8月底多部委落地楼市优化举措，随后一、二线城市加入放松限购限贷政策行列，提振市场信心。

中指调查数据显示，9月初购房者置业意愿明显提升，新政落地后购房者访盘量也有所增加，从网签数据来看，北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现，但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升，整体仍处低位。

机构预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。

规模房企仍陷负增长困局

据中指院统计，2023年前三季度重点100城新建商品住宅月均销售面积约2978万平方米，同比下降2%，为2016年以来同期最低水平。其中，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11%。

第三季度来看，各线城市商品住宅销售面积同比均下降，其中一线城市同比下降超10%，7-8月市场调整压力明显高于上半年，8月同比下降28.1%；二线、三、四线代表城市三季度销售面积同比降幅均超20%，市场调整压力进一步加大。

具体到“金九”，房企推盘积极性稳步恢复，叠加核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，市场整体成交小幅回升。据克而瑞数据显示，TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；但同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位。

累计业绩来看，百强房企1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。分季度来看，百强房企2023年前三季度的业绩规模均保持在历史低位。7月以来累计业绩增速由正转负，第三季度单季度业绩规模同比降低32.1%，且明显低于第一、第二季度。

从企业表现来看，规模房企整体仍陷负增长困局。央国企及部分优质民企韧性较强，但中小房企竞争力不足。

房企拿地低温运行

销售端恢复程度仍直接影响土拍情绪变化，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低温运行。

据中指数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上；为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应，带动成交楼面均价同比上涨9.0%。

第三季度，全国300城住宅用地推出1.0亿平方米，同比下降37.1%，降幅较第二季度扩大15.2个百分点；成交0.8亿平方米，同比下降33.4%，降幅较第二季度收窄1.4个百分点。

从22城竞拍热度来看，小部分城市土拍热度仍在，多数城市延续低迷态势。根据中指数据，1-9月，22城住宅用地整体地价达上限占比为32%，底价成交占比达57%。

拿地企业方面，中指研究院的数据显示，1-9月，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。

从新增货值来看，保利发展、华润置地、中海地产占据榜单前三位。1-9月，保利发展以累计新增货值1312亿元占据榜单第一；华润置地、中海地产紧随其后，累计新增货值规模分别为1241亿元和1106亿元。TOP10企业1-9月新增货值总额9124亿元，占TOP100企业的39.1%。

克而瑞研究中心指出，9月份核心城市土拍持续分散进行，市场热度保持低位运行，房企新增投资持续低迷，仅剩部分龙头房企、国央企在热点城市积极斩获核心优质地块，大部分民企和中小规模房企则“有心无力”，行业集中度仍继续走高。

在谨慎投资之下，房地产开发投资额同比降幅持续扩大。据国家统计局数据，2023年1-8月，全国房地产开发投资额为7.7万亿元，同比下降8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，连续6个月降幅扩大。其中，住宅开发投资额为5.8万亿元，同比下降8.0%。

预计四季度延续分化行情

展望四季度，中指院分析认为，在多个有利因素带动下，四季度核心一、二线城市市场销售规模整体或有所回升，但普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力仍在，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积降至13亿平方米以下。

克而瑞预测，各城市预期延续分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，对于京沪杭蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言，“认房不认贷”可扩充居民购买力，尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求；“限购局部松绑”可扩大购房基数，只要供应保持充裕，成交热度还是有望延续。

其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，整体政策效果不及一线显著，但是从周度数据来看，也出现了来访、认购上升的情况，后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放，整体成交还是有望小幅微增。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