作者：余飞

01

深圳、上海放松了

在央行与国家金融监督管理总局连发两文件，要求降首付、降存量房贷利率之后，在北上广深四大一线城市纷纷取消“认房认贷”之后，市场一度传出了一个小作文。

1、几周后，三大部门将联手推出超级利好措施——解禁北京上海深圳等大城市的非核心区限购令；

2、放开新建商品住房备案价格上下浮动范围；

3、改变住宅用地出让年限限制。

这个小作文，引发了9月6日当天地产股大涨。不过，小作文我们只是看看，不要当真就好。

但是，从市场的放松趋势来看，本号认为，一线城市肯定还储备了大招。出或不出，要看这轮政策放松之后的市场走向。

北上广深一线城市要看目前的救市措施效果如何，如果效果不错，就不会放松限购，如果效果不如人意，外围区限购很有可能放松乃至取消。

深圳、上海，目前已经在试探，率先适当放松了限购。

深圳方面，放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制。

深圳的商办“限外令”已经执行了16年。

上海方面，上海“临港新片区”管委会宣布：

在重点支持单位工作的人才，购房的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

两座城市的放松都很谨慎，深圳只是放松了港澳台对写字楼、商务公寓等物业的限购套数，没有放开商品房，更没有对所有人放开。

上海则是针对临港新片区的限购，进一步做出了放松。上海过去几年都有过放松举措，且都是针对临港新片区的放松。

限购门槛从5年社保降低到3年，后来又降低到1年、6个月，现在又降低到了3个月“工作年限”。

02

外围区放松的概率很大

在降首付、降存量房贷利率、认贷不认房的综合作用下，目前一线城市的房地产气氛已经起来了。

这时候上海、深圳对限购进行了适当放松，可能有两个意图。

第一，试探市场的反应。

第二，给气氛已经烘托起来的市场，再添一根柴火。

后续，会否开启更大面积的放松，还是那句话，取决于市场的走势。但本号认为，放松乃至放开外围区限购的可能性很大。

主要是有两个逻辑：

第一，全面救市之下，一线城市的氛围虽然烘托起来了，但成交方面，貌似并没有想象中那么好。

深圳方面，界面新闻披露，新房成交量上涨，但二手房市场信心仍未恢复。

据中原地产统计，当天二手房带看量在政策出台后涨幅最高，环比8月日带看量增长了75%。新政发布后，中原找房的日进线量（电话接入的数量）环比增长35%，进线涨幅高的区域为：龙岗中心、布吉、南山、香蜜湖和宝中片区。

二手房方面，中原研究中心数据显示，截至9月4日，深圳中原在售二手房源38126套，挂牌量仍处高位，但相比政策前微微下降，业主仍在观望中。

北京方面，北京商报9月8日发布了《北京认房不认贷首周：挂牌激增网签持平，千万房源遭遇中介压价百万》报道文章，披露：

认房不认贷”在北京落地首周后，北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现，在过去的一周里，北京二手房的日均网签量304套，与新政前持平，前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量，但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。

也就是说，北京楼市在放开认房认贷的前几天，市场情绪很浓厚，但并没有维持几天，后面两天的成交量出现了大幅下滑现象。

与此同时，二手房挂牌量却出现了猛增。

这一现象，本号在前两天的文章中写过。9月5日中国证券报就披露，当时北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套，而政策出台前，挂牌量不足15.1万套。

北京市9月1日发布的政策，也就是说四五天里，北京的二手房挂牌量就增加了4000多套。

而到9月8日，挂牌量继续增加，一周内增加了6000至8000套。

挂牌速度比销售速度还快，或者说二手房越卖越多。

这说明什么，说明这一波救市之下，虽然气氛烘托起来了，推动了一部分人入市，但信心仍没有建立，成交量没有坚持多久。

另一方面，烘托起来的氛围，让很多理性投资客找到了解套的契机，他们正想借助这波行情解套离场。

这剧情和一季度很相似。

一季度，一季度宏观大环境改善之下，不少人盲目乐观，争抢冲入市场。

但一批眼明心亮的投资客，却在悄悄加速挂牌离场，借助行情实现套现，而且大多数都是降价挂牌。

可以看几组数据：

第一，2023年3月10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，环比上涨1.06%，同比上涨80.94%。

到6月份，易居研究院披露的数据显示，6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套，挂牌量位居全国第三，仅次于重庆的22万套，成都的20万套。

同时，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

13个重点城市二手房挂牌量

第二，诸葛找房披露的数据显示，当时热点城市二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

结果不少理智的投资客赌对了，4月份开始，随着各项宏观数据公布，经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。

有些人成功离场，有些人则成为了高位接盘侠。有人星夜赶科场，有人辞官归故里。

现在北京二手房市场的表现，不正是如此吗？

这比我预想中的还要差，我的猜测是这波全面救市，可能会推动两三个月的行情，两三个月之后，会再次回到下行通道中来。

以此看来，我的预测还是太乐观了。这也会加大一线城市放松外围区限购的概率。

第二，即便能够实现乐观的预期，也即能够推动成交量回暖两三个月，但需求断代的问题没有解决，注定了成交量很难持续。

退一步来说，即便这轮全面救市能够推动一线城市成交量回暖两三个月，但是当下的宏观大环境决定了需求仍会青黄不接，信心仍无法稳定。

这两点是一季度短暂躁动之后，在4月份全国楼市又全面进入盘整阶段的根本逻辑。

收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况愈发严重。

这种根本局面没有改变，等这波需求耗尽之后，成交量会再次进入全面盘整阶段，到时候一线城市外围区放松限购乃至放开，会成为最后的底牌。

总而言之，可能性很大。

03

所有举措都只能延缓，不能改变

无论是当下的降首付，认房不认贷，还是可能发生的一线城市放松外围区限购，都只能延缓下降速度，却改变不了大局面。

引发全国楼市全面调整的因素，不是认房认贷，不是限购，而是：

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

尤其是高房价与低收入的天堑鸿沟还在当下的宏观环境中还在逐渐拉大，买不起房的人越来越多。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意、也没能力再为高房价去买单。何况所谓的降首付加杠杆，其实最终还是增加了购房成本。

有多少人愿意，有多少人有能力去加这个杠杆？

所以说，现在所有的一切举动，只能延缓，无法改变楼市的下行局面。

还是那句话，本轮楼市调整的周期不会短。

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。