楼市新政40天|北京:成交量冲高回落,市场期待更多政策落地

更新时间:2023-10-10 11:09:09作者:无忧百科

楼市新政40天|北京:成交量冲高回落,市场期待更多政策落地

“希望有新的政策出台,市场预期持续向好,房子能够尽快卖出。”这是目前杨振(化名)最期待的事情。北京“认房不认贷”新政落地后,杨振将手中的房子挂出,希望置换一套学区房。

9月1日,北京官宣执行“认房不认贷”政策,因为是全面落地,超过市场预期。短时间内,北京新房、二手房成交量大幅上涨。如今,距离新政落地已经近40天,北京楼市成交如何?多家机构统计数据显示,9月,北京楼市成交量冲高后有所回落,但较8月仍然升温明显;10月以来,市场较为平稳。


新京报制图/许英剑

新政下交易激增

中指研究院根据北京市住建委数据统计,9月,北京新建商品住宅网签5891套,环比增长42.9%;二手住宅成交14262套,环比增长30.1%。

网签存在滞后性。根据北京链家研究院调研,在更为前瞻的三方约实际签约方面,9月,北京二手房实际交易潜在增长幅度超四成,相关增长可能体现在10月网签数据中。

新政超预期落地!北京“认房不认贷”新政在前期使楼市升温明显,尤其是新房市场,在政策出台后的当晚,不少开发商喊出“不打烊”的口号,一些购房者选择深夜签约。新政后的首个周末,北京不少售楼处看房人数量暴增,新房、二手房成交量也增长明显。

据中原地产市场调研估算,9月2日-9月8日,北京新建住宅成交3500套,超过前一个月的成交量;二手房成交5000套,超过之前的半个月。

北京链家研究院院长高原表示,北京住房市场以改善性需求为主体,存在较为明确的置换链条,“认房不认贷”政策主要利好新市民及改善客群。

成交量冲高回落

值得关注的是,北京9月份的成交也主要集中在前半个月,在冲高后开始回落。据中原地产市场调研估算,9月16日-9月17日,北京二手房分别成交600套和800套,相较前一周均有所减少。

麦田研究院相关分析师表示,新政后的首个周末,北京二手房成交量迅速走高。首个周末快速释放的成交多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户,政策宽松落地刺激其立刻出手买房。随着前期高意向客户陆续成交,之后几周的成交量和高峰相比有所下降,但市场热度和8月同期相比仍有明显提高。

在业主预期方面,新政落地后,业主预期经历了一个先升后降的过程。据麦田房产统计数据显示,新政后的首个周末,调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%,到9月下旬以后,涨价房源占比又下滑到17%,回到和8月份相当的水平。随着市场反应逐渐清晰,业主预期逐步回归理性。

在刚刚过去的中秋、国庆“双节”,北京楼市的表现也较为平稳。根据北京链家研究院监测数据显示,今年“十一”期间交易规模同比下行约六成,与预期相符。从高频数据视角来看,9月29日至10月3日出行高峰期,平均交易规模低于正常工作日水平,自10月4日起,随着出行人群的逐渐回流,交易规模逐渐回暖,至6日已达到正常周末水平。

高原表示,由于一线城市中旅游人群与潜在购房群体高度重叠,这一现象使得近年来长假地产数据表现往往较为平淡。随着潜在购房群体的逐渐回流,叠加多重利好因素持续释放,预计后续市场将延续9月态势,呈现温和回暖态势。

中原地产首席分析师张大伟认为,“双节”假期,楼市对于各种新政依然处于消化过程中,市场相比9月份的政策后窗口期井喷需求已经出现了退热现象,整体市场再次进入博弈。

购房需求仍在

目前,北京已执行“认房不认贷”,此前观望的购房需求逐渐入市、成交冲高回落,但是在利好政策下,刚需以及换房需求仍在,不过受制于客观因素,处于观望阶段。

一位房企人士表示,目前,北京二套房首付比例最高达80%,公积金还是“认房又认贷”,这阻碍了一部分人入市。

同时,很多城市首套房首付比已降至20%,北京首套房首付比例仍为35%-40%,如果购置二手房,首付比例更高,这对于新市民来说压力较大。

在8月底网传北京要出台新政时,计划“上车”的刘琪(化名)就开始看房了。“我们是刚需,之前觉得买房压力大,但是孩子要上学了,必须要买房。”刘琪说,其目标也很明确,就是买学区房,圈定的学区里,目标楼盘就是有限的几个,也有看到特别合适的,但学位被占,所以放弃了。

随着“认房不认贷”新政落地,刘琪可选择的房源也增多。而北京链家中介费的下调更促使刘琪下定买房的决心,“之前觉得中介费太高了,链家中介费新政策出来后,我很是开心。”

但是,对于刘琪来说,首付的压力仍然很大,“到年底,我们才能存够首付款。所以买房这个事情不着急,但是必须得去做。”刘琪如是说。

此外,9月,挂牌量也有明显增高,而随着成交量的回落,部分购房人预期下降,市场“卖一买一”人群也受到影响。

市场希望新的政策落地。刘琪说,“希望首付比例能够降下来。”而在着急卖房置换的杨振看来,无论什么利好政策,都希望尽快出台,能将手中的房子尽快卖出去。

降首付、降利率加点等仍有空间

在“双节”前,市场曾传闻北京将有新政策落地,但是并没有出现。

北京还有哪些政策调整空间?对此,中指研究院市场研究总监陈文静表示,广州继“认房不认贷”之后调整限购区域,释放了积极信号。从短期来看,北京限购政策也存在优化空间和预期,但政策调整力度仍取决于市场恢复程度。参照广州部分郊区取消限购的做法,未来北京有望按照因区施策原则,或结合人口、人才政策去优化限购政策,如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。同时,降低首付比例、降低房贷利率加点数、调整普宅认定标准亦有一定空间。

合硕机构首席分析师郭毅也认为,接下来政策破冰的机会点会从调低利率加点开始,现在各大商业银行都有房贷发放的指标,经营压力大,加点可能松一松。同时,普宅标准也有机会调整,从而使得“刚需省契税,改善降首付”。最后,限价的尺度可能还会继续宽松,给市场一点信心。

“对于北京等一线城市来说,当下‘认房不认贷’主要影响的是刚改家庭,因为大部分刚改家庭需要卖一买一。整体来看,这部分家庭在短期消化后,后续如果没有郊区限购松绑、首套房贷利率降低等政策出台,市场可能在10月后继续调整。”张大伟如是说。


新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 薛京宁