房地产再迎调整！

近日，自然资源部发布重磅消息，核心观点有2个：其一，核心区取消地价上限；其二，郊区放开容积率1.0下限；

对此， 市场热议：土拍将重回“价高者得”时代，低密独栋别墅将重现江湖。

前者是针对土拍，建议城市核心地段放开地价上限，保障核心区土地供给，激活市场；后者是针对城市远郊片区，取消容积率1.0限制，可以建别墅，差异化供给，给市场更多选择。

目的都是为了保量、稳价，吸引房企积极参拍，让土地发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，继而降低一二手房价格倒挂的可能性。

很多人认为政策可能已经到底了，然而种种迹象都表明，之后或还有大招。 一旦土地规则发生变化，或新房限价规则发生变化，楼市将还有一场大洗牌！

客观说，没有了限价之后，优质地段烈火烹油；瑕疵地段冷冷清清，大家以后买房可得更加小心了。

经济观察报消息称，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。 多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

逐条来看：

1、郊区放开容积率1.0下限，对南京来说意义不大。

注意，这次说的是远郊片区，而非主城！

取消远郊容积率1.0限制，意味着远郊将会出现更多容积率低于1的地块，与主城目前以高层、小高为主的平层产品形成互补，为改善置换家庭提供更多选择。

低密产品受众广泛，若不是预算限制，谁不想住低密、有天地的房子？

目前南京类别墅产品多分布于远离市中心的远郊片区，这里配套匮乏，烟火气欠缺，加上这几年赶上楼市下行，这类资产别说保值了，能稳住就已经不错！

放眼主城，可供大规模开发的低密宅地本就凤毛菱角，入场门槛高，即便打造低密大宅，也并非所有人可及。

以南部新城为例，板块内2.5以下容积率地块增加，但大部分是以20层+，11层小高层这种“高低配”业态为主，7层及以下真洋房产品寥寥，价格普遍“5字头且需要摇号”，供给量整体偏少。

紧邻南部新城的城东一带，低密产品也开始盛行，一来近主城配套全，地缘改善需求旺盛，二来板块内生态环境优渥，文化底蕴浓厚，但凡有不错房企接手搞好开发，都能卖上价。

说到底，还得回归地段！容积率较低情况下，地段价值依旧是首位。

结合近三年南京已出让的地块， 市中心别墅盘不多，大多数是前几年更新地块；

这些项目因地处城中，靠近历史文脉，多以小强度开发为主。

比如容积率1.09，南京中华们，秦淮河畔，2016年出让的地块越城天地，产品业态也是平墅+联排+类独栋组合，套数极少，动辄5000万~1个亿不等，堪称藏品级别存在。

再比如夫子庙旁的泰禾南京院子，作为泰禾旗下最高端的“院子系”，整个项目只有88栋中式别墅。

主力户型建筑面积约460、680、810㎡，总价区间约2800万-5400万/套，这样总价，放在今天南京市场，也是稳居前列的豪宅。

类似别墅，还有朝天宫万科安品园舍、老门东雅居乐长乐渡......

万科安品园舍，落址于南京老城南的朝天宫历史文化保护区——安品街，是一座宅园一体的私密庭院，容积率0.86创下了南京乃至国内住宅建筑史的新高度。

今年3月万科安品园舍，成交一套总价4000万的毛坯联排别墅（地上两层、地下两层，另 外还有观景台），直接冲上南京楼市热搜。

再如位于毗邻老门东、中华门城堡等景点的雅居乐长乐渡，项目整体占地6万㎡，容积率仅0.99。

建筑屋檐高度6-7米，建筑层数1-2层，局部三层，且户户唯一，每一幢户型均不相同，共计88席。 作为主城风景区内绝版豪宅，目前二手房报价2500-4000万不等。

类似这种历史保护为主的纯别墅开发，按说，没有明确的价格限制。

一是拿地价高，二是低密宅地本身就很稀缺！考虑到开发周期 ，分摊到未来几年挤牙膏型入市，每个开盘都能让市场躁动一番。

现在江整个浙沪，好地段的别墅都很贵，而郊外环，很多别墅即使总价不高，也很少有人愿意买。 说到底，资产保值属性一般。

2、核心区取消地价上限，土拍将重回价高者得时代。

受楼市下行影响，土地市场热度已经处于低位。

财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有1.87万亿元，同比下降20.9%。卖地收入逐年下降，预计2023年将创新低。

房企拿地投资信心仍在低位，尽管三季度以来中央、各地方相继发布楼市新政，但房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力，销售、回款及融资未得到明显改善，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，

即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域地块，才能吸引房企积极参拍。

在这样的背景下，对土拍规则进行调整也是顺应市场变化。

目前南京土拍规则：最高毛坯限价已取消，但依旧限地价，土地溢价率不能超过15%，触顶实行摇号方式定买家。

现在地价限价放开后，以后重回价高者得 ，则意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼财力、拼实力，房企规模分化将会进一步加大，强者恒强的局面持续。

同时，核心地块竞争将会进一步激烈，优质地块地价将创新高。与此同时，房企拿地成本提升，可能也会传导到房价上。 此外，让土 地发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，也可以降低一二手房价格倒挂的情况 。

目前这也是没办法的办法，郊区地难卖已是既定事实，只能在核心区想办法，放开地价上限，再把压箱底的好地块摆上货架，继而通过核心区溢价，稳定周边房价。

至于这样，会起到多大的效果，只能说走一步看一步。个人感觉意义有限。

当前，驱动国内房地产预期好转的关键因素已经发生逆转，也就是我们常说的人口因素以及人口因素下的城镇化减缓。

人口数量与结构变化是决定房地产长远发展根本性因素，而眼下，国内的人口发展趋势已经在变化：一是人口出生率呈下降态势；二是人口老龄化呈上升趋势。

这2个关键因素改变，意味着国内房地产市场牛市已经结束，市场已步入一个中长阶段的调整期，房价或许不会出现暴跌，但涨涨跌跌或是相对下跌会成为常态。

接下来楼市企稳， 房子赚钱效应会逐渐减弱，而 随着家庭结构的变化，自住品质改善将是新一轮需求发力点。

更多热点回顾＞＞＞

同行、中介、销售请勿扰...