赶在8月的最后一天，央行和金管局接连推出重磅的新政策要求，其中涉及到楼市的两则消息特别引发瞩目，存量房贷利率要调整了，买房的首付比例要调整了。但是仔细读这两个政策，会发现这些仅仅是指导性的政策要求，具体的执行可能还需要具体的金融机构和当地住建部门来解释。

例如存量房贷利率的调整，需要借款人同金融机构进行申请和商议，双方达成一致才能够调整。而且其中很多专业性的表达，用数据非常难以算清楚，有些数据普通民众也不掌握，那么有可能会出现，高高兴兴去申请，垂头丧气撤回来。对于监管部门指导性的政策。相信各商业银行会有着自己不同的诠释。

在住建部全面推行“认房不认贷”的新措施之后，各地的政府住建部门也纷纷发出通知，宣布本区域实施这个新政策。 广州和深圳是首先两个响应这一政策的一线城市，可以预见未来全国各省市都会对这个政策进行呼应。此时央行和金管局也发布了指导通知，对于首套房和二套房的最低首付比例以及房贷的最低下限进行了界定，防止各个地方在政策执行中出现混乱。

“认房不认贷”，属于房地产调控措施中的因城施策的工具箱，也就是说总体政策颁布之后，具体如何执行，应该由各个地方根据当地楼市发展状况，进行灵活的具体方案制定。估计是防止各个地方为了稳定楼市，在各项政策上进行下限突破，所以央行和金管局又出了这个新规定。

一、首套房最低首付款比例为不低于20%，二套房最低首付款比例为不低于30%。央行确认了指标进行了明确的界定，其实就是防止一些地方在房产调控政策突破之后，无底线的下调二套房乃至多套房的首付比例。当然对于当地和购房人来说，首付比例越低越好，但是此次央行还是坚持了，二套房首付比例不低于30%的底线。

二、首套房贷款利率政策下限，可按现行规定执行。但二套房贷款利率政策下限，调整为LPR加20个基点。那么现在 LPR的5年期及以上利率为4.2%，那么也就意味着现在买二套房，商业银行房贷利率最低为4.4%。不过现在首套房房贷，利率各个城市执行不一，基本上都是低于4%以下，有些城市现在已经突破到3.5%，首套房和二套房的利率差距越来越大。

其实现在看来，除了北上广深的一线城市有所疑问之外，甚于全国其他城市都会尽快落实这个新措施，而且为了促进楼市发展，基本上调整都是一步到位。但是北上广深这4个城市可能会产生分化，最少广州和深圳很有可能会对楼市进行放松管理，跟着认房不认贷政策进行相应调整，但有可能不会一下调整到下限。

而北京和上海目前还没有官宣“认房不认贷”政策，那么首付比例和利率的调整有可能会更推迟一些去考虑，所以两地潜在购房人还需要观望。但是全国其他各地区，估计很快就会出细则，一步调整到位，赶快刺激楼市发展。

不过，我国各城市的楼市现状差距很大，苦乐不均。比如北上广深的一线城市，有可能稍微放松一下楼市就平稳了。但是在一些县城，即使取消所有的限购限贷政策，楼市仍然呈现供大于求的局面。此次虽然监管部门出了鼓励的新政策，可能对于有些地方楼市仍然还没有产生足够的刺激作用。

德先生推测，未来针对一些供大于求的城市，以及有着一定楼市泡沫的城市，未来对于二套房乃至多套房的限制政策，可能还会进一步放松，此次央行和金管局出了这个政策。但是这个政策能够维持多久呢？后续会被突破的可能性会很大！

德先生也建议，既然是因城施策，其实这个首付下限管理和利率下限管理交给各个城市，难道不更加适当吗？