最近，南沙挂了几宗地，起拍价2200原/平的万顷沙，我们已经聊过了，事关南沙全运会和接下来发展的新重点，→这里，能带飞南沙吗？

万顷沙，是南沙新的小甜甜。

南沙的老相好，也就是横沥，其实也趁着广州推新政的机会，挂了两宗岛尖地块。

起拍总价27.83亿，总建筑面积21.615万平，10月20号拍。

横沥楼市大降价后，地市也没抗住，起拍楼面价1.2-1.3万/平。

卷到不行的横沥，要迎来一个真正的捅刀刺客。

1）时隔两年，横沥重回土地市场

一宗名为，2023NJY-6南沙区横沥岛凤凰二桥东侧、横沥大道东南、三多路北地块。

起拍价11.59亿元，楼面价1.2万/平，上限价13.33亿，保证金2.4亿。

出让面积3.86万平，容积率2.5，计容建筑面积9.6万方。

此外，地块要求建一个2.6万方的酒店，自持5年，不得出售。

另一宗名为，2023NJY-7南沙区横沥岛凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北地块。

起拍价16.24亿，楼面起价1.36万/平，上限价18.67亿，保证金3.3亿。

地块是一宗纯宅地，出让面积5.6万平，容积率2-2.5，计容建筑面积12万平。

按照规定，地块须配建一所用地面积7000方的18班幼儿园。

这两宗地块的重新出让，也预示着横沥时隔两年杀回了土地市场。

要知道，上一次横沥出让宅地，已经是2021年时候的事情了。

2021年12月，横沥的“最后”一宗地块，由南投拿下，成交价1.7万/平，和越秀合作开发了江海潮鸣。

这已经是南沙最新的供应了。

2）时代变了，地价骤降

此次挂牌的两宗地，虽然一南一北，距离横沥地铁站比较远，但都是低密江景宅地。

在横沥岛望江不少见，但2字头的容积率，在习惯往高了建的金融岛横沥就显得弥足珍贵了。

作为对比，岛内的低密江景住宅星河江堤春晓，今年才刚刚开盘，算是岛内价格和销量表现较好的新盘了，3.5-3.9万/平。

而他们的成本价多少？1.7万/平。

这两个新地块地价，1.2-1.3万/平。

尤其是，2023NJY-6地块和星河江堤春晓对比，两宗相邻的地块，隔了一年多，价格却差了5000/平。

显然，横沥岛降价了。

2020年，灵山岛在南沙大杀四方，各家房企纷纷把目光放到了明珠湾的下一块蛋糕-横沥的争夺中。

于是，我们就看到了各种地价被抢上天。

2021年4月，建发把横沥这一曲演奏到了最高潮，抢下了岛内地王明珠湾玺项目，楼面价2.36万/平。

算起来，当时比如今起拍的楼面价高了足足1万/平，下降幅度近50%。

这一年多时间，横沥岛一宗地都没有卖，是不想吗？

一方面，当然有规划的原因，但更多的是开发商不敢拿。

背后是被地价裹挟的横沥高价地们，也不得不认清现实，降价，亏本...

3）市场下行，开发商认清现实

其实，横沥岛全面降价的第一枪，在2022年就打响了。

海XXX湾，2.5万起。

不过，当时立马被官方压制了下去，但板块的大幅度下滑已经不可避免。

相关数据显示，横沥岛几个主力成交盘，从去年8月到今年8月整体成交均价下滑幅度最高去到了15%。

今天，我去横沥岛踩了一轮新盘，降价抢客已经成为了楼盘们的共识。

用一些低楼层小户型的极低价，吸引客户，去做市场；一些比较好的产品，就降价相对较少。

用今天销售的话说：“人家降，你不可能不降的。即使我们的楼盘位置更好，但横沥就这么大，人家在你隔壁卖2万，就只能互相卷咯。”

今天，挑了几个比较有代表性的选手，近地铁站的大盘湾区金融城、横沥地王建发明珠湾玺、全新盘星河江堤春晓、改善天花板中铁建西派澜岸。

湾区金融城

均价3.1-3.4万/平，户型为70-140平的二至四房，总价区间230-480万。

2022年价格3.6万/平，优势是超级大盘、靠近地铁站，还有板块内少有的70方上车产品。

90-110方的产品比较好卖，70平小户型货量不多但也卖得好，大户型略显吃力。

建发明珠湾玺

均价3.1-3.7万/平，户型为88-142平的三至四房，总价区间270-530万。

当初开盘2022年价格3.6万/平，优势是围合式布局、靠近地铁站、品质感。如今，小户型88方，只需要230左右就能上车，单价2.5万/平，要抢刚需客了。

中间的99-116方相对卖的好一点，大户型也不太推的动。

星河江堤春晓

均价3.5-3.9万/平，户型为99-133平的三至四房，总价区间350-520万；还有均价700万的一线江景别墅。

今年6月份开的盘，两个户型都还卖得不错，第一栋就拿出来最好的产品抢市场，优势是一线临江、低密度两梯四户。

据说，隔壁的学校很可能是上海交通大学教育集团来管理。

中铁建西派澜岸

均价3-3.8万/平，户型为105-140平的三至四房，总价区间305-530万。

优势是南向望江、靠近岛尖金融中心和南沙IFF。

这个区位，小户型反倒推不动，253-261方的头牌南向江景大平层已经沽空了，而105-140平还在卖第一栋。

总结一下趋势，降价是真的，尤其是内部靠近围绕地铁站讲故事的几个新盘和户型，同质化严重，降价幅度比较大。

至于望江景的几个盘，价格相对坚挺，特别是一线江景的深业、星河、中铁建几个盘。

比较典型的对比就是旭辉曜玥湾，一线望江的新户型产品，要价依然在3.6万+，而一期的老产品最低价已经去到2.3万都能买了。

这个项目，最开始开盘的时候可是秒空，想冲4万+的，如今低头到了2.3万。

仅仅是楼盘内部，都分化成这样。

横沥岛这个甘蔗，还真是两头甜，70平的上车户型，由于竞品少，总价低，卖得快；一线江景大平层，深业、中铁建的大户型都接近清了。

4）IFF+全运会，横沥能否扳回一城？

不少楼盘销售都提供了一个观点：不是臣妾不努力，而是竞品真的太多了。

换句话说，就是僧多粥少。

怎么把南沙重新推到潜在业主和开发商面前？只能降价找竞争力了，楼市如此，地市也是如此。

除了降价之外，大家都在期盼南沙限购可以进一步松动。

起码，先把这个蛋糕继续做大。

前段时间，首套和二套的首付松动，的确给横沥带来了更多的客户到访。

有楼盘表示：“8月份的时候，工作日一天一般就接单5-6台客，今天都已经十几台客了。”

但除了降价以外的竞争力，依然有限。

下半年，国际金融论坛的举办，以及全运会的规划，对横沥来说是个改变的机会。

南沙国际金融论坛（IFF）永久会址竣工，可以给大家展示横沥岛的落地速度；

重磅会议的到来，会改善岛内的配套完成度，例如沿江公园和道路，会得到快速推动的契机。

当然，关键点还是价格和限购，前者大家已经认清现实了，就看后者有没有可能改变。上海临港板块，已经率先走出了这一步，南沙抄抄作业？

当然，这两宗1.2-1.3万/平的地块，依然会让前面买了横沥岛的开发商和业主，感受到狠狠的背刺。

对新的刚需客户来说，实打实把价格降下来了，却也是一种利好。

挤掉泡沫的横沥岛，在阵痛期过后，要重新出发了。