海珠巨无霸旧改项目终于迎来实质性进展。

9月26日消息，广州市住房和城乡建设局发布广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区策划方案征询意见公示。

据悉，凤和（康乐村、鹭江村）片区位于海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南至杨湾涌，毗邻上涌果树公园，东至广州大道南，西至瑞康路。综合考虑改造主体权属范围、控规管理单元、控规路网等。

此次划定片区策划范围用地面积287.54公顷，改造范围用地面积110.18公顷，复建安置总建筑面积238.22万方。

片区发展定位立足片区产业基础，打造广州时尚之都、城央都市产业活力区。更新目标为推动产业发展提质增效，促进土地集约开发，改善地区人居环境，提升空间品质，为地区发展提供生产和生活服务配套，将打造集商业商务、居住配套、公共服务等多功能于一体的产业活力社区，形成产城融合的宜居宜业空间。

据悉，方案规划改造范围内公共服务设施规模不少于住宅总建设量11%。

发展定位与更新目标

发展定位：立足片区产业基础，打造广州时尚之都、城央都市产业活力区。

更新目标：推动产业发展提质增效，促进土地集约开发，改善地区人居环境，提升空间品质，为地区发展提供生产和生活服务配套。

功能组成

兼顾区域产业发展与生活服务功能需求，打造集商业商务、居住配套、公共服务等多功能于一体的产业活力社区，形成产城融合的宜居宜业空间。

历史文化保护

严格落实历史文化保护要求，充分利用现有历史文化资源。祠堂建筑成组保留或迁移，打造文化景观节点，留住村民生活记忆，延续村落历史文化。

树木保护

改造范围内涉及2株古树后续资源，规划尽可能原址保留，如确需迁移的就近迁移至规划绿地。

巨无霸旧改或将明年启动

日前，海珠区凤阳街道凤和经济联合社分发了一份告知书，内容很是引人注目。康鹭片区城中村改造即将于明年（即2024年）正式启动。

图源：网络

事实上，康鹭片区城中村改造的这个启动计划也是有迹可循。

今年年初，在广州市推动城市更新提速增效工作动员会暨第一批城中村改造项目集中开工活动中，海珠区相关负责人表示今年海珠区将全面完成康鹭片区违建拆除、完成康鹭片区片策方案和控规调整手续，完成村民安置房启动区的房屋拆迁工作等。

另在海珠区于年初发布推进城中村改造实施方案中，也明确要求于今年8月底前完善康鹭片区策划方案和更新单元规划方案征求意见稿，9月底前完成意见稿向各部门征询，然后推进报批工作。

不难看出，一切工作都在有序推进中。

据悉，为了更稳妥的推进，康乐、鹭江村旧改项目还一度出现在广州旧改新模式——做地模式的名单中。

图源：AI合富广州站

中心城区最贵旧改 货值或超900亿

2020年12月，海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目正式挂网招商。招商文件显示，这两条村的总投资金额约346.67亿元。最终，合生创展以100%同意率成功中标。该项目是目前中心城区最贵的旧改项目。有测算称，其总货值超过900亿。

按照招商文件，项目在改造时间上有着严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。具体而言，竞得人需确保2023年底前开工建设安置房，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年底前基本完成安置房建设。

图源：海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目公开选择合作企业公告

不过，后来受旧改严控大拆大建、疫情等因素影响，该项目目前的旧改进程显然是滞后的。

但官方对于该项目，还是给予了足够的重视，就看如何一步步有序推进了。

公开资料显示，据初步设想，改造后的康乐村、鹭江村将成为海珠区宜居宜商最具发展潜力的区域，将依托中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区。

要留住纺织业

至于康鹭片区的产业疏解、迁移工作，目前中大纺织商圈已确定不会搬迁，但考虑到更好地长期发展，部分产业会进行迁移。

早在2022年年底，一场由广清两地政府有关负责人、150多家企业、30多家商协会共同参的“广州市海珠区-清远市产业梯度有序转移招商推介会”成功召开。

海珠区副区长现场提出按照省委省政府关于推动产业有序转移促进区域协调发展的工作部署，广清两地正在开展深度合作，将中大纺织服装商圈加工生产制造业向广清经济特别合作区转移。

据悉，目前除了有一部分商户迁往清远外，还有一些商户则选择搬至番禺、增城等地。

图源：广东省人民政府

另按照今年4月发布的《中大纺织商圈发展规划纲要》，中大纺织商圈将进一步转型升级为中大数智时尚创新港，打造具备全球时尚话语权及影响力的国际纺织时尚商圈。同时，中大纺织商圈未来还将重点打造时尚设计先锋区、产学研智造区、时尚产业服务区、时尚消费体验区以及数字时尚展贸区五大区块。

总而言之，康鹭片区城中村改造，改造不仅仅是单纯改善人居环境和基础设施，更重要的意义在于加快产业优化升级，推动经济高质量发展。

项目商品房未来卖10万+？

据悉，目前海珠的一手项目众多，十余个项目扎堆在海珠西、南部滨江带、中轴、琶洲。

而该片区内的保利四季和颂，均价8-9.8万/平，户型为108-140平。

较近的有保利四季和颂和方圆滨江壹号（新市头旧改项目），入市以来，都卖得不错。但都属于小体量项目，整体货量也不多。

市场对康鹭项目的期待，和上果、四季和颂大抵是近似的。中海项目的拿地价5.2万/平，当时就有不少人看好康鹭项目未来冲10万+。

11个旧改或将改变海珠楼市格局

比起康乐，鹭江村旧改这么高的重视度和关注度，海珠区其他的旧改项目就显得过于“安静”了。

根据此前透露的年度计划，海珠今年共有11条城中村改造要推进，为中心区最多。

大部分为前期工作，其主要工作重点是开展方案编制。

赤沙村和石溪村因为合作企业的原因，迟迟没有进度，接下来的工作重点还是围绕合作企业的退出或引进新的合作方而开展工作。

沥滘村属于续建项目，其融资区珠光·海珠新城已入市，项目开盘一周年，劲销60亿。

珠光·海珠新城教育与交通配套（具体规划以官方最终公布为准）

而新市头村也同样属于续建项目，但是体量很小，整个项目规划6栋住宅，只有两栋是纯融资楼，可售货量不到300套。但是由于位置好，距离广州塔不到1公里，吹风价也不低。

龙潭、三滘、瑞宝、东风这四条村暂未引入合作企业，但此前已有多家国企和央企对其“虎视眈眈”。如果官方给予支持力度够大的话，凭借优越的区位，相信改造的问题不大。

不过按照目前的节奏，这些项目要入市，还为时尚早。但随着旧改的不断推进，未来几年入市后，也将给海珠市场新的冲击。

当然，除了商品供应，11个旧改项目最重要的影响还是城市界面的更新、产业的升级、配套的完善。海珠区作为广州的老城区，可以凭借更新改造，焕发老城新活力，实现长久的高质量发展。

来源：广州市住房和城乡建设局、广州海珠发布、AI合富广州、拆神等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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