“金九”的土拍市场，准备要刷屏了。如果说昨天黄埔地块只是小菜，接下来的几宗宅地，足以称得上是硬菜。

就比如说，刚刚以20.2975亿元、约合17220元/㎡（未扣除配建）成交的东方红印刷厂地块，就位于大热的海珠，而且还是一直流量不减的广纸板块。

地块由保利以底价入袋，乍看名义楼面地价也只有17220元/㎡，但附加条件超多，用实际成本折算地价约40076元/㎡。

别看它好像不怎么起眼，实际“禾秆冚珍珠”。高价地转化项目入市后，未来或许还会掀起一片波澜。

1

市中心双地铁TOD

东方红印刷厂地块，位于早已变身“房地产大道”的工业大道以东、江燕路以北，广佛线、11号线（在建）燕岗站就在隔壁，这区位不用说，妥妥的双地铁TOD。

而11号线土建工程累计完成超9成，有望明年通车，去琶洲、金融城、白鹅潭、广州东站、广州站、白云山（云台花园）等都可直达，换乘1次还能直达广州大部分主要片区。

从燕岗站D口沿工业大道中走约240米即到地块大门，门上“东方红”几个大字相当醒目，以后这里将会变身市政道路，可能也是小区的主要进出通道。

整个地块占地约4.8万㎡，规划总建面近12万㎡，体量不算小，除了居住用途外，还包含商业、中小学、公园绿地及体育场馆等功能，内部表面现状基本被绿色植物覆盖。

u1s1，虽然地块西南方向隔一片低矮的老旧房屋就是珠江后航道，但距离也相隔了约1.2公里，所以有部分高层可能望江，而江景不会是主要卖点。

△地块约90米上空视野

不过，毕竟这是海珠的闹市地段，现成的配套比较齐全。

比如燕岗站上盖就有华新方圆广场（商业），直线距离不到300米的南泰路沿线，还有大片临街餐饮食肆以及庄头公园、珠江医院等，生活便利。

2

地块变身小区前的N重"磨练"

既然地块直接以“东方红印刷厂”命名，顾名思义，它原本的用地性质就是以工业用途为主。

虽然原厂房停产后曾改为东方红创意园，但要从原来的工业用地彻底转变为居住用地，土壤修复工作少不了，而且根据地块出让文件，竞得人还要配合市考古院根据实际情况开展完成考古工作后，方可动工建设。

△东方红创意园旧照 来源网络

土壤修复完成后，还要无偿提供地块西南侧3.63㎡用地给海珠区工业大道中315号大楼加装电梯使用。

不仅如此，竞得人还须配建琶洲南区地块留用地补偿安置物业工程，包含建面约35.3万㎡的地上留用地补偿安置物业与1617个地下车位等，总投资暂定26.94亿。

看到这里，实际用地成本翻了不止1倍，所以分摊下去，楼面地价不低于40076元/㎡，日后转化的项目必定不会低便宜。

△高空俯拍东方红印刷厂地块 @楼市前线 摄

落到项目本身的利好也有，比如竞得人须配建地块内市政道路以及24班小学，项目业主子女大概率可以真正家门口上学。

3

越来越火的"房地产大道"

东方红印刷厂地块的出让，只是海珠西部工业大道变身“房地产大道”的一个缩影。

这个华丽转身，最典型的就是原来的广州造纸厂片区，今天的广纸新城，其中的红盘越秀星汇海珠湾，目前二手报价集中在6万-7万/㎡。

△越秀星汇海珠湾周边航拍 @楼市前线 摄

新盘则有越秀珠实城发江湾和樾，在推建面约107-140㎡户型，均价约8万/㎡，据称去化成绩比较亮眼。

市场对这个地段、这个价格的认可，主要还是周边二手楼普遍楼龄较长，一手楼供应又不多，有改善置换需求的地缘客不在少数。

△越秀珠实城发江湾和樾效果图

所以，东方红印刷厂地块按照实际成本折算楼面地价40076元/㎡的话，转化项目大概也能定价在8万/㎡左右。

另外，在广州出台建筑新规，即大量面积不再计入公摊、阳台占比提升到20%之后，如果项目的产品设计足够亮眼，入市后想缺流量都难。