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楼市门槛降低效果如何

编者按最近楼市新政密集出台，随着一线城市推出“认房不认贷”政策，楼市全面松绑。除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措，部分城市取消限购，十余城明确执行差异化住房信贷政策，购房门槛明显降低。本期地产周刊聚焦楼市门槛降低之后，市场反馈与效果如何？

■中国经济时报记者 周雪松

楼市正值传统旺季，“金九银十”遇上重磅新政有助于市场企稳回暖。8月底以来，多个重磅政策推出，遏制房地产市场下滑。9月1日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，从新政出台后第一周的表现来看，市场出现反弹。与此同时，房企推盘力度也在加大。
据第三方机构数据，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整体供应稳步回升，逐月递增，不过，尚不及3月和6月季度末供应水平。新政执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。
“目前房地产市场有回暖迹象，但仍然面临不确定性，未来市场走势如何，还要看市场能否持续改善。”日前，有房地产企业相关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示。

热点城市出现回暖迹象

随着“金九银十”到来，楼市又开始逐渐活跃起来。哈尔滨日前打响商品房省外推介“第一枪”，想把房子卖到南方去。9月9日，哈尔滨市的房地产项目首次走出黑龙江，到南京举办推介活动。13家房企带去了21个房地产项目、优质房源近5000套参与活动。从公开报道来看，销售情况不详。
研究机构数据显示，上海9月供应缩量显著，创近半年来单月新低。深圳9月预期将会有12个楼盘上新，超5000套房源计划入市。二线城市中，成都9月供应达112万平方米，位列二线城市榜首。进入“金九银十”，房企蓄势待发，推盘积极性稳步回升。
南京是值得关注的一个城市，进入“金九银十”，南京楼市明显升温。“南京楼市不只是回暖，新旧楼盘都在涨价，二手房涨得更明显。”日前，南京一位冷姓市民在接受中国经济时报记者采访时表示，南京新政出台后当地房屋价格在上涨。
这位市民告诉记者，南京有炒房死灰复燃的迹象，真正买的人还不多。根据他的观察，市区好房有些在炒房客手里，特别是学区房，因为年前市场下滑没出手的，现在全在拉高出货，大家买房观念一直都是买涨不买跌，正好各取所需，价格就上来了。
9月7日晚，南京市发布促进房地产市场发展最新举措，9月8日起全面取消限购政策，对在今年8月1日-12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，同时还实行卖旧换新的补助，选择房票安置可获得不低于10%的奖励。
据当地媒体报道，新政出台后的首个双休日，南京有楼盘称“一天完成一个小目标（成交过亿元）”。9月8日南京新建住宅认购和成交量分别为231套和94套，9月9日分别为124套和9套，截至9月10日下午5点，当日的认购量和成交量分别为73套和11套，从数据上看，南京楼市的销量并未如房企声称那样“暴涨”，与七八月份的交易数据区别不大。
广州是一线城市中首个松绑城市，根据第三方机构数据，9月2日-3日广州网签商品住宅216套，较8月26日-27日上升91%。9月9日，媒体报道了广州楼市松绑进一步加力，无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp。新政从9月8日起执行。第三方数据显示，上周（9月4日-10日）全国重点城市销售面积环比下降超20%。其中，北京、深圳上周销售面积小幅提升，北京上周新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，销售860套，环比增长17.8%，认购1037套，环比增长82.9%；深圳上周新房销售面积约3.8万㎡，环比增长3.8%，上海、广州网签数据尚不明显，上周成交面积环比均下降。

反弹基础仍不牢固

当前，一线城市作为楼市风向标备受关注。楼市政策出台密集，一线城市也松绑了，市场真的回暖了吗？中国经济时报记者就此采访了多家以央国企为主的地产企业。
“从目前我们项目来看，来访量没有变化。”北京某国有地产企业有关营销负责人称，后续市场能否回暖，还要看二手房去化和新房网签情况。只有这样，才能看出政策影响力度、影响的后劲。
与此同时，某地产央企相关负责人也对中国经济时报记者明确表示，市场没有回暖。“政策才放开一点，市场能不能回暖，核心要有信心才行，这种信心主要来自市场和客户。”上述负责人称。
北京一家国有地产负责人在接受中国经济时报记者采访时也表示，从目前来看，楼市并没有回暖。“接下来楼市能否回暖，还须拭目以待。”该负责人说。
记者发现，业内人士对市场的感受和判断存在一定分歧。有北京地产企业相关负责人对中国经济时报记者表示，市场成交有回暖，但未来市场走势如何，要看市场能否持续改善。从市场成交量反弹来看，基础仍不牢固。今年年初“小阳春”行情期间，北京二手房日成交量一度高达八九百套乃至上千套，疫情期间的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交数据，无论是与今年上半年比，还是与历史高点相比，仍有不少差距。
“整体来看，市场有点回暖，但不是非常强烈。”广州市房协专家委员邓浩志在接受中国经济时报记者采访时表示，广州、深圳、东莞和佛山等城市，在新政之后，到访客户量平均增长了10%-20%。核心区位置好的楼盘可能增长比较多，但外围区域，有些楼盘不但没增长，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特别大，“认房不认贷”所惠及的客户群体其实很小。
邓浩志认为，市场能否持续回暖很难说，如果仅现有这些政策估计只能维持两个月热度，如果后期加码，那情况就不同了。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国经济时报记者表示，与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但那一波需求在二季度衰减一样，此次政策利好带来的年底行情修复，脉冲效应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳，就需要看基本面的修复态势。
“二套房需求潜力不大，而换房需求需要刚需接盘，需要先卖后买。无论政策怎么变，不变的是，首付门槛降低了但月供增加。基于当前就业和收入基本面的变化，不管是刚需还是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。”李宇嘉表示。

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