9月政策刺激下市场小幅回暖，热度持续性有待检验

2023年第3季度，受宏观基本面表现不佳及客户对市场预期一般的影响，东莞商品住宅市场供求总体维持低迷态势。9月，随着“认房不认贷”等政策的陆续出台，潜在客户开始缓慢入市，市场出现小幅回暖，2023年3季度，东莞市新增商品住宅供应115.4万㎡，同比下降20.4%，成交商品住宅54.9万㎡，同比下降54.6%。

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▍房地产市场解读

图：2021年9月-2023年9月东莞商品住宅供求价走势

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供应：9月东莞市新增商品住宅供应5799套，94.9万㎡，新增供应商品住宅套数、面积环比分别上升334%、529%，同比分别上涨33.8%、98.7%。房企在政策利好以及传统旺季的影响下积极备货，从供应板块来看，松山湖高新区供应近55万㎡，南城街道供应14.3万㎡，占全市供应量超7成，其余镇街供应量在6万㎡以下。

成交：9月共成交商品住宅2304套、24.7万㎡，环比分别上升98.3%、75.1%；同比分别下降26.9%、30.1%。虽然有“认房不认贷”等政策出台，但受宏观经济预期、就业预期以及房地产行业预期持续走弱影响，“金九”传统旺季潜在置业者购房意愿依然不及去年同期。

价格：9月新建商品住宅价格为24768元/㎡，同比上升11.4%。年内成交结构往改善型需求变化，整体成交价格较去年上升。

▍土地市场解读

图：2022年1月-2023年9月东莞涉宅用地供求走势

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2023年9月，东莞新增涉宅用地供应3宗，总建面9.1万㎡，无成交。

2023年3季度，东莞推出涉宅用地3宗，均为9月推出的地块，仅成交1宗，总建面3.2万㎡，成交楼面均价7300元/㎡，为底价成交。3季度东莞土地市场延续低迷，政府供地积极性较弱，房企也缺乏拿地热情。

2023年1-9月东莞房地产企业销售业绩top20

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-9月30日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据在东莞市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

销售金额整体情况：2023年1-9月，东莞房地产销售金额TOP20企业合计销售782亿元，入榜门槛值为9.2亿元。

头部房企：万科以174.4亿元位居榜首，今年以来其多个改善项目热销，如万科臻山悦、万科·瑧湾汇等。华润置地以93亿元位居第二，松山湖、南城等多个核心地段的改善型项目开盘，如华润置地中心·润府、华润置地松湖润府等，对业绩贡献较大。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（70亿元以上）共4家，合计销售金额429.8亿元；占TOP20销售额55%；第二阵营（20-70亿元）5家，合计销售金额218.1亿元；占TOP20销售额27.9%；第三阵营（20亿元以下）共11家，合计销售金额134.1亿元；占TOP20销售额17.1%。

名次变动：与1-6月排行榜相比，10家排名上升，2家下降，4家新上榜，4家维持不变，其中越秀地产、珑远集团均上升3位，表现相对突出。

销售面积：2023年1-9月东莞房地产销售面积TOP20企业合计销售216万㎡，入榜门槛值为2.7万㎡。万科、保利发展和佳兆业分别位列全市前三位，与1-6月排行榜相同，销售面积分别为42.1万㎡、27.6万㎡、19.1万㎡。共有8家房企销售面积过10万㎡。5家房企排名上升，2家下降，10家持平。

东莞2023年头部房企月度TOP20上榜一览

从近半年东莞TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计上半年争夺TOP20的房企有24家：

1-2月名次持平企业2家，上升下降各7家，新进4家；

1-3月名次持平企业2家，上升5家，下降11家，新进2家；

1-4月名次持平企业4家，上升10家，下降4家，新进3家；

1-6月名次持平企业4家，上升4家，下降9家，新进3家；

1-9月名次持平企业4家，上升10家，下降2家，新进4家

头部企业：万科自1-2月和1-3月持续上升后已稳居榜首。年内上升名次多的企业为华润置地，累计上升10名，武汉城建累计上升9名。

▍趋势展望

政策方面：东莞楼市限购政策在去年年底已全面放松，9月已执行“认房不认贷”，政策基本实现应出尽出，未来继续松动空间相对有限。

土地方面：10月东莞3宗新增宅地推出，土地市场保持低迷，房企拿地积极性不高，预计四季度出让地块多以底价成交为主，部分热门区域地块有一定的溢价空间。

新房供应：四季度房企维持续销状态，9月新增供应大幅放量，预计四季度房企拿证积极性将减弱。

市场需求：当前宏观经济复苏进程未达预期，进出口数据一，东莞作为以进出口为经济增长主要动力的城市，房地产市场动能维持偏弱。刚需购房者入市步伐仍然缓慢，改善市场是为数不多的市场亮点，预计四季度成交主力仍以改善需求为主。

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