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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

伴随着政策暖风频吹，2023年上市房企半年业绩发布告一段落。身处行业深度调整期的房企们经营“底色”如何?

搜狐财经梳理100家典型上市房企报表发现，2023年房企没有迎来期盼的楼市复苏，反而是市场压力进一步传导到经营中。

整体来看，上半年有46家房企营收下滑，50家房企出现归母净利润亏损，百亿亏损的房企更是不在少数。

与去年一样，计提大额减值仍是房企深陷亏损阴霾的重要原因。与此同时，部分房企通过提高销售权益比例、增加联合营企业投资收益等管理手段修复盈利能力，在艰难的行业环境下，保持较强的经营韧性。

华润置地最赚钱

港资房企最稳定

营收是利润的主要来源。具体来看，100家典型上市房企中，营业收入、归母净利润同比增长分别有54家、51家；营收与净利润同比实现双增长的有31家；20家房企“增收不增利”，但也有14家房企出现“减少不减利”的情况。

纵观上半年房企归母净利润榜单，位列前三的分别为华润置地、中海地产及保利发展，全部为央企。其中，华润置地以137.38亿元的归母净利润，成为上半年最赚钱的房企。并且几乎是在收入零增长的基本上实现利润空间扩大，上半年华润置地营收 729.71亿元同比增幅仅 0.11%。

细分业务看，华润置地盈利能力增强主要得益于经常性业务。上半年，经常性业务累计为华润置地贡献183.51亿元营收，占比提升至25.1%。其中，包括购物中心、写字楼及酒店在内的经营性不动产业务营收增加41%至107.24亿元，核心净利润增长88.4%，核心净利润贡献占比达35.5%。

中海地产紧随其后，以134.9亿元位居利润榜第二名，但营收及归母净利润较去年同期分别下滑14.1%及42.02%。

保利发展的营收、净利润虽未像销售额一样坐上“榜首”，却是上半年为数不多实现“增收又增利”的房企。半年报显示，保利发展录得营收1370.27亿元，同比增长23.71%；同时，受结转规模提升及结算权益比提升的影响，实现归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

另外，曾穿越过多个周期的老牌港资开发商，仍然保持了稳定的盈利水平。上半年，李嘉诚的长实集团、郭氏家族的新鸿基地产及李兆基的恒基地产分别位于榜单的第四位、第六位、第八位，均实现正向增长。

民营房企龙湖集团、合生创展在行业下行周期展现了经营韧性，于归母净利润排行前10中占据2 个席位。其中，龙湖归母净利润为80.58亿元，同比增长7.73%，行业排名第7位，但营收同比下降34.56%至620.44亿元，即“减收不减利”。

合生创展正好相反，在上半年营收增长14.5%至150.8亿元，但归母净利润下滑五成至39亿元，增收不增利。但因其产品定位高端，且主要位于高能级城市，使其盈利水平保持高位。

另外，归母净利润排行前20的民营房企还包括滨江集团、新湖中宝、金地集团。其中，滨江集团是上半年为数不多“逆生长”的房企，实现营收270.28亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.36亿元，同比增27.33%。

反观曾经的“恒万碧融”，除了万科实现归母净利润98.7亿元，中国恒大、碧桂园、融创中国均录得净亏损，其中碧桂园亏损高达489亿元，而去年同期盈利6.12亿元；中国恒大作为最早暴雷的房企之一，今年上半年的亏损反而缩窄，最终净亏损330亿元。

融创中国的亏损也有小幅缩窄，上半年归母净利润为-154亿元。而前不久宣布债务违约的远洋集团与碧桂园一样，亏损大增至184亿元。

一个残酷的现象是，上半年亏损前十的房企，均是已爆雷或爆雷边缘企业，且合计亏损额度高达1600亿元，是前十家盈利房企之和的1.6倍。

碧桂园计提403亿减值准备

融创、华发减少计提规模

与去年年报季一样，计提减值成为了当前房企出现巨额亏损的主要原因之一。

2023年，市场继续下行，现房库存去化困难，房价上涨的动力减弱，导致房企存货计提减值愈演愈烈。建业地产、弘阳地产、远洋集团、碧桂园、正荣地产等多家房企均在中报中提及这一影响因素对利润的影响。

