数读房企中报:10家出险房企亏1600亿;华润置地赚137亿,碧桂园计提百亿

更新时间:2023-09-08 16:38:40作者:无忧百科

数读房企中报:10家出险房企亏1600亿;华润置地赚137亿,碧桂园计提百亿


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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

伴随着政策暖风频吹,2023年上市房企半年业绩发布告一段落。身处行业深度调整期的房企们经营“底色”如何?

搜狐财经梳理100家典型上市房企报表发现,2023年房企没有迎来期盼的楼市复苏,反而是市场压力进一步传导到经营中。

整体来看,上半年有46家房企营收下滑,50家房企出现归母净利润亏损,百亿亏损的房企更是不在少数。


与去年一样,计提大额减值仍是房企深陷亏损阴霾的重要原因。与此同时,部分房企通过提高销售权益比例、增加联合营企业投资收益等管理手段修复盈利能力,在艰难的行业环境下,保持较强的经营韧性。


华润置地最赚钱

港资房企最稳定

营收是利润的主要来源。具体来看,100家典型上市房企中,营业收入、归母净利润同比增长分别有54家、51家;营收与净利润同比实现双增长的有31家;20家房企“增收不增利”,但也有14家房企出现“减少不减利”的情况。

纵观上半年房企归母净利润榜单,位列前三的分别为华润置地、中海地产及保利发展,全部为央企。其中,华润置地以137.38亿元的归母净利润,成为上半年最赚钱的房企。并且几乎是在收入零增长的基本上实现利润空间扩大,上半年华润置地营收 729.71亿元同比增幅仅 0.11%。

细分业务看,华润置地盈利能力增强主要得益于经常性业务。上半年,经常性业务累计为华润置地贡献183.51亿元营收,占比提升至25.1%。其中,包括购物中心、写字楼及酒店在内的经营性不动产业务营收增加41%至107.24亿元,核心净利润增长88.4%,核心净利润贡献占比达35.5%。


中海地产紧随其后,以134.9亿元位居利润榜第二名,但营收及归母净利润较去年同期分别下滑14.1%及42.02%。

保利发展的营收、净利润虽未像销售额一样坐上“榜首”,却是上半年为数不多实现“增收又增利”的房企。半年报显示,保利发展录得营收1370.27亿元,同比增长23.71%;同时,受结转规模提升及结算权益比提升的影响,实现归母净利润122.22亿元,同比增长12.65%。

另外,曾穿越过多个周期的老牌港资开发商,仍然保持了稳定的盈利水平。上半年,李嘉诚的长实集团、郭氏家族的新鸿基地产及李兆基的恒基地产分别位于榜单的第四位、第六位、第八位,均实现正向增长。

民营房企龙湖集团、合生创展在行业下行周期展现了经营韧性,于归母净利润排行前10中占据2 个席位。其中,龙湖归母净利润为80.58亿元,同比增长7.73%,行业排名第7位,但营收同比下降34.56%至620.44亿元,即“减收不减利”。

合生创展正好相反,在上半年营收增长14.5%至150.8亿元,但归母净利润下滑五成至39亿元,增收不增利。但因其产品定位高端,且主要位于高能级城市,使其盈利水平保持高位。

另外,归母净利润排行前20的民营房企还包括滨江集团、新湖中宝、金地集团。其中,滨江集团是上半年为数不多“逆生长”的房企,实现营收270.28亿元,同比增长152.84%;归母净利润16.36亿元,同比增27.33%。

反观曾经的“恒万碧融”,除了万科实现归母净利润98.7亿元,中国恒大、碧桂园、融创中国均录得净亏损,其中碧桂园亏损高达489亿元,而去年同期盈利6.12亿元;中国恒大作为最早暴雷的房企之一,今年上半年的亏损反而缩窄,最终净亏损330亿元。

融创中国的亏损也有小幅缩窄,上半年归母净利润为-154亿元。而前不久宣布债务违约的远洋集团与碧桂园一样,亏损大增至184亿元。


一个残酷的现象是,上半年亏损前十的房企,均是已爆雷或爆雷边缘企业,且合计亏损额度高达1600亿元,是前十家盈利房企之和的1.6倍。


碧桂园计提403亿减值准备

融创、华发减少计提规模

与去年年报季一样,计提减值成为了当前房企出现巨额亏损的主要原因之一。

2023年,市场继续下行,现房库存去化困难,房价上涨的动力减弱,导致房企存货计提减值愈演愈烈。建业地产、弘阳地产、远洋集团、碧桂园、正荣地产等多家房企均在中报中提及这一影响因素对利润的影响。

