事。

1996年，许家印创立恒大实业集团公司并打造了第一个项目“金碧花园”，许员外回忆称：当时没有钱买地，银行贷款了500万，首期没有钱，施工企业代资建设达到预售条件...次年金碧花园销售8000万，并成为“中国著名城镇化社区50佳名盘“

（二）衰落——超级规模

2018年，恒大销售额达5513亿…

顶峰，恒大板块逐步从地产渗透到金融，健康，文旅，汽车等，恒大的资产也已经达到了近贰万亿，至于资产怎么来的，和创业之初一样，基本全靠借的。

本应该是重资产的行业，到了许员外那里，就成了“会借钱”的超级规模行业。譬如恒大先和主管部门的大宗地块谈价格，谈条件，然后分期拿地...

找到银行，说项目是个省市重点项目，招商引资项目，总投资几十个亿，找你周转一下顺利拿到了几千个，然后先把地钱的首付交了...

到了总包商谈谈竞争上岗，保证金了，垫资建设了什么的，启动的资金也省了，或者少付一点现金的，多给一点商票，你看我几百个项目的信誉保障，都没问题..

到了销售那边，痛快的预缴税，跟主管部门拍着胸脯说，我宇宙这么大，您放心，积极纳税，承担责任，但是有个小小的支持，能不能预售证给下拨的快一点...

最后就是业主了，由于城镇化进程，房子的供不应求，房价上涨的驱动下，基本房子刚浮出地面，预售楼花就抢购一空，如此循环往复，用极致的现金流撬动了极大的杠杆规模，恒大负债也是水涨船高，2016年就已经负债超过一万亿。

同年，恒大筹划借壳深深房筹备A股上市，并累计三批战略投资拿到了1300多亿，房地产行业逐步进入了新形势，限购限价限售，房住不炒，租售并举，三条红线等行业调控开始出现，债务没有刹车迹象的恒大最终深深房借壳上市宣告失败。

在2021年出现了施工方停工的公告，随之全国大厦崩塌，恒大被爆出负债近1.9万亿，其中直接债务0.5万亿，他项债务0.48万亿，购房合约债务0.2万亿，供应商欠款0.86万亿，以及各种无法统计的非显性债务，到2023年债务达2.44万亿...

对比之下，恒大余甚！

恒大许员外 2021年公开宣称“不许一个人躺平”“我可以一无所有”等，但实际情况是数百万的家庭买到了无法交房的烂尾楼，许员外和他的“亿元年薪”的高管们，或者分红，或者套现几十亿，依旧住着了全球顶级的豪宅。

再比如，危机时刻许员外和丁玉梅“技术性离婚”拿走503亿的股东分红，为儿子购买23亿信托基金， 以及在美国申请破产保护等... 最终，许家印以及高管涉嫌违法犯罪，可谓是规模宏大，阵容豪华。

商道，即人道，商海沉浮，本就是处于时代之下，或立于潮头，或被后浪拍下，或如王健林由地产重资产转为轻资产，或如俞敏洪赛道重启二次创业...

恒大本身倒下绝对存在人为之祸，纵观恒大目前停滞项目，大部分并非劣质资产，在遇到问题的时候，虽然存在融资上的困境（万达同样遭遇），绝非没有资方提出与恒大分利而共担风险的方案，如恒大及时壮士断腕，必有回转余地。

第二的机遇，在全国停滞现象后，高层与其约谈，紧急处理，稳定局面，虽不清楚是否博弈的过程，但看随后保交楼不抽贷的相关政策，也是不希望恒大彻底摆烂。

第三次机遇，2023年恒大审计公布的年报，负债继续陡增，是否存在劣币换良币，亦或者账目斗转星移，数据存嫌疑，从审计公司更换上似乎证明了一些端倪。

时代选择了许家印，让其立于潮头，自带光芒；

许员外却选择，管好自家妻儿，哪怕失去自由。

恒大最终在世间留下的，大概只有地产人内心的惋惜和时代的遗弃！

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