其中，碧桂园在上半年分别计提了约403.38亿元的存货减值准备；66.62亿元的金融资产及合同资产减值损失；以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。

上半年，远洋集团净亏损185亿元，其解释称，“期内亏损的主要原因在于房地产市场低迷，导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加，及分占合营企业及联营公司的业绩下降。”

不过，克而瑞研究表示，房企在计提过程中，或参杂着对某些项目的过度计提情况，对预期售价存在一定低估，导致存货跌价准备过高，或利用计提减值的窗口来掩盖经营策略上的失误。此外，存货跌价准备只是预计提过程，未来可以通过“转拨”体现成盈利。

值得一提的是，今年也有房企减少了计提规模。比如，融创中国的净亏损154亿元，较去年同期增长18%。中报显示，上半年融创的销售及市场推广成本、行政开支、金融资产减值亏损、财务成本等科目支出有所减少，最终期末综合亏损总额较去年同期收窄。

华发股份中期净利润同比增长2.1%。有研报指出，这是因为上半年该公司地产结算收入同比增长22.6%，叠加公司销管费用率下降、减值计提降低，导致净利润水平未降低。

今年8月份以来，从“认房不认贷”的推广到下调首付比例下限至首套20%，再到调降二套房贷款利率下限等一系列供需政策加快落地。业内人士指出，后续随着市场企稳回升、房企销售、营收的增加，资产减值计提也将减少，盈利能力会逐渐提高。

16家房企“减收不减利”

联合营企业收益增加成趋势

与营收、利润同步增加不同的是，今年上半年，绿城中国、富力地产、中南建设、朗诗绿色管理等房企均出现“减收不减利”的情况，即在营收下滑的同时，利润逆势增长。这意味着，即时在艰难的市场环境之下，部分房企仍保持较强的经营韧性。

中指研究院企业研究总监对搜狐财经表示，“减收不减利”的房企多数受以下几个因素影响：公允价值变动损益增加、联合营企业投资收益增加、资产处置或者资产收购收益增加、所得税费用减少以及少数股东损益占比下降。

其中，联合营企业投资收益增加正在成为一种趋势。

今年上半年，招商蛇口营收、利润总额、净利润分别为514.4亿元、48.95亿元、38.01亿元，对应分别同比减少10.6%、10.1%、9.6%，而归母净利润同比增长14.09%至21.53亿元。国金证券、平安证券均将招商蛇口归母净利润增速高于营收归因于：销售确收的权益比例提升，少数股东损益减少，以及投资收益增加。

同理，受益于近几年结转项目权益占比提高，今年上半年绿城中国归母净利润增长四成至25亿元。绿城中国执行总裁耿忠强认为：“这两年销售项目权益比以及新拓项目权益比不断提升，未来归母利润占比肯定会有进一步提升空间。”龙湖归母净利润之所以增长，亦是因为公司占利润的比例从68.72%上升至86.69%所致。

上半年，朗诗绿色管理净利润亏损收窄至3655万元，除了受资产减值准备减少影响外，还与来自合营企业的投资收益大幅提高有关。中报显示，今年上半年，朗诗应占合营企业净利润为0.49亿元，而去年同期为亏损3.01亿元。

对于部分房企向合联营企业“要”利润的现象，刘水指出，自2021年下半年以来，出险房企数量增加逐渐波及未出险房企，合作项目日常运营受到极大影响。因此，房企在合作对象和合作力度选择上将更加审慎，以期降低风险、分摊资金成本。2022年，百强代表企业在22城集中供地拿地权益比例为80.7%，较上年略有提升。

“同时，受前期合作开发力度影响，房企归母净利润占比普遍偏低，在市场下行期暴露出了利润兑现不利的问题。逐步提升权益比例有助于实现有利润的增长。此外，部分房企优化调整布局结构，退出非核心城市非核心项目，加强对开发项目的管控，优化和提升管理水平，向管理要效应。”刘水如是表示。

显然，房企们正在消解过去粗放管理积累的风险，但需要时间“慢撒气”。正如万科董事会主席郁亮近日提到的，“房地产有韧性、有新的业务机会，但要实现脱胎换骨式的变化还需要比较长的时间。”