10月24日-25日，上海三批次第二轮土拍落槌，10宗宅块全部成功出让，其中4宗触顶摇号，2宗溢价成交，4宗底价成交，共揽金478.8亿元。

此次土拍延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式，头部央企仍是拿地主力。其中，中海、华润、保利、招商四家头部央企合计斥资352.8亿元拿地，占整体出让金的74%。以240亿元成交的徐汇龙华街道地块，加冕今年上海总价“新地王”。

10月25日，中指研究院上海高级分析师陈炬兰通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“本次上海土拍热度分化加剧，热门地块仍受追捧，而位置较差或开发难度较大的地块则以底价成交，最终10宗地块均被国央企竞得，未来上海市场格局中国央企占比也将进一步扩大。”

图片来源：中指研究院

央国企再次包场，诞生240亿元新地王

与上海三批次首轮土拍一样，本轮土拍央国企再次“包场”，中海、华润、保利、招商四家头部央企表现尤其突出。

此轮土拍的最重量级地块——徐汇区龙华街道地块，起拍价达到240.16亿元，是自2021年上海集中供地以来起价最高的地块，仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

该地块位于上海徐汇核心地段，集住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态，总出让面积22.34万平方米，最终由上海西岸开发联合中海地产以底价240.16亿元竞得，楼面均价35674元/平方米，成交总价超过今年闵行区梅陇社区地块75.49亿元的出让金，成为上海年内“总价地王”。

开发难度较大的宝山大场地块，被华润置地以约70亿元底价摘得。该项目包含住宅、商业、办公，建筑面积36.94万平方米，楼面价18948元/平方米。保利发展则以总价约14.88亿元、溢价率7.12%拿下松江洞泾镇地块。

随着招商蛇口&港中旅以封顶价27.75亿元摇中闵行浦江地块，中海、华润、保利、招商四大头部央企在本轮土拍中共斥资352.8亿元，占整体出让金的74%。

值得注意的是，中海地产今年在一线城市频频大手笔拿地，先是在深圳、广州接连大手笔拿下百亿级地块，此次在上海再度拿下总价地王，进一步将货值重心转向一线城市。

此外，嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块出让面积73271平方方，起拍价31.55亿元，房地联动价达5.04万元/平方米，吸引了象屿、保利发展、厦门国贸、港中旅&招商蛇口、中海、越秀6家房企竞拍。经过35轮竞价后触达地价上限34.63亿元，最终通过摇号，该地块被象屿地产以建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标以及公租房8%的上限比例摇号摘得，成交楼面价23630元/平方米，溢价率9.75%。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，“象屿这两年重仓上海，上海三批次的上半场和下半场都积极参与，上半场有斩获，下半场继续补仓。销售情况好再加上该集团的上海深耕策略，因此近期的上海拿地比较积极。象屿在上海的合作策略，一方面与头部房企如招商联手，另一方面会寻找地方国企或中小房企合作，通过合作把规模在上海做大。”

土拍规则调整后，地块成交仍明显分化

本次上海土拍采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，与第二批次土拍相比，新增了竞报“高品质建设”要求，并且重启招挂复合，还明确最低装修价格标准，引导房企高质量建设。

同策研究院分析认为，招挂复合方式在竞价前先打分，采用这样的方式“好中选优”。竞品质方案也很细腻，每一项指标都有标准，如“绿色建筑和超低能耗建筑”“公共租赁房”的建设要求在现场竞价环节竞拍。

事实上，土拍新规之下民企出手更为谨慎，国央企也成为拿地的绝对主力。另一方面，土拍规则的调整仍然难以避免地块成交的冷热分化，本轮上海土拍中有4宗地块触顶摇号成交，2宗地块溢价成交，4宗地块底价成交。

“10宗地块仅29家房企报名参拍，其中民企仅美的、天安两家民企参与，但均未能拿地。”

陈炬兰分析指出，本次土拍中，赵巷、嘉定新城、闵行浦江镇、桃浦地块均为溢价封顶成交，其中赵巷地块吸引到了超20家房企参与，是本轮热度最高的地块。而宝山大场及徐汇龙华地块均为大体量复合型地块，开发难度较大，被华润及中海以底价竞得。浦东合庆镇及祝桥老镇地块均为浦东国资托底。”