楼市再出大招:新局面即将开启!

更新时间:2023-10-18 18:51:25作者:无忧百科

楼市再出大招:新局面即将开启!

房地产再迎调整!

近日,自然资源部发布重磅消息,核心观点有2个:其一,核心区取消地价上限;其二,郊区放开容积率1.0下限;

对此, 市场热议:土拍将重回“价高者得”时代,低密独栋别墅将重现江湖。

前者是针对土拍,建议城市核心地段放开地价上限,保障核心区土地供给,激活市场;后者是针对城市远郊片区,取消容积率1.0限制,可以建别墅,差异化供给,给市场更多选择。

目的都是为了保量、稳价,吸引房企积极参拍,让土地发挥真实价值,增强对地方收入的支撑,继而降低一二手房价格倒挂的可能性。

很多人认为政策可能已经到底了,然而种种迹象都表明,之后或还有大招。 一旦土地规则发生变化,或新房限价规则发生变化,楼市将还有一场大洗牌!

客观说,没有了限价之后,优质地段烈火烹油;瑕疵地段冷冷清清,大家以后买房可得更加小心了。


经济观察报消息称,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。 多个信源透露,济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作,多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

逐条来看:

1、郊区放开容积率1.0下限,对南京来说意义不大。

注意,这次说的是远郊片区,而非主城!

取消远郊容积率1.0限制,意味着远郊将会出现更多容积率低于1的地块,与主城目前以高层、小高为主的平层产品形成互补,为改善置换家庭提供更多选择。

低密产品受众广泛,若不是预算限制,谁不想住低密、有天地的房子?

目前南京类别墅产品多分布于远离市中心的远郊片区,这里配套匮乏,烟火气欠缺,加上这几年赶上楼市下行,这类资产别说保值了,能稳住就已经不错!

放眼主城,可供大规模开发的低密宅地本就凤毛菱角,入场门槛高,即便打造低密大宅,也并非所有人可及。

以南部新城为例,板块内2.5以下容积率地块增加,但大部分是以20层+,11层小高层这种“高低配”业态为主,7层及以下真洋房产品寥寥,价格普遍“5字头且需要摇号”,供给量整体偏少。

紧邻南部新城的城东一带,低密产品也开始盛行,一来近主城配套全,地缘改善需求旺盛,二来板块内生态环境优渥,文化底蕴浓厚,但凡有不错房企接手搞好开发,都能卖上价。

说到底,还得回归地段!容积率较低情况下,地段价值依旧是首位。


结合近三年南京已出让的地块, 市中心别墅盘不多,大多数是前几年更新地块;

这些项目因地处城中,靠近历史文脉,多以小强度开发为主。

比如容积率1.09,南京中华们,秦淮河畔,2016年出让的地块越城天地,产品业态也是平墅+联排+类独栋组合,套数极少,动辄5000万~1个亿不等,堪称藏品级别存在。


再比如夫子庙旁的泰禾南京院子,作为泰禾旗下最高端的“院子系”,整个项目只有88栋中式别墅。

主力户型建筑面积约460、680、810㎡,总价区间约2800万-5400万/套,这样总价,放在今天南京市场,也是稳居前列的豪宅。


类似别墅,还有朝天宫万科安品园舍、老门东雅居乐长乐渡......

万科安品园舍,落址于南京老城南的朝天宫历史文化保护区——安品街,是一座宅园一体的私密庭院,容积率0.86创下了南京乃至国内住宅建筑史的新高度。


今年3月万科安品园舍,成交一套总价4000万的毛坯联排别墅(地上两层、地下两层,另 外还有观景台),直接冲上南京楼市热搜。

再如位于毗邻老门东、中华门城堡等景点的雅居乐长乐渡,项目整体占地6万㎡,容积率仅0.99。

建筑屋檐高度6-7米,建筑层数1-2层,局部三层,且户户唯一,每一幢户型均不相同,共计88席。 作为主城风景区内绝版豪宅,目前二手房报价2500-4000万不等。


类似这种历史保护为主的纯别墅开发,按说,没有明确的价格限制

一是拿地价高,二是低密宅地本身就很稀缺!考虑到开发周期 ,分摊到未来几年挤牙膏型入市,每个开盘都能让市场躁动一番。

现在江整个浙沪,好地段的别墅都很贵,而郊外环,很多别墅即使总价不高,也很少有人愿意买。 说到底,资产保值属性一般。

2、核心区取消地价上限,土拍将重回价高者得时代。

受楼市下行影响,土地市场热度已经处于低位。

财政部数据显示,2021年全国卖地收入8.7万亿元;2022年全国卖地收入6.6万亿元,同比下降23.2%。2023年上半年,卖地收入只有1.87万亿元,同比下降20.9%。卖地收入逐年下降,预计2023年将创新低。

房企拿地投资信心仍在低位,尽管三季度以来中央、各地方相继发布楼市新政,但房企现金流未得到明显改善,楼市增长依旧乏力,销售、回款及融资未得到明显改善,房企投资依然保持着非常谨慎的态度,

即使是一二线城市,也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域地块,才能吸引房企积极参拍。

在这样的背景下,对土拍规则进行调整也是顺应市场变化。

目前南京土拍规则:最高毛坯限价已取消,但依旧限地价,土地溢价率不能超过15%,触顶实行摇号方式定买家。

现在地价限价放开后,以后重回价高者得 ,则意味着房企拿地不再凭借运气,更多的是拼财力、拼实力,房企规模分化将会进一步加大,强者恒强的局面持续。

同时,核心地块竞争将会进一步激烈,优质地块地价将创新高。与此同时,房企拿地成本提升,可能也会传导到房价上。 此外,让土 地发挥真实价值,增强对地方收入的支撑,也可以降低一二手房价格倒挂的情况 。

目前这也是没办法的办法,郊区地难卖已是既定事实,只能在核心区想办法,放开地价上限,再把压箱底的好地块摆上货架,继而通过核心区溢价,稳定周边房价。

至于这样,会起到多大的效果,只能说走一步看一步。个人感觉意义有限。

当前,驱动国内房地产预期好转的关键因素已经发生逆转,也就是我们常说的人口因素以及人口因素下的城镇化减缓

人口数量与结构变化是决定房地产长远发展根本性因素,而眼下,国内的人口发展趋势已经在变化:一是人口出生率呈下降态势;二是人口老龄化呈上升趋势。

这2个关键因素改变,意味着国内房地产市场牛市已经结束,市场已步入一个中长阶段的调整期,房价或许不会出现暴跌,但涨涨跌跌或是相对下跌会成为常态。

接下来楼市企稳, 房子赚钱效应会逐渐减弱,而 随着家庭结构的变化,自住品质改善将是新一轮需求发力点。

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