8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。房地产政策的密集落地为8月划上了句点，提振了二级市场的同时，也将有望打开房市的“金九银十”。

首先《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的要点有两个，首付比例调整和贷款下限调整。首付方面，此前“限购城市”的首套房和二套房最低首付比例为30%和40%，“不限购城市”为20%和30%，此次调整后的首付下限统一为20%和30%。

贷款下限方面，首套房利率政策下限按现行规定执行，二套贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20BP，此前为LPR+60BP。结合“限购取消”来看，这条政策更加利好一线城市二套房的销售。但在场景上明显利好有“换房”需求的人。

然后是《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，重点就一个，那就是存量首套住房贷款利率可协商调整。这关乎正在背负房贷的人的切实利益，能够降低目前房贷的利息支出。据统计，当前全部房贷余额约为39万亿左右，而首套房存量贷款余额在25万亿左右，也就是有三分之二的用户都将受益于政策利好。以下具体来看看该条政策。

01

什么是存量首套住房商业性个人住房贷款？

有两种情况，一种是贷款发放时是按照所在城市首套房利率发放的贷款；另一种是住房符合首套房标准，但发放的不是首套房房贷。包括执行“认房不认贷”的地区，原本的二套房房贷利率，也可以按照首套房贷利率执行。

但要注意的是，政策只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款，组合贷款中的公积金贷款部分，购买商业性房产不在政策调整范围内。

02

怎么申请调整？具体能省多少？

有两种方法，符合上述存量首套住房商业性个人住房贷款标准的借款人，在2023年9月25日起，可向房贷承贷金融机构提出申请。1、置换原本贷款，由承贷金融机构发放新的贷款置换此前的贷款，贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。2、协商降低利率，借款人与承贷金融机构，协商变更合同约定的利率水平。

但不管是置换原贷款，还是协商降低合同约定的利率，贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，都不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限。

房贷利率的构成一般为市场报价利率（LPR）+基点，假如购房者黄大柱在2022年9月购入首套房，当时的五年期LPR为4.65%，那么大柱的房贷利率就是LPR+100BP，实际的房贷利率为5.65%。而当前的最新的五年期LPR是4.2%，较两年前已经下降了45个基点，也就是说黄大柱目前的房贷利率是4.2%+100BP=5.2%。

政策调整利率是指调整后面的基点幅度，即“+100BP”的部分。如果大柱9月25日去申请协商降低购房时约定的利率水平，那么他的实际房贷利率后面的加点就会下降，具体降低多少，得看和承贷银行的协商结果，目前还没有任何一家银行给出具体的调整幅度，理论上最多能争取到当时所在城市的首套房利率下限。

以广东省地区的城市首套房利率下限为例，2023年9月1日，中国人民银行广东省分行披露了2019年10月以来广东省（不含深圳）内各城市首套房贷利率下限历史调整情况。大部分城市在2019年10月至2022年5月所执行的首套房利率下限均为LPR，2022年5月过后大部分城市执行LPR-20BP、LPR-40BP，而2023年以来，甚至有不少城市已经阶段性取消了首套房利率下限。

假如最后大柱与银行协商的房贷利率结果是LRP+10BP，那么与他此前的购房利率LRP+100BP相比，下降了90个基点。假设黄大柱的贷款本金为100万，15年还清，等额本息付款，每个月的房贷为8,012.51元。调整之后，LRP+10BP利率下他每个月的房贷就降至7,548.11元，每个月能节省利息支出464元。

03

2019年以前的利率怎么算？

LPR浮动利率的模式是在2019年8月20日开始公布实施的，在此之前房贷利率瞄定的是基准利率，房贷利率在基准利率基础上上浮或者打折。2019年10月8日之后房贷利率转换为锚定LPR利率，LPR是每个月都会公布一次的市场报价利率。

所以在2019年以前买房的人应该都经历过利率转换，银行贷款通知借款人重新选择固定利率或者LPR，如没有选择就自动默认选择LPR。LPR改革前央行公布的基准利率为4.9%，假如张三当时购房利率为4.9%×1.2=5.88%（基准利率上浮1.2倍），在转化成LPR之后，利率就变成了LPR 4.85%+103个基点=5.88%。这103BP的加点之后就固定了，不管后续LPR怎么变，加点不变。

此次利率调整政策上明确的时间为，2023年8月31日前的存量首套住房商业性个人住房贷款。2019年以前的存量首套房贷也在这个时间范围内，按道理来说也是可以享受到政策利好的。但具体怎么调，就很难评了。

因为LPR实施以前，全国首套房利率下限为基准利率的0.7倍，也就是说在此期间买房的人，首套房利率调整的下限是3.43%。以张三来举例，按照103BP的加点和最新4.2%的LPR，张三当前的购房利率为4.2%+103BP=5.23%。理论上最多能从5.23%降到3.43%，这么大的富贵恐怕是很难把握。

所以关于LPR实施以前的首套房利率具体怎么降，预计后期政策会有更为细节的措施落地。总体来看，近期密集落地的房地产政策侧重点的不同，照顾到了不同的需求人群。如“认房不认贷”针对的是“卖旧房买新房”的群体，依然能享受首套房利率政策。降低首付比例和利率下限，利于有购房刚需和二套房需求的群体。存量房贷利率调整则针对的是已购房群体。多重效应叠加之下短期内或能一定程度提振房地产市场。

同时，除了降低购房成本，直接利好房地产销售外；借款人减少了利息支出，或将资金用于投资或者消费，毕竟在LRP下降的情况下，每个月省下来的利息支出总不会又放回银行。将有利于居民消费潜力的释放和整体经济的恢复。

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