刚刚!大朗地块流拍了!

更新时间:2023-10-13 12:29:06作者:无忧百科

刚刚!大朗地块流拍了!

昔日光辉逾天际,今朝只剩残破影,这句话用来形容今天的大朗很贴合。

刚刚,大朗1宗宅地流拍了。

昔日王者,为什么降价卖,还沦落到如此局面?



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01

地块不够优质

这块地流拍,房视君认为有2大原因:

1、地块不够优质,稳打稳扎的房企,不敢赌。

2、镇区市场环境不乐观,传统热销月成交量低、去化困难,拉低开发商信心。

归根到底,此次大朗挂牌地块,还不够优质。

当下,开发商只求能苟活下去,必然怕拿错地,除非是明显优质地,否则宁愿不拿地。

接下来看看,大朗地块素质。

② 硬素质:地块方正平整

地块方正平整,占地不算大,约2万平,总建面约4.8万平,中规中矩。


优点,容积率较低为2.4,在容积率普遍为3的东莞,算是很不错,比前两天(10月11日)成功出让的长安地块还低。

想了解长安地块竞拍情况可戳链接查看:


低容积率,是比较适合做改善/刚改类产品,但往往改善类产品,又需要景观等其他赋能。

而大朗地块硬素质还可以,但外在却又不够看。

虽然高层能望松湖烟雨,但周边基本没有景观,也没啥城市面,北/东/东南侧,都是民房+小产权房。


② 区位不错/配套一般

2023WR008号地块,位于大朗黎贝岭村,紧邻松山湖和大朗西站,大区位还是不错的。

商业配套方面,虽然没有近在“家门前”,但2公里范围内有不少商圈。

里悦里购物中心、卓为城、万科生活广场(松山湖)、万荟时代广场等。

另外,轨道方面,直线距离大朗西站约1公里,步行也勉强ok。


并且,未来有新的教育利好,西南侧规划的是1所中学,虽然开建时间未知。

从东莞控规系统可见,学校规模还不小,用地近10万平,为48班初中+36班高中

未来,与南侧的新民小学,能覆盖小学至高中教育。


以上仅供参考,最终以ZF规划为准

最后总结,虽然地块不算差,但从全景航拍可见,地块有点前不着村,后不着店。

周边环境相对较差,旁边是连片旧民房,几年内应该难有起色,且与成片住宅小区,还是有点距离。

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02

大朗楼面价

跌回7年前水平

其实,这块地放在之前,肯定不会流拍,但面对着如今低迷的市场,房企拿地要求只会越来越高。

要知道,在2021年,大朗土拍热时,曾有超23家房企一起围堵抢地。

这场狂欢,最终拍到封顶价成交,并且创下了大朗成交楼面价新纪录,约25999元/平。

目前,这一纪录与南城建发缦云地块,并列东莞商住地历史成交楼面价第3。


下面回顾一下,大朗这两年土拍情况:

除去不看三限房,大朗从2020年以来,商住地基本是一年一宗商住地

2020年,历经88轮报价,阳光城拿下大朗长塘社区,成交楼面价为20907元/平,即阳光城湖山悦。

2021年,大朗中海松湖云锦地块,成交楼面价高达25999元/平,与本次出让地块,楼面价相较差超1倍。

随后,东莞逢拍必火的时期过去。

2022年12月,东莞交投以底价拿下的大朗西站TID项目,成交楼面价仅13674元/平。

但这不是底线,这次出让的2023WR008号地块,起拍楼面价为11037元/平,为大朗近7年来最低。

翻查了资料,2017年,大朗万科金地天空之城地块,楼面价为17106元/平;华润松湖悦府地块,楼面价为15186元/平,本次出让地块甚至远远低过其水平。

1万1的楼面价,跌回7年前的水平,最终还是流拍。

顺带一提,2016年大朗无挂地,2015年之前的基本是几千,就不列举了。

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03

大朗新房仅2盘

新房方面,目前大朗仅2盘在售,分别为中海松湖云锦、阳光城湖山悦。

上文提到的中海松湖云锦,目前在售价格约3.4万/平,户型为建面约96-129平的3-4房。

阳光城湖山悦剩下二十几套,户型为建面约85-115平的3-4房,目前项目已交楼,但有业主在收楼时,表示楼盘存在质量问题及隐患。

另外,大朗三限房——东实莞香苑也在售,均价为13940元/平,买50%产权。二成首付约20-30万就能上车,月供大概四五千。

想买三限房有申购条件,想了解可以戳链接查看:

接下来,大朗住宅供应情况。

去年东莞交投拿下的大朗西站TID项目——昱湖花园,占地约4.2万平,总建面约24万平,预计2024年入市。

以及,今年大朗中心板块,有2宗巨无霸旧改单一主体招商成功。

2023WD006号,大井头社区旧改,由东莞创美房地产拿下,占地约10万平,总建面约17万平。

2023WD008号,中心区南部旧改,由烨疆置地拿下,占地约14万平,总建面约33万平。

想了解详情戳链接查看:

以上仅个人观点,月底即10月31日,还有1宗樟木头地块将开拍,若想了解更多东莞开拍详情,敬请密切关注房视君~