其中,碧桂园在上半年分别计提了约403.38亿元的存货减值准备;66.62亿元的金融资产及合同资产减值损失;以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。

上半年,远洋集团净亏损185亿元,其解释称,“期内亏损的主要原因在于房地产市场低迷,导致营业额及毛利率下降,以及对物业项目计提的减值拨备增加,及分占合营企业及联营公司的业绩下降。”

不过,克而瑞研究表示,房企在计提过程中,或参杂着对某些项目的过度计提情况,对预期售价存在一定低估,导致存货跌价准备过高,或利用计提减值的窗口来掩盖经营策略上的失误。此外,存货跌价准备只是预计提过程,未来可以通过“转拨”体现成盈利。

值得一提的是,今年也有房企减少了计提规模。比如,融创中国的净亏损154亿元,较去年同期增长18%。中报显示,上半年融创的销售及市场推广成本、行政开支、金融资产减值亏损、财务成本等科目支出有所减少,最终期末综合亏损总额较去年同期收窄。

华发股份中期净利润同比增长2.1%。有研报指出,这是因为上半年该公司地产结算收入同比增长22.6%,叠加公司销管费用率下降、减值计提降低,导致净利润水平未降低。

今年8月份以来,从“认房不认贷”的推广到下调首付比例下限至首套20%,再到调降二套房贷款利率下限等一系列供需政策加快落地。业内人士指出,后续随着市场企稳回升、房企销售、营收的增加,资产减值计提也将减少,盈利能力会逐渐提高。


16家房企“减收不减利”

联合营企业收益增加成趋势

与营收、利润同步增加不同的是,今年上半年,绿城中国、富力地产、中南建设、朗诗绿色管理等房企均出现“减收不减利”的情况,即在营收下滑的同时,利润逆势增长。这意味着,即时在艰难的市场环境之下,部分房企仍保持较强的经营韧性。


中指研究院企业研究总监对搜狐财经表示,“减收不减利”的房企多数受以下几个因素影响:公允价值变动损益增加、联合营企业投资收益增加、资产处置或者资产收购收益增加、所得税费用减少以及少数股东损益占比下降。

其中,联合营企业投资收益增加正在成为一种趋势。

今年上半年,招商蛇口营收、利润总额、净利润分别为514.4亿元、48.95亿元、38.01亿元,对应分别同比减少10.6%、10.1%、9.6%,而归母净利润同比增长14.09%至21.53亿元。国金证券、平安证券均将招商蛇口归母净利润增速高于营收归因于:销售确收的权益比例提升,少数股东损益减少,以及投资收益增加。

同理,受益于近几年结转项目权益占比提高,今年上半年绿城中国归母净利润增长四成至25亿元。绿城中国执行总裁耿忠强认为:“这两年销售项目权益比以及新拓项目权益比不断提升,未来归母利润占比肯定会有进一步提升空间。”龙湖归母净利润之所以增长,亦是因为公司占利润的比例从68.72%上升至86.69%所致。

上半年,朗诗绿色管理净利润亏损收窄至3655万元,除了受资产减值准备减少影响外,还与来自合营企业的投资收益大幅提高有关。中报显示,今年上半年,朗诗应占合营企业净利润为0.49亿元,而去年同期为亏损3.01亿元。

对于部分房企向合联营企业“要”利润的现象,刘水指出,自2021年下半年以来,出险房企数量增加逐渐波及未出险房企,合作项目日常运营受到极大影响。因此,房企在合作对象和合作力度选择上将更加审慎,以期降低风险、分摊资金成本。2022年,百强代表企业在22城集中供地拿地权益比例为80.7%,较上年略有提升。

“同时,受前期合作开发力度影响,房企归母净利润占比普遍偏低,在市场下行期暴露出了利润兑现不利的问题。逐步提升权益比例有助于实现有利润的增长。此外,部分房企优化调整布局结构,退出非核心城市非核心项目,加强对开发项目的管控,优化和提升管理水平,向管理要效应。”刘水如是表示。

显然,房企们正在消解过去粗放管理积累的风险,但需要时间“慢撒气”。正如万科董事会主席郁亮近日提到的,“房地产有韧性、有新的业务机会,但要实现脱胎换骨式的变化还需要比较长的时间。”

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