村民一夜暴富、下一个猎德村、天量供应、防止大拆大建、临迁费拖欠、合作企业退出……

2020年，黄埔提出3年内完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁之后，相关新闻就不断刷屏。

近日，政策东风又至，黄埔旧改也卷土重来！

这些盼望改天换地的旧村，如今已是分道扬镳，有人雄心勃勃，有人落寞等待……

情报哥盘点66村的最新动态，呈现黄埔旧改未来十年的财富密码。

近年对于黄埔旧改，争议不断。

2021年，某份官方背景的文件针对黄埔旧改的规模，给出了这样令人震惊的数据：

“66条村改造完成后向市场供应的3500万平商品住宅，至少需要消化21年。”

这种结论，显然过于机械单一，但也描绘出黄埔旧改的其中一面。

首先房地产形势已经转变，从供应端看，由于市场转冷，旧改也成了一些企业眼中的鸡肋。

从操盘手自身看，房企资金链紧张，动力有限。

当中不少旧改进度已经大为放缓，部分旧改已经停滞甚至易主。

不过，作为黄埔楼市的发动机，旧改的重要性自然不必多说。

上月，黄埔突然发力了！

最新政策《广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引的通知》中有四个亮点：

1、 鼓励具备实力的央企、国企、民营企业参与旧村改造。

2、 取消招商表决“过八”及村51%股权下限要求。

3、 项目股权变更和合作企业退出方式更加灵活。

4、 多措并举加强资金监管，力保临迁费发放。

拆开一个个看，就能发现新的兴奋点。

首先，“鼓励区属国企参与”调整为“鼓励国企参与”，以及“联合体成员应不超过3个”调整为“不超过5个”。

这是因为过去的两年，黄埔的区属国企兜底了不少旧改项目，如科学城集团和知识城集团，如今也压力山大。

引入具有实力和改造经验的国企参与，则可以分担不少的压力。另外联合体数量的增加，也有助于减轻合作企业的负担，合作方式也更加灵活。

而退出机制更灵活——如果合作企业暴雷了，并且出现了停工或拖欠临迁费的现象，村民可以通过表决的方式，选取新的合作企业，保证项目不烂尾。

对于临迁费这一块，这项规定事关村民的利益。

文件对保证金的金额进行了量化，即按照区城市更新工作领导小组会议审议通过的项目改造实施方案改造成本确定的4年临迁费标准计算。

也就是说就算合作企业暴雷，项目账上的保证金至少能保证支付村民4年的临迁费，从而最大程度保证村民的基本利益。

总而言之，官方一再为旧改企业“减负”的同时，也保护好原住民利益。

来源：羊城纵览

叠加今年上半年广州官方对旧改密集表态，释放众多利好，部分重点项目也得以重新开工。

被寄予厚望的旧改，势必会在下半年有所表现！

有人，就有未来，广州要参与一线城市间的角逐，人口是重要课题。

而广州“抢人”任务最重的，属黄埔。

根据此前根据发布的《广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划》，“十四五”期间，整个广州市预计新增人口约为232.34万，其中，黄埔占比高达12%。

黄埔旧改的背后，是为了给后续经济发展留下足够的承载空间。

来源：克而瑞

而各片区的发力项目，各片区旧改形势，与市场一样，非常分化，冷热不一。

知识城共有23个旧村改造项目纳入黄埔今年旧改计划，占全区总数的37%，其中前期工作项目16个，续建项目5个，新开工项目2个。

来源：AI合富

但知识城旧改形势，是最严峻的。

先说影响最大的两个项目，属何棠下旧改及汤村旧改项目。

其中商品房的供应高达167.19万㎡。有127.47万㎡商业面积（涵盖酒店、办公大厦、商业街等)、11所学校。

愿景很宏伟，当下很狼狈。

最初由安信信托出资盘活村集体资产，其后安信信托暴雷；

雪松控股接手后，这家世界500强企业步前者后尘，爆雷；

最后项目由科学城接手后，项目才最终稳定下来。

但升龙在推进的过程中并不顺利，无论是大环境问题，还是具体项目销售问题，都有阻碍，进度缓慢。

其他规划住宅超百万方的还有凤尾村旧改项目、洋田旧改项目、九楼村旧改项目、均和村旧改项目、迳头村旧改项目以及佛塱村旧改项目。

除凤尾村及佛塱村旧改外，其余项目已经出现临迁欠费情况。

科学城的旧改情况要比知识城明朗些。

科学城共有15条村纳入年度计划当中，其中已批复的项目占比58%。

来源：AI合富

火村、萝峰村、暹岗社区已经成功转化为合生中央城、星河湾萝峰以及大壮名城等热点楼盘。

当下稍有阻滞的，只有巨无霸旧改项目——沧联旧村改造项目（规划住宅建面234.09万㎡）。

受恒大的影响，沧联村的旧改推进也不太顺利，官宣与恒大“分手”后，目前由高新区投资集团与诚业公司共同推进的。

而长岭居板块，因板块定位高，其旧改也备受关注。

该片区8条村纳入黄埔区2023年城中村改造计划（初步计划）中。

来源：AI合富

目前已批复的项目只有两个，分别是华侨社旧改项目以及黄登旧改项目。

这两个项目在今年年初广州市更新提速增效工作动员会上被纳入了第一批开工名单。

其余项目难言进度。

另一个热点区老黄埔板块，不仅是旧改热点，也同样是广州楼市的热点。

该片区14条村纳入黄埔区2023年城中村改造计划（初步计划）中，只有两个旧改项目暂未公示改造方案，分别是夏园村和茅岗以东项目。

来源：AI合富

旧改新政发布后，以上这些重点区域的村，会不会有新的进度？

近期人民网留言板有了动向。

黄埔区沧联、迳头、埔心、枫下、班岭、贤江等6个旧村改造项目进度有了官方回复。

以上6个旧改项目中，枫下村旧改和埔心村旧改，以及迳头村，有望在今年内批复。

其余3个：沧联、贤江、班岭是无缘今年批复的，特别是班岭，很可能明年仍无望。

根据此前官方宣称，黄埔区力争今年底前批复20个旧村改造项目实施方案。

截至目前，今年以来黄埔已累计获批旧改项目达9个：

南湾、新溪、墩头基、文冲东片、华甫-荷村、庙头、水西、元贝、元岗。

距离目标任务，还有11个，分别是：

枫下村、旺村（南北片）、佛塱村、新田村、迳头村、镇龙村东片、金坑邓屋片、埔心村、长平、姬堂、塘头。

年内待批项目全部在知识城和科学城。

据黄埔观察分析，其中有的项目，年初即已公示实施方案，比如萝岗塘头村旧改，但至今仍无动静，今年内也不排除存在变数。

目前老黄埔已批南湾、珠江村、新溪村、文冲东片、庙头、墩头基等6个。

剩余的旧改当中，比如夏园、茅岗东、港湾一村、下沙，以及黄陂二期、萝岗三级地等未批未拆的村社，极有可能短期内无望旧改。

虽然进度不如意，万幸的是，如今改造范围有了，工作指引也有了，位于黄埔重点发展区域的城中村改造“硬骨头”终于有望迎来破局。

另外，面对目前广州旧改的新形势，相对应的优化措施也在制定当中。

接下来，我们还会看到更多关于旧改的利好消息。旧改的高歌猛进，也有望成为广州城市发展的强力发动机。

无论是楼市还是旧改，大招都正在路上。

只要政策力度足够大，接下来楼市回暖，不过是时间问题